Woonminister Hugo de Jonge zet groots in op meer sociale huur. Onder meer prestatieafspraken met de corporaties en 30 procent sociaal bij nieuwbouw in gemeenten die nu te weinig hebben, moeten ervoor zorgen ‘dat het landelijk percentage sociale huur groeit’, in de woorden van de minister. 

Doorrekening van het nationale woningbouwprogramma toont nu dat van die ambitie weinig wordt waargemaakt. Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt aan de UvA en directeur Finance Ideas, berekende dat het aandeel sociale huur zal zakken van 27 procent nu naar 25,7 procent in 2030.

‘Het laat de inconsistentie tussen beleidsdoelstellingen zien. De mogelijkheden om deze doelstellingen met elkaar in overeenstemming te brengen zijn beperkt’, schrijft Conijn. 

Veel slopen en verkopen 

De cijfers op een rij: met het nationale woningbouwprogramma zet De Jonge in op de bouw van 900.000 nieuwe woningen tot 2030. 250.000 daarvan moeten sociale huur zijn, conform de nationale prestatieafspraken tussen het Rijk, Aedes, de Woonbond en de VNG. 

Maar terwijl de corporaties bouwen, slopen en verkopen ze ook woningen. Uit een doorrekening van de plannen door ABF Research en Ortec Finance kwam eerder dat de komende jaren waarschijnlijk 87.000 sociale huurwoningen worden gesloopt en 63.000 sociale huurwoningen worden verkocht. Stadszaken rekende eerder uit dat Nederland met de prestatieafspraken in 2030 evenveel sociale huur telt als in 2013. 

De sociale sector, nu goed voor ongeveer 2,15 miljoen woningen, groeit met de nieuwbouw minus sloop en verkoop met iets minder dan 5 procent. Minder sloop en verkoop is volgens Conijn niet realistisch.

Met de verkoop spelen de corporaties geld vrij voor nieuwbouw, en sloop is omwille van de kwaliteit van de woningen soms onvermijdelijk. In de nationale prestatieafspraken stond als dat verkoop en sloop ‘noodzakelijk onderdeel’ zijn van ‘een gezonde bedrijfsvoering en uitgebalanceerd voorraadbeleid’.  

Tegenover de geringe groei van de sociale sector staat dat de rest van de woningmarkt met bijna 10 procent groeit. Sterker nog, de verkoop van sociale huur speelt de koop- en de vrijesectormarkt in de hand. En dus slinkt de taartpunt van de sociale huursector de komende jaren van 27 naar 25,7 procent. 

Geen 30 procent sociaal in elke gemeente 

De cijfers leggen een bommetje onder het streven van De Jonge om 30 procent sociale huur in elke gemeente te hebben. ‘Dat is nu eenmaal niet realiseerbaar als tegelijkertijd op basis van het nationale woningbouwprogramma het landelijke aandeel daalt naar 25,7 procent’, constateert Conijn.  

De Jonge zwakte de ‘overal 30 procent’-doelstelling eerder wel al af, naar ’30 procent bij nieuwbouw in gemeenten die onder het landelijk gemiddelde zitten’. Berekeningen van Stadszaken toonden vorig jaar al dat overal 30 procent compleet onrealistisch is.  

Sommige gemeenten zouden niets anders dan sociaal moeten bouwen om het percentage aan te kunnen tikken. In een realistischer scenario waarin niet alleen sociaal zou worden gebouwd, zouden ruim een miljoen nieuwe sociale huurwoningen nodig zijn. 

Gebrek aan locaties en financiering onder druk 

Mogelijk zijn de voorspellingen van Conijn nog te rooskleurig. Hij gaat er in het onderzoek namelijk van uit dat alle bouwplannen daadwerkelijk worden waargemaakt. Dat is verre van zeker, bleek de laatste maanden uit berichtgeving vanuit de corporaties. Vooral het gebrek aan locaties om te bouwen en weinig plancapaciteit zetten de ambities op de tocht.  

Verder staat de investeringsruimte van de corporaties nog steeds onder druk. Zij betalen geen verhuurderheffing meer, maar de komende jaren nog wel miljarden aan vennootschapsbelasting. Ook de hoge rente raakt de corporaties, zij het in mindere mate dan bij marktpartijen. 
 

Wat is sociale huur?
Conijn gaat bij zijn berekeningen uit van de nieuwe definitie van sociale huur zoals De Jonge die voorstelt in zijn Wet regie op volkshuisvesting. Volgens die definitie heeft Nederland nu 27 procent sociale huur, tegenover de 34 procent die het CBS eerder deelde.

´Echte´ sociale huur is 1) sociale huur van corporaties en 2) gereguleerde huur van marktpartijen die aan een aantal voorwaarden voldoet. Bij de particuliere verhuurders geldt: een woning is alleen echte sociale huur als de huurprijs onder de liberalisatiegrens van 808 euro zit, de huurder bij intrede een inkomen onder de inkomensgrens heeft, en als bij nieuwbouw vastligt dat de woning minstens 25 jaar gereguleerd blijft.