Dit is een ingekorte versie van het artikel in ROm. ROm is het maandelijkse vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving, en gratis voor ambtenaren, bestuurders en gekozen politici in dat domein. Neem nu een (thuis)abonnement. 

'Beleggers en de woningmarkt; deze combinatie leidt niet altijd tot onverdeeld enthousiaste reacties', 'Beleggers verzieken de woningmarkt. Beleggers verergeren de wooncrisis', 'Strijd tegen beleggen in woningen?' Dit zijn slechts enkele voorbeelden van recente berichtgeving over woningbeleggers. Natuurlijk zijn er genuanceerde artikelen. Toch komt over het algemeen vaak het beeld naar voren dat je beleggers op de woningmarkt liever kwijt dan rijk bent.

De achterliggende reden is vaak dat ze alleen maar geïnteresseerd zijn in een zo hoog mogelijk rendement. Dat gaat vaak ten koste van de kwaliteit van de woningen, bijvoorbeeld door onderhoud uit te stellen, en ten koste van huurders door hoge huren te vragen en/of de huren jaarlijks fors te verhogen. Wie het institutionele beleggers zelf vraagt, komt echter tot een ander beeld.

Particulier en institutioneel 

Allereerst is het van belang om onderscheid te maken in het type belegger. Er zijn in Nederland grosso modo twee typen woningbeleggers: de particuliere belegger met enkele woningen tot een portefeuille van enkele honderden of zelfs duizenden woningen in bezit en de institutionele beleggers met vaak grote woningportefeuilles, variërend van een paar duizend tot aan 30.000 woningen.  

Institutionele beleggers beleggen vaak namens de grote pensioenfondsen en verzekeraars uit Nederland en deels uit het buitenland. Het gaat deze investeerders naast het behalen van een goed rendement op hun beleggingen om aan de pensioenverplichtingen te kunnen voldoen, ook om het bereiken van maatschappelijke impact. Daarmee onderscheiden institutionele beleggers zich van de meeste particuliere beleggers, die gericht zijn op het behalen van rendement op hun eigen vermogen. Verder zijn er ook binnen de groep particuliere beleggers grote verschillen in hun attitude en gedrag.  

Binnen de groep institutionele vastgoedbeleggers is de mate van sturing over de belegging van belang. Over het algemeen wordt er gesproken van ‘direct’ en ‘indirect’ beleggen in vastgoed. Eenvoudig gezegd is een directe belegging in vastgoed een belegging in ‘stenen’ en is een indirecte belegging in vastgoed een belegging in aandelen van een vastgoedfonds. Bij directe beleggingen zit de investeerder iets meer aan het stuur, terwijl bij indirecte beleggingen de manager van het woningfonds meer richting geeft.

Zelfs bij indirecte beleggingen wil de investeerder inspraak hebben in het beleggingsbeleid. Zo moet dat voldoen aan het beleggingsbeleid van de investeerder. Dit beleid gaat steeds meer over impact, ESG (Environmental, Social and Governance) en andere normen die verder gaan dan alleen maar rendement. Dus in alle gevallen is de investeerder in meer of mindere mate medebepalend voor het te voeren beleid van de fondsmanager. 

Tweesporenbeleid 

Hoe vertaalt het beleggingsbeleid van de fondsmanager zich dan naar de prijsvorming van vrijesectorhuurwoningen? Ook al zijn andere factoren van belang, er zal toch rendement gemaakt moeten worden op de woningbeleggingen. Het grote tekort aan huurwoningen leidt volgens de economische theorie over het algemeen tot hogere prijzen. Uit de interviews blijkt dat er inderdaad sprake is van marktwerking en dat woningschaarste invloed heeft op de huurprijzen. Maar dit is niet het enige dat bepalend is.

Neem het beleggingsbeleid. Institutionele beleggers richten zich vooral op het deel van de huurmarkt met de grootste schaarste: het middensegment. Geografisch gezien ligt de focus bijna uitsluitend op de stedelijke regio’s van Nederland met een zwaartepunt in de G4; de marktgebieden met de grootste schaarste.  

Door dit marktsegment en deze gebieden te bedienen, behalen de beleggers maatschappelijke impact in de zin van het toevoegen van woningen voor de middenklasse, maar is ook de kans op bedrijfseconomisch succes het grootst. Een win-win situatie voor de maatschappelijk betrokken investeerders. 

Beleggers geven aan dat ze rekening houden met maatschappelijk sentiment en wensen van belangrijke betrokken partijen. 

Uitgaande van deze schaarste zou je kunnen verwachten dat de huurprijzen, naast de waardeontwikkeling een belangrijke driver van het rendement, zo hoog mogelijk worden ingestoken. De institutionele beleggers zelf geven daarover aan een tweesporenbeleid te volgen. Bij zittende huurders wordt er een gematigd huurbeleid gevolgd.

De afgelopen jaren is de maximaal toegestane huurverhoging weliswaar vastgelegd door de overheid, maar ook voor deze jaren was er gemiddeld sprake van een verhoging van maximaal 1 procent boven inflatie?. En de huurverhoging was doorgaans vergelijkbaar met de huurverhoging van corporaties. Daarbovenop vinden verduurzamingsingrepen plaats die maar mondjesmaat doorberekend worden in de huur.  

Hier staat tegenover dat bij nieuwe verhuringen, door toevoeging van nieuwbouw of bij bewonerswisseling (mutatie) van een bestaande woning, wel de marktprijs opgezocht wordt. Ook wat dit betreft, is er nauwelijks onderscheid tussen het beleid van woningcorporaties en beleggers ten aanzien van vrije sector huurwoningen.  

Bij het bepalen van de marktprijs wordt, naast de basiswoningkenmerken, gekeken naar vergelijkbare objecten, de omvang van vraag en aanbod rondom de betreffende plaats, de ervaringen van de belegger zelf in het complex of bij nieuwbouw in de regio. En daarnaast vragen ze regelmatig extern advies van deskundigen, zoals taxateurs en makelaars.

Bij mutatie van oudere woningen speelt vaak ook mee dat er grootschalig gerenoveerd en verduurzaamd wordt. Redelijkerwijs staat hier een huurverhoging tegenover. En bij nieuwbouw speelt mee dat er doorgaans in één keer een groot aantal woningen in de verhuur gaat. De huren worden dan iets gematigd ingestoken voor een voorspoedige verhuursnelheid.  

Op basis van de hier genoemde factoren en afwegingen bepalen de beleggers een zo scherp mogelijke prijs, onder meer om leegstand te voorkomen.  

Beleggers geven aan dat ze rekening houden met maatschappelijk sentiment en wensen van belangrijke stakeholders, zoals de gemeente. Zo zijn in de gemeente Amsterdam en Utrecht in de afgelopen jaren afspraken gemaakt over onder andere de aanvangshuren, de minimale exploitatietermijn en de jaarlijkse huurverhoging bij nieuwbouw van middenhuurwoningen?

Optimaal rendement  

Uit de interviews met institutionele beleggers voor dit onderzoek blijkt dat er vooral bij nieuwe verhuringen, nieuwbouw en mutatieverhuur, gestuurd wordt op marktconforme prijzen. Dit draagt bij aan de, soms stevige, huurprijsontwikkeling waar dan wel weer extra kwaliteit tegenover staat door renovatie of nieuwbouw.  

Tegelijkertijd speelt de betaalbaarheid voor nieuwe huurders veel minder een rol. Analoog aan de financieringstabellen in de koopsector hanteren de institutionele beleggers over het algemeen een inkomensnorm waarbij het maandinkomen minimaal drie à vier keer de maandhuur moet bedragen. Hiermee worden betalingsproblemen zo veel mogelijk voorkomen.

Onderzoek van ABF laat zien dat de gemiddelde netto huurquote (de netto huur uitgedrukt als een percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen) van huurders in de private sector, dus inclusief particuliere verhuur, rond de dertig procent ligt.

Aangezien de woningen van institutionele beleggers over het algemeen vrij nieuw of verduurzaamd zijn, en dus een relatief laag energieverbruik hebben, zal de totale woonquote van huurders in de vrije sector relatief beperkt zijn. De woonquote is het percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen vergeleken met de netto huur, plus bijkomende woonlasten zoals energie.

Afspraken met gemeenten

Voor gemeenten ligt er een kans om in gesprek te gaan met institutionele woningbeleggers om afspraken te maken over prijzen en andere factoren op de vrijesectorhuurmarkt. Dit zal misschien leiden tot betere en tot minder stapeling van regelgeving.

Ook liggen er kansen voor de landelijke overheid om ook eens te praten met de investeerders zelf, dus de pensioenfondsen en verzekeraars. De woonconsument zal hier alleen maar van profiteren. 

Belangrijkste bronnen