Wij kunnen het niet bolwerken. Dat was, heel kort samengevat, de laatste weken het geluid vanuit institutionele vastgoedinvesteerders. Door de combinatie van verslechterende marktomstandigheden en een minister die de duimschroeven aandraait, wordt het volgens marktpartijen steeds lastiger om met ‘acceptabel rendement’ nieuwe vrijesectorhuur te realiseren. Vastgoedadviseur CBRE waarschuwde eind 2022 al voor een flinke terugval van de nieuwbouw van middenhuurappartementen.
Doelstellingen van woonminister Hugo de Jonge, die de vrije huursector enerzijds reguleert maar anderzijds ook het aanbod wil vergroten, wankelen daarmee. Tegelijkertijd zijn beleggers niet de enige partijen die middenhuur exploiteren en laten bouwen. Ook woningcorporaties, toch vooral bekend om hun sociale huur, kunnen die handschoen oppakken.
Dat zij de komende jaren een grotere rol gaan spelen in het geliberaliseerde marktsegment, is dan ook geen gekke gedachte, zegt Erik de Leve, expert woningmarkt bij Stec Groep. ‘In zwaardere economische tijden zijn de corporaties dé aangewezen partij om de woningbouw draaiende te houden. Voor hun primaire doelgroep sociale huurders met sociale huur, maar ook juist steeds meer voor middeninkomens met middenhuur.’
Het is een verschuiving die al langzaam zichtbaar is. Corporaties worden steeds vaker door bouwers en ontwikkelaars benaderd met de vraag of ze projecten (deels) willen overnemen, zegt Joni Haijen van de Amsterdamse Federatie voor Woningcorporaties. Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt aan de UvA, zegt vergelijkbare geluiden te horen, ook buiten de hoofdstad.
‘In zwaardere economische tijden zijn de corporaties dé aangewezen partij om de woningbouw draaiende te houden’
De corporaties staan er zeker voor open. Haijen: ‘Hoewel onze kerntaak als corporaties de sociale huur is, willen wij ook een substantiële bijdrage leveren aan het aanbod van betaalbare woningen voor de middeninkomens. Daarnaast zetten we middenhuur in om de doorstroom uit de sociale huur te bevorderen.’
Daarin staan de Amsterdamse woningstichtingen niet alleen. In een benchmark van Stec Groep die binnenkort verschijnt, zegt twee derde van de Nederlandse corporaties meer middenhuur te willen bouwen. Corporatiekoepel Aedes bevestigt desgevraagd dat zijn leden zeker ‘open staan’ voor de bouw van meer woningen in dit segment.
Groot verschil tussen zeggen en doen
De middenhuurintenties van de corporaties liggen ook officieel vast. In de prestatieafspraken die De Jonge, Aedes, de VNG en de Woonbond medio vorig jaar tekenden, staat dat de corporatiesector tot 2030 50.000 middenhuurwoningen gaat bouwen, naast 250.000 sociale huurwoningen. Het tijdelijke (en in de toekomst hoogstwaarschijnlijk permanente) afschaffen van de markttoets moet daaraan bijdragen.
Daarmee beweegt de woningmarkt terug naar de situatie vóór 2015. Toen bouwden de corporaties nog relatief veel middenhuur en was hun aandeel in dit marktsegment groot. Met de ingang van de destijds nieuwe Woningwet veranderde dat en verschoof de focus meer naar kerntaak sociale huur.
Maar vooralsnog blijft het bij afspraken en intenties. De corporaties die benaderd worden door bouwers voor het overnemen van projecten, gaan daar lang niet altijd in mee, zegt Conijn. Hij twijfelt of de corporaties de beloften uit de prestatieafspraken waar kunnen maken, laat staan dat ze extra hooi op hun vork kunnen nemen met het overnemen van projecten.
‘We kunnen het alleen overnemen tegen een acceptabele prijs’
‘De laatste jaren leverden de corporaties gemiddeld 550 middenhuurwoningen per jaar op. In 2021 steeg dat iets, maar het is hoe dan ook niet veel. Ik zou willen dat het anders was, maar de prestatieafspraken zijn met zulke aantallen niet haalbaar. Het overnemen van projecten – als dat al lukt omdat de businesscase opnieuw rondgerekend moet worden – gaat daar geen verandering in brengen. Als dat 1.500 woningen extra per jaar oplevert, is het al veel.’
Haijen bevestigt dat het overnemen van projecten niet altijd te doen is. ‘Of het voor de corporaties haalbaar is, is erg afhankelijk van de prijs die de bouwers vragen voor een project. We kunnen het alleen overnemen tegen een acceptabele prijs, zodat we acceptabele middenhuurprijzen kunnen vragen. Het moet ook verantwoord zijn ten opzichte van alle andere opgaven die de corporaties hebben. Denk aan sociale woningbouw en onderhoud en renovatie van onze woningvoorraad.’
Geld niet gedekt
Dat het overnemen van projecten en het überhaupt bouwen van eigen middenhuur voor corporaties ook geen koek en ei is, komt doordat zij in dit segment niet de financiële voordelen genieten die ze bij sociale huur hebben.
Leningen voor gereguleerde woningen worden gedekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, maar voor middenhuur moeten de corporaties zich op de reguliere kapitaalmarkt begeven. Hun positie is in dat opzicht niet sterker dan die van marktpartijen. Daar komt bij dat voor de bouw van sociale huurwoningen korting op grondprijzen kan worden gegeven, maar voor middenhuur mag dit niet.
Zolang ‘staatssteun’ met borging uit het fonds voor middenhuur er niet is, moeten we niet te veel verwachten van de middenhuurplannen van de corporaties, zegt Conijn. Bovendien lijken ze het bouwen van vrijesectorwoningen enigszins verleerd, zegt de emeritus-hoogleraar. Omdat het een ander marktsegment is, vergt het andere expertise. Die hebben veel corporaties niet meer in huis. Zo speelt het bekende capaciteitstekort, waar marktpartijen en gemeenten mee worstelen, ook hier een rol.
