In de eerste editie van vakblad BT van dit jaar stond een zeer lezenswaardig artikel over de Ladder voor duurzame verstedelijking. De boodschap ‘Alles valt of staat met een goede onderbouwing’ onderschrijf ik van harte. Als het gaat om commercieel vastgoed – de woningmarkt laat ik buiten beschouwing – is er te veel mis met de onderbouwing van bestemmingsplannen.

Toch halen nog veel plannen de eindstreep, zoals blijkt uit onderzoek van advocatenkantoor Stibbe in opdracht van het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Het is daarom overdreven om te stellen dat de Ladder ontwikkelingen zou belemmeren.

Het is daarom overdreven om te stellen dat de Ladder ontwikkelingen zou belemmeren

Het grootste probleem zit ook niet in de Ladder, maar in de plannen zelf. Bestemmingsplannen moeten inhoudelijk voldoen aan de belangrijkste doelstelling van de Ladder: zorgvuldig ruimtegebruik. Veel plannen voor commercieel vastgoed voldoen niet aan die doelstelling. Natuurlijk hebben provincies en gemeenten de principes van zorgvuldig ruimtegebruik in hun beleid overgenomen.

Concrete plannen zijn echter steeds weer de uitzondering op de regel. Uit de onderliggende onderzoeken blijkt dat de plannen voorzien in een uitbreidingsvraag, dat de projecten zich richten op specifieke niches in de markt – waarvoor geen aanbod beschikbaar is, dat de plannen structuurversterkend zijn, en dat het vastgoed in bestaand stedelijk gebied niet aan de eisen van de toekomstige gebruikers voldoet.

De onderbouwing van al deze conclusies is erg mager. Centraal staan eenvoudige en vaak ook nog verouderde rekenregels, die erg gevoelig zijn voor het invullen van de parameters. Als maar op de goede manier aan de knoppen wordt gedraaid, komt er altijd het gewenste resultaat uit. De onduidelijkheid over de in het Bro gehanteerde begrippen, zoals actuele regionale vraag, is hierbij eerder een voor- dan een nadeel.

Als maar op de goede manier aan de knoppen wordt gedraaid, komt er altijd het gewenste resultaat uit

Hoewel allang duidelijk is dat bij de onderbouwing van plannen op lokaal niveau niet kan worden volstaan met modelramingen voor de lange termijn, is dit nog altijd de favoriete methode om de vraag te onderbouwen. Voor bedrijventerreinen is in 2010 afgesproken de onderbouwing te baseren op het Transatlantic Market-scenario van het Centraal Planbureau, maar dit wordt vaak zwaarder meegewogen dan wat feitelijk gebeurt in de markt.

Juridisch voldoet de onderbouwing hiermee aan trede 1 van de Ladder. Het resultaat is echter dat er nog altijd te veel nieuw vastgoed op de markt komt. Het vervangen van het begrip actuele regionale behoefte door het begrip nut en noodzaak lost niets op. Het zal de onduidelijkheid alleen maar vergroten.

Waarom zouden we ons kwellen met regelgeving, waaraan we ons toch niet willen houden?

Het is daarom niet voldoende dat de onderbouwing van bestemmingsplannen juridisch Ladderproof is. Veel belangrijker is de Ladder eindelijk serieus te nemen en concrete plannen op te richten op zorgvuldig ruimtegebruik. In dit geval zal de onderbouwing geen enkel probleem opleveren. Gebeurt dit niet, dan kunnen we de Ladder net zo goed afschaffen. Waarom zouden we ons kwellen met regelgeving, waaraan we ons toch niet willen houden?

Han Olden
Universiteit Utrecht