Geupdate: Zoveel woningen moet elke gemeente bouwen

Uit de kaart blijkt dat de woningbouwopgave vooral landt in de Randstad en provincie Flevoland – al hoort een deel van die provincie ook bij de Randstad. Daarmee sluiten de deals aan bij het credo: bouw waar de vraag is. Niet alleen de grote steden nemen een groot deel van de woningbouw op zich. Juist de omliggende gemeenten moeten volgens de deals flink aan de bak.  

Zie bijvoorbeeld Lansingerland, Zuidplas, Waddinxveen en Capelle aan den IJssel in de schaduw van Rotterdam, Rijswijk en Katwijk bij Den Haag, Haarlemmermeer en Ouder-Amstel bij Amsterdam en Bunnik bij Utrecht. Deze trend sluit redelijk aan bij de ‘olievlek’, waarbij druk op de woningmarkt vanuit de grote steden overvloeit naar omliggend gebied. 

Nog geen 900.000 woningen 

Wat verder opvalt: de woningen tellen niet op tot 900.000. De teller blijft steken op 883.778. Dat heeft een aantal redenen. Allereerst heeft Limburg als enige provincie handtekeningen gezet voor tot 2025. Tot 2030 moeten er nog 10.000 woningen bijkomen die nog niet op de kaart staan.  

Een aantal regio’s werkt met sleutelprojecten, die ongeveer 80 procent van de definitieve aantallen tellen (zie kader). Als laatste zoekt Noord-Holland nog ruimte voor 7.500 woningen. Die zijn op de overheidskaart ingetekend als ‘zoeklocaties’ en zweven nog in het landbouwgebied tussen Schagen en Dijk aan Waard.  

Tel al die omissies mee en dan komt de rekensom wel boven de 900.000 uit. De woningen tellen grofweg ook op tot tweederde ‘betaalbaar’, in lijn met de opdracht van De Jonge dat tweederde van de nieuwe woningen sociale huur, middenhuur of goedkope koop moeten zijn. 

Weinig harde plannen 

Toch blijft het krap. Voor de verdeelde woningen is flink meer plancapaciteit nodig. In het gros van de provincies ligt de harde plancapaciteit op dit moment rond de 30 procent. Die droogt de komende jaren op, dus het is aan de gemeenten om als de wiedeweerga locaties in te gaan tekenen.  

Het devies van de minister: teken daarbij ruim in. Met het oog op planuitval, is het streven 130 procent plancapaciteit. Want harde plancapaciteit is verre van hard, en zachte is zo zacht als boter. Wie 900.000 woningen wil bouwen, moet er eigenlijk bijna 1,2 miljoen bestemmen.  

Dat wordt de komende jaren een flinke opgave voor de gemeenten, die worstelen met tekorten aan kennis en capaciteit. Waarbij ook niet zeker is dat 130 procent plancapaciteit voldoende is. In de praktijk gaat ongeveer eenderde van de plannen niet door, dus dan is de ambitie van 900.000 woningen ook niet haalbaar met 130 procent plancapaciteit. 

De woningen zijn dus vooralsnog niet meer dan een krappe papieren werkelijkheid. Niet enkel door een beperkt aantal harde plannen, maar ook juist door het waarmaken van de plannen. Bouw is momenteel lastig, door onder meer de hoge rente en bouwkosten, gebrek aan locaties en personeel, en de stikstofproblematiek.  

Verder zijn er publieke tekorten voor veel woningbouwlocaties. Er zijn bijvoorbeeld investeringen nodig in infrastructuur en de openbare ruimte. Die kunnen gemeenten vaak niet alleen dragen. Ongeveer alle regionale woondeals zijn dan ook samen te vatten als: ‘we willen dit doen, maar dan moet het Rijk echt een aantal randvoorwaarden invullen.’ 

Ontwikkelaars en corporaties niet onverdeeld enthousiast 

Bij aanvang van de verdeelopdracht was het de bedoeling dat ook marktpartijen en de corporaties zich zouden aansluiten bij de deals. Dat gebeurde lang niet overal. Veel corporaties vinden de plannen met het oog op de bouwbarrières te vrijblijvend. De 30 procent sociale huur bij nieuwbouw is volgens hen niet voldoende gedekt. Uit een inventarisatie door corporatiekoepel Aedes blijkt dat corporaties onder veertien deals hun handtekening zetten en bij vijftien een 'ondersteuningsverklaring' afgaven.

Ook projectontwikkelaars twijfelen over de haalbaarheid van de deals. Zij zijn naar eigen zeggen te weinig betrokken bij het intekenen van de woningen. ‘Er is veel twijfel of de afspraken die gemaakt zijn over de aantallen te realiseren woningen wel realistisch zijn’, concludeerde ontwikkelaarsvereniging Neprom na een landelijke bijeenkomst met vertegenwoordigers. ‘Processen verlopen op het ogenblik erg stroperig en er is vaak te weinig realiteitszin voor wat betreft de haalbaarheid van de eisenpakketten en programma's.’