Culturele voorziening in winkelcentrum Amsterdamse Poort. Foto: Almicheal Fraay / OSCAM

‘Zet 40-40-20-norm ook in voor plinten’

Voor de maatschappelijke én economische waarde van stedelijke mixzones loont het als vastgoedeigenaren afspraken maken over het huisvesten van ‘impactondernemers’ in plinten van gebouwen. Dat stellen mixed-use voorzieningenstrateeg Tony Wijntuin en adviseur leefomgeving Wiebe de Ridder.

Wie kent ze niet: plinten van gebouwen die zijn ingevuld met exáct dezelfde koffieketens, pizzaketens of filialen van een bekend biefstukrestaurant. Andere plinten staan om de haverklap leeg omdat de pachters de huur niet kunnen opbrengen.

‘Ontwikkelaars en beleggers geven bij het invullen van hun commerciële ruimten de voorkeur aan huurders die het meeste economisch rendement genereren’, schrijven Wijntuin en De Ridder in een gezamenlijke publicatie. Wijntuin is oprichter van WYNE Strategy & Innovation dat adviseert op het gebied van ontwikkeling en realisatie van voorzieningen in winkelgebieden en gebiedsontwikkelingen. De Ridder is adviseur wonen, vastgoed en leefomgeving bij onderzoeksbureau MarketReponse, dat bewonersmotivaties in kaart brengt.

‘Deze traditionele, euro-gedreven denkwijze leidt meestal tot een eenzijdige invulling van de plinten’, zeggen Wijntuin en De Ridder. En dat kan juist nadelig uitpakken voor de waardeontwikkeling van een gebied.

Datagedreven plintprogrammering

Ze vervolgen: ‘Vaak wordt er niet goed nagedacht over een op maat gemaakt voorzieningenprogramma dat past bij de locatie, de omgeving en de doelgroepen. De hoge huren bieden weinig tot geen ruimte voor creatieven, makers, culturele en maatschappelijke voorzieningen. Deze broedplaatsen voor nieuw ondernemerschap worden steeds verder verdrongen, terwijl er juist steeds meer behoefte aan is.’

Wijntuin en De Ridder constateren dat ontwikkelaars, beleggers en gemeenten het belang van een meer diverse plintprogrammering in gebiedsontwikkelingen nog steeds onvoldoende inzien en omarmen. De vraag is wel wat een goede verhouding is tussen economisch en maatschappelijke gebruik. De adviseurs hanteren een ‘40-40-20 plint’ als vertrekpunt.

Daarbij wordt 40 procent van de plint ingevuld met de ketens die de euro’s binnen brengen (de ‘money makers’), 40 procent door zogeheten ‘quality boosters’ die geen ketens zijn maar sterk genoeg zijn om hogere huren op te brengen, en 20 procent voor huurders die niet veel revenuen genereren, maar wel identiteit inbrengen.

Juist zij zorgen voor onderscheidend vermogen en geven het gebied smoel. Dit zijn de zogeheten ‘impactondernemers’. Wijntuin en De Ridder baseren zich op het waardenmodel voor portfolio’s van WYNE, en een leefstijlenmodel van MarketResponse. Ze spreken van ‘datagedreven plintprogrammering’.


Plintinvulling op de Zuidas. Supermarktketen Albert Heijn op de hoek van de Parnassusweg en de Eduard van Beinumstraat. Foto: WYNES trategy & Innovation 

Lokhipster

Zo’n economisch-maatschappelijke plintbenadering levert een interessanter gebied op én kan op niveau van een heel gebied ook daadwerkelijk economisch renderen in de vorm van een hogere opgetelde vastgoedwaarde, stelt Wijntuin desgevraagd.

Dat correspondeert met bevindingen van economisch geograaf Gerlof Rienstra van Rienstra beleidsadvies en beleidsonderzoek. Uit zijn analyses blijkt dat een diverse programmering van activiteiten in een gebied resulteert in hogere transactiewaarden. ‘Het zijn de gebieden met de unieke winkels, lokale horeca en impactondernemers die steevast hoog scoren op de lijstjes van magazines die vertellen wat de plekken zijn die je móét bezoeken, of desnoods de Lonely Planet. Het is nooit de Kalverstraat of de Lijnbaan’, zegt Wijntuin.

In dat kader wordt ook wel gesproken over de ‘lokhipsters’ die als ‘image builders’ naar een gebied worden gehaald om het als ‘happening’ op de kaart te zetten, waarna de bezoekers toestromen. En op het moment dat het gebied in de lift zit, worden ze weer verdrongen. De term ‘placemakers’ heeft daarmee wat wrange een tweede betekenis.

Op den duur moeten ze ‘plaatsmaken’ als vastgoedeigenaren besluiten de huren te verhogen, en kunnen deze hipsters de huur niet meer opbrengen. Er zijn gelukkig nu meer slimme impactondernemers die inzien dat ze geld waard zijn en deel van de waardecreatie die zij teweegbrengen willen incasseren, zegt Wijntuin.

De Ridder benadrukt daarnaast het belang van de juiste maatschappelijke, culturele en economische voorzieningen op de juiste plek, voor het duurzaam binden van bewoners, bezoekers, bedrijven én werknemers. ‘Deze visie op de lange termijn levert misschien niet het hoogste rendement, maar wel een langdurige betrokkenheid van doelgroepen op', zegt hij. 'Juist daarom is het belangrijk om heel goed na te denken en onderzoek te doen naar de doelgroepen en de behoefte aan voorzieningen in deze specifieke context.'

Plintfonds

De hamvraag is hoe je een individuele pandeigenaar ertoe beweegt om bijvoorbeeld een jonge ontwerper te huisvesten die amper huur kan betalen, als je ook de zoveelste goed betalende pizzeria kan binnenhalen. De maatschappelijke investering in de vorm van een lagere huur voor zo’n ontwerper komt voor rekening van de individuele pandeigenaar, terwijl de opbrengsten ten goede komen aan het collectief. Een klassiek probleem in gebiedsontwikkeling.

‘Hoe versnipperder het eigendom, hoe lastiger dit is. Je zult dit dus moeten organiseren in het collectief’, zegt Wijntuin. Hij suggereert dat vastgoedeigenaren een fonds optuigen waaruit het verschil wordt afgedekt tussen de markthuur en de bescheiden huur die de impactondernemer redelijkerwijs kan opbrengen. Afspraken kunnen worden opgenomen in een plintconvenant. In Strijp-S in Eindhoven bijvoorbeeld, hebben eigenaren zo’n plintconvenant met bijbehorende financiële afspraken opgesteld, vertelt Wijntuin. In Rotterdam Central District neemt de BIZ (bedrijven investeringszone) nu het voortouw met een vergelijkbaar initiatief.

Eigenaren in het gebied moeten wat betreft Wijntuin het initiatief nemen als het gaat om economisch-maatschappelijke plintinvulling. De 40-40-20-verhouding is een vertrekpunt en de ideale verhouding verschilt per gebied, benadrukt hij.

Cruciale rol voor beleggers

Een cruciale rol is volgens Wijntuin weggelegd voor beleggers. ‘Zij zijn wat mij betreft de belangrijkste actor. Als zij hun plinten als ‘money makers’ meenemen in hun businesscase, wordt het voor zowel vastgoedeigenaren die instappen (in het geval de belegger de plint wil afstoten, red.) als ondernemers een lastig verhaal. Ik ben daarom van mening dat beleggers ook de 40-40-20 verdeling moeten aanhouden en dat al aan de voorkant moeten meenemen. Hoe aantrekkelijker en onderscheidender de invulling van de plint, hoe hoger het afzetpotentieel van de woningen of kantoren daarboven.’

De aangepaste huursom voor ‘impactondernemers’ hoeft wat betreft Wijntuin niet altijd aangepast te blijven. ‘De economisch-maatschappelijke component houdt in dat er naast het maatschappelijk ook aan het economisch ondernemerschap moet worden gewerkt.’ Hij bedoelt dat ook van deze ondernemers verwacht mag worden dat ze een ontwikkeling doormaken. En mogelijk zelfs via een zogenaamde ‘ondernemersladdder’ kunnen doorgroeien naar het niveau van ‘quality boosters’. ‘Uiteindelijk is de keuze voor de plintinvulling de keuze van de eigenaren’, besluit Wijntuin.

Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen