De markt kan de bouw van middenhuur niet meer bolwerken. Lopende projecten worden steeds meer aangeboden aan corporaties. Die zijn vaak wel enthousiast, maar de businesscase komt zelden uit. 

Ook nieuwbouw in volledig eigen beheer verloopt stroef, door ongedekte financiering en gebrek aan grondposities. Daar komt bij dat de corporaties zich met de wijziging van de Woningwet in 2015 weer primair op sociale huur richten. Het middensegment zijn ze dus ‘verleerd’. Dat zijn kort samengevat de conclusies van een eerdere inventarisatie door Stadszaken. 

Dat wil niet zeggen dat de corporaties de laatste jaren volledig stilzaten. Een aantal ging door in het middensegment. Zoals Wonen Limburg, actief in de hele provincie en Zuidoost-Brabant. Sinds de Woningwet werd aangescherpt, leverde deze corporatie alsnog 500 nieuwe middenhuurwoningen op. Ter illustratie van hoe veel dat is: de sector produceerde de laatste jaren gemiddeld 550 van dit soort woningen per jaar. 

‘Wij besloten in 2015 toch meer te blijven doen voor middeninkomens. Ook deze groep kan veelal niet voor een eigen woning zorgen en differentiatie in wijken goed is voor de leefbaarheid’, zegt bestuurder Ger Peeters. De corporatie richtte een aparte BV op voor de bouw van meer middenhuur, in lijn met de Woningwet.

De lening daarvoor werd gedekt vanuit de corporatie-entiteit en alle niet-gereguleerde woningen werden overgeheveld naar de BV. Dat bood financiële slagkracht en dekking voor nieuwe leningen. Daarmee werd al in het eerste jaar de geborgde lening terugbetaald en was de BV volledig commercieel gefinancierd. Door bij nieuwbouw met een lange exploitatietermijnen van dertig jaar te rekenen, kan de businesscase bij nieuwe projecten uit, zegt Peeters. Ook onder huidige marktomstandigheden. 

Dure woningen verkopen voor bouw goedkopere 

Een andere corporatie die al relatief actief is in de middenhuur is Alwel, met woningen in Breda, Etten-Leur en Roosendaal. Deze corporatie regelt de financiering net iets anders dan Wonen Limburg.

Bestuurder Tonny van de Ven: ‘We hebben alle duurdere vrijesectorwoningen in ons bezit verkocht na 2015. De verkoopopbrengsten van de huizen met huren van 1.200 tot 1.400 euro biedt ons de financiële ruimte voor nieuwbouw van goedkopere middenhuur. Het is eigenlijk niet zo ingewikkeld.’ 

Beide aanpakken betaalden zich de laatste jaren uit. Naast de 500 al gebouwde woningen heeft Wonen Limburg er nog 1.000 in de pijplijn. De middenhuurvoorraad is nu ruim 2.500, tien procent van het bestand van de corporatie. Alwel bezit ongeveer 1.800 middenhuurwoningen, zeven procent van het totale bestand. 

Frictie met de markt is er amper, ervaren beide bestuurders. ‘Bij veel projecten doen wij de sociale huur en middenhuur, en doen marktpartijen de koop. Dat versterkt elkaar juist’, zegt Peeters. Van de Ven: ‘Het segment is groot genoeg om ons beide te bedienen. De grotere beleggers zoeken nu juist steeds meer de samenwerking met ons.’ 

Grondprijzen zijn bottleneck 

De nieuwbouwaanpakken betalen zich waarschijnlijk beter uit dan het overnemen van projecten van marktpartijen. Die benaderen de corporaties de laatste maanden steeds vaker omdat zij financieel niet meer uitkomen. Zelden met resultaat, weet bestuurder Sander Heinsman van Portaal uit ervaring.

‘De marktpartijen die ons benaderen hebben posities op de top van de markt gekocht met ramingen op basis van hoge vrijesectorhuur- en koopprijzen. Die projecten kunnen wij dus niet zomaar overnemen en omkatten naar middenhuur. Het gat in de grondexploitatie is ongeveer 50.000 euro per woning. Wij hebben wel wat speelruimte door lagere rendementseisen, maar kunnen geen ontwikkelverliezen op ons nemen’, zegt Heinsman. ‘Die grondprijzen gaan bijtrekken, maar de woningnood is nu hoog. We kunnen niet wachten tot de markt dit verlies heeft geabsorbeerd.’ 

Portaal, actief in onder meer Utrecht, Leiden en Amersfoort, heeft nu 2.500 middenhuurwoningen en wil dat de komende jaren uitbreiden naar 3.500. De argumenten zijn vergelijkbaar met die van Van de Ven en Peeters: middeninkomens kunnen wel wat hulp gebruiken en gedifferentieerd aanbod is goed voor de leefbaarheid.

‘We zien concentraties van kwetsbare bewoners ontstaan. Veel van onze huurders hebben extra aandacht nodig. Inmiddels wordt 30 procent van de vrijkomende woningen aangeboden aan urgenten. Meer middenhuur tussen de sociale huur kan dan helpen’, zegt Heinsman 

De vraag is wat een corporatie als Portaal precies heeft aan de aanpakken van Alwel en Wonen Limburg. Leennormen waren gunstiger toen Wonen Limburg de nieuwe BV oprichtte, en Alwel had de luxe van verkoopbare duurdere woningen.

Van de Ven: ‘Er zijn meer corporaties die zich de laatste jaren hebben voorbereid op meer middenhuur, toen financieringsvoorwaarden beter waren. Maar het grootste deel moet op nul beginnen. Ook onze eigen aanpak is niet eindig: bij ieder nieuw project leveren we eigen vermogen in.’ 

Meer samenwerken 

Mogelijk kan met samenwerking op projectniveau meer ruimte worden vrijgespeeld, zegt Peeters. ‘Wij kunnen als vehikel dienen voor gemengde wijken. Dat kan op nationale schaal, want de Woningwet verbiedt dat niet expliciet. Met onze BV kunnen wij dan de middenhuur doen en een andere corporatie kan de sociale huur voor rekening nemen. Belangrijke voorwaarde hiervoor is dat grondeigenaren verschillende grondprijzen voor sociaal en middenhuur goed doorrekenen. Dat gebeurt nog niet altijd.’ 

Het is een aanpak waar ook Heinsman heil in ziet. ‘Het gaat ons echt om de mix van sociale huur, middenhuur en koop. Daarbij kunnen we zeker samenwerken met marktpartijen of andere corporaties. De gemeente moet daar dan wel goed op sturen met betaalbaarheidseisen, want de grondposities zijn vooral in bezit van commerciële partijen.’ 

Verder pleit hij voor het borgen van leningen voor de bouw van middenhuur. Voor sociale huur kan dit al via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, voor middenhuur ontbreekt een dergelijk instrument vooralsnog. ‘Het Rijk kan hier een rol in spelen. Het zou bouwen voor ons goedkoper maken. Maar dit gaat niet morgen gebeuren, dus laten we er niet op wachten.’