In het onderzoek ‘Concentraties in de nieuwbouwmarkt’ voor Autoriteit Consument en Markt (ACM), schrijven hoogleraren Edwin Buitelaar en Erwin van der Krabben dat middelgrote gemeenten niet altijd over voldoende expertise, menskracht en financiële armslag beschikken om regie te voeren over deze projecten. Daarom is gerichte, jarenlange ondersteuning met expertise over vastgoedrecht en planeconomie en financiële slagkracht nodig. 

‘Die ondersteuning geldt niet alleen voor het proces voorafgaand aan de start van de gebiedsontwikkeling’, schrijven de wetenschappers. De soms jarenlange publiek-private samenwerkingen in gebiedsontwikkelingen worden vaak opengebroken en heronderhandeld.  

‘Juist dan leggen gemeenten het af in juridische en financiële slagkracht en is ondersteuning of opschaling van het procesmanagement van dit soort projecten noodzakelijk.’ 

Om grip te krijgen op gebiedsontwikkelingen moeten gemeenten precies weten wie eigenaar is van de grond. Dat blijkt vaak lastig te achterhalen, zeggen de onderzoekers, die nauw samenwerkten met het Kadaster.  

‘Met name het aan het juridisch eigendom gekoppelde economisch eigendom zou beter in beeld gebracht kunnen worden en, daarmee samenhangend, de bedrijfsstructuur van moeder-, zuster- en dochterbedrijven.’ Ze pleiten ervoor om de databases van het Kadaster te koppelen aan die van de Kamer van Koophandel. 

Denkrichtingen maatregelen marktconcentratie 

De wetenschappers hebben niet onderzocht welke mogelijkheden er zijn om marktconcentratie te beperken, maar noemen in hun rapport wel enkele denkrichtingen. Zo pleiten ze voor meer ‘concurrentie’ tussen woningbouwlocaties en zouden gemeenten beter rekening kunnen houden met marktconcentratie bij de uitgifte via open biedprocessen. 

Verder benoemen Buitelaar en Van der Krabben het opdelen van grootschalige woningbouwlocaties in kavels en tijd, zodat ook kleinere marktpartijen toegang krijgen tot de markt. Al kan dat de voordelen van grootschaligheid en integraliteit verminderen, erkennen de onderzoekers. 

Ten slotte geven de onderzoekers mee dat een vorm van grondbelasting of een beperking van het recht op zelfrealisatie kan helpen tegen marktconcentratie. ‘Dergelijke ingrijpende systemische veranderingen vragen evenwel om een brede en grondige verkenning, omdat ze gevolgen hebben voor de werking van de grond- en woningbouwmarkt en, fundamenteler, voor het eigendomsrecht.’ 

Vervolgonderzoek door BZK 

De ACM is blij met het onderzoek, maar hangt er voorlopig geen directe actie aan. De autoriteit zegt dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) eerst aan zet is. ‘We hebben het onderzoek doorgeleid naar BZK. Die gaat het gebruiken in de vervolgaanpak voor woningbouwopgave’, zegt een ACM-woordvoerder. ‘Wij kijken mee en volgen dat met aandacht.’  

Wel roept de autoriteit gemeenten op om in gesprek te gaan als ze te maken hebben met marktconcentratie. De ACM kan dan onderzoeken of er inderdaad sprake is van concentratie en marktmacht.  

Als dat zo is, kijkt de waakhond of er misbruik van wordt gemaakt. Dat is strafbaar. De woordvoerder zegt dat in het recente verleden niet veel gemeenten zich voor een gesprek hebben gemeld. Hij kan niet zeggen of er nu onderzoeken lopen, omdat die geheim moeten blijven.