In 2021 was 34 procent van alle woningen in Nederland sociale huur, becijferde het CBS vorig jaar. Het zijn de meest recente cijfers van het statistiekbureau. Een contrast met het percentage dat Hugo de Jonge in zijn wetvoorstel Regie op de volkshuisvesting deelde. Volgens de woonminister is 27 procent van alle huizen sociaal. Dat is 7 procentpunt ofwel 21 procent minder dan de CBS-cijfers. 

Het verschil komt door de nieuwe definitie van ‘sociale huur’ waar De Jonge op stuurt in het wetsvoorstel.

  • Sociale huur van corporaties (hun DAEB-tak, in jargon) blijft in de aangescherpte afbakening buiten schot.
  • Bij verhuur door particuliere aanbieders wordt het ingewikkelder. Een woning is dan alleen echte sociale huur als de huurprijs onder de liberalisatiegrens van 808 euro zit.
  • En als de huurder bij intrede een inkomen onder de inkomensgrens heeft.
  • Bij nieuwbouw moet vastliggen dat de woning minstens 25 jaar sociaal blijft.
  • Over servicekosten, waar de nodige ophef over bestaat, zegt de nieuwe definitie niks. Daar wordt een aparte aanpak voor gemaakt, aldus de minister. 

Oproepen van Woonbond en Aedes 

Met de nieuwe definitie geeft het Rijk gehoor aan oproepen van bijvoorbeeld huurdersbelangenvereniging Woonbond en corporatiekoepel Aedes om ‘neppe’ sociale huur uit de cijfers te filteren.

‘Met een wettelijke definitie kan de gemeente eenvoudiger sturen op het realiseren van sociale huurwoningen en is voor alle betrokken partijen helder aan welke voorwaarden een sociale huurwoning moet voldoen’, licht de minister toe in de wettekst. 

‘Appels en peren’, zei Aedes-voorzitter Martin van Rijn vorig jaar over sociale huur van corporaties en van andere aanbieders. De corporatievereniging heeft geen ‘principieel bezwaar’ tegen gereguleerde huur van private partijen, maar volgens Van Rijn ‘wringt de schoen’ als deze woningen niet bij de juiste doelgroepen terechtkomen en echte sociale huur verdringen. 

Half miljoen minder sociale woningen 

De ‘keerzijde’ van de scherpere definitie: er is minder sociale huur dan gedacht. Nederland heeft iets meer dan 8 miljoen woningen, dus 21 procent sociale huur die ‘wegvalt’ is goed voor ongeveer 560.000 woningen.

Ter illustratie van hoeveel dit is: in de prestatieafspraken die Aedes, de Woonbond, de VNG en De Jonge vorig jaar tekenden, staat dat de corporatiesector 250.000 sociale huurwoningen moet bijbouwen tot 2030. Tegelijkertijd worden er 150.000 woningen verkocht en gesloopt. 

Bij dit alles geldt wel: de 27 procent sociaal die uit de nieuwe definitie volgt, is een vrij grove inschatting. Het is de sociale huursector min het aanbod door particuliere aanbieders. Terwijl daar wel ‘echte’ sociale huur tussen kan zitten, die aan de eisen voldoet. 

Vooral in grote steden minder sociaal 

Er is geen landelijk overzicht van waar de neppe sociale huur precies staat, leert navraag bij Aedes en de Woonbond. De nieuwe definitie is eigenlijk niet bedoeld om terug te rekenen, zegt Maarten Wiedemeijer, beleidsmedewerker bij de Woonbond. 

‘Het is vooral een instrument om te sturen op nieuwbouw en niet zozeer in de bestaande voorraad. Het gaat om het voorkomen van de bouw van kippenhokken door commerciële partijen, die wel binnen het puntenstelsel vallen, maar na tien jaar in de vrije sector worden verhuurd of worden verkocht.’ 

Met de grove benadering van De Jonge (sociale voorraad – particuliere gereguleerde huur), kan toch een inschatting worden gemaakt van waar precies de spaanders vallen. Dat is vooral in de grote steden, omdat die relatief veel sociale huur hebben. De tien grootste gemeenten van Nederland namen met de definitie uit de CBS-cijfers bijna een derde van alle sociale huur voor rekening. 

‘Het gaat om het voorkomen van de bouw van kippenhokken door commerciële partijen’ 

Neem Rotterdam. Volgens de CBS-cijfers heeft deze stad 54 procent sociale huur, maar met de nieuwe definitie daalt dit tot rond de 40. Dat scheelt bijna 50.000 woningen. Ook in Amsterdam zijn naar schatting bijna 50.000 sociale huurwoningen ‘nep’. In Utrecht gaat het om en nabij om 11.000 huizen. Van Den Haag zijn de benodigde data niet beschikbaar. 

Nieuwbouw in de steden weegt niet op tegen ‘verlies’ 

De cijfers plaatsen de opdracht van De Jonge voor ‘30 procent sociaal bij nieuwbouw in gemeenten die onder het landelijk gemiddelde zitten’, in een nieuw licht. De grote steden zitten ook met de nieuwe definitie nog boven de 30 procent en hoeven van de minister dus niet veel sociaal meer bij te bouwen. 

Utrecht en Amsterdam kiezen ervoor om dat wel te blijven doen. Rotterdam daarentegen kiest ervoor om de sociale voorraad met slechts 4.460 woningen te laten groeien tot 2030, blijkt uit de regionale woningbouwafspraken die de gemeente met De Jonge sloot. Een stuk minder dan de 50.000 woningen die toch geen sociale huur bleken te zijn. 

De sociale nieuwbouw-opdracht van de minister kan tegen dit soort verschillen niet opboksen. Buurgemeenten van Rotterdam leveren netto ongeveer 7.500 nieuwe echte sociale huurwoningen op tot 2030, staat in de regionale woningbouwafspraken. 

Sterker nog: het is de vraag of de nieuwbouwambities in heel Zuid-Holland opwegen tegen de 50.000 Rotterdamse woningen. De provincie wil tot 2030 iets meer dan 70.000 nieuwe echte sociale huurwoningen opleveren, maar daar gaan nog sloop en verkoop van de bestaande voorraad af. De netto-groei zal een stuk lager zijn.

Bovendien is ook in de rest van de Zuid-Hollandse gemeenten een deel van de sociale voorraad ‘nep’. Het is dus zeer te betwijfelen of de teller boven de 50.000 komt. Voor Noord-Holland geldt hetzelfde. Voor Utrecht zijn de cijfers iets rooskleuriger, maar ook hier is er onzekerheid.

Het lijkt er dus op alsof de minister zich rijk heeft gerekend met grote aantallen sociale huur in grote steden. Onderzoek door emeritus hoogleraar Johan Conijn bevestigt dit beeld. 

Nieuwe definitie al gebruikt bij afspraken 

Bij dit alles geldt wel: de half miljoen woningen waren bij nader inzien dus geen echte sociale huur. Je kan dus ook beredeneren dat de Nederlandse woningmarkt met de nieuwe definitie niet echt sociale huur verliest, want wat je niet hebt, kun je niet kwijtraken.

De woningen staan er ook gewoon nog en worden bij ingang van de wet niet opeens behandeld als vrijesectorhuur. Ze zijn nog steeds gereguleerd, maar worden niet als ‘echt’ gezien omdat ze niet van een woningcorporatie zijn, niet aan de doelgroep worden verhuurd, en/of niet voor minimaal 25 jaar gereguleerd blijven. 

Hoewel de definitie pas officieel werd gepresenteerd in het voorstel Wet regie op volkshuisvesting, wordt er achter de schermen al langer mee gewerkt. De woningen uit de prestatieafspraken moeten namelijk worden gebouwd volgens de harde afbakening.

Dat was één van de eisen van Aedes en de Woonbond voor het zetten van de handtekening onder de afspraken met gemeenten en het Rijk. ‘Voor de prestatieafspraken moest eerst helder zijn wat we precies bedoelen met sociale huur’, zegt Woonbondwoordvoerder Mathijs ten Broeke. ‘Wat er bijgebouwd wordt is dus échte sociale huur.’