‘Wanneer mogen we dit een crash noemen?’, vraagt woningmarktanalist Jasper du Pont zich af op Twitter. En in dit geval is de vraag stellen hem beantwoorden, beaamt hij desgevraagd aan de telefoon. ‘Natuurlijk kan je pas achteraf echt van een crash spreken, maar het heeft er nu wel alle tekenen van.’

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) deelde donderdag woningprijsontwikkelingen van het vierde kwartaal van 2022. In één jaar tijd daalde de gemiddelde verkoopprijs met 6,4 procent. Het is de eerste prijsdaling op jaarbasis in bijna een decennium. De NVM duidt de eigen cijfers vooralsnog als ‘licht gedaalde prijzen’, maar Du Pont is stelliger. De crux zit volgens hem in het laatste half jaar: toen daalden de prijzen met ruim 9 procent. ‘Dat is crashtempo.’

Vervolgvraag op de crash­-vraag, is of de Nederlandse woningmarkt dan een bubbel is. Die is zo mogelijk nog lastiger te beantwoorden dan de instortvraag. In de eerste plaats omdat er helemaal geen consensus is over wanneer een woningmarkt precies een bubbel is.

Prijsontwikkelingen nog altijd goed verklaarbaar

Er zijn verschillende benaderingen, legde stadsgeograaf Cody Hochstenbach medio 2021 uit aan Stadszaken, toen de woningprijzen nog door het dak gingen en het gemiddelde huis een modaal inkomen meer ‘waard’ werd.

Bij de eerste benadering spreek je van een bubbel als woningprijzen harder stijgen dan gemiddelde inkomens. Volg je die lijn, dan was de woningmarkt de laatste jaren zeker een bubbel. Koopprijzen liepen steeds verder uit op inkomensontwikkeling. Het maakte dat een eigen huis voor lagere inkomens steeds onbereikbaarder werd.

De tweede benadering is wat complexer: er is een bubbel als de prijsontwikkelingen niet meer verklaarbaar zijn met fundamentele factoren als vraag en aanbod, de rente en hypotheekverstrekkingen. Zo bezien was er de laatste jaren juist géén bubbel: schaarste en lage hypotheekrentes stuwden prijzen. De hypotheekrenteaftrek en goedbedoelde overheidsprojecten als de jubelton en startersleningen deden er nog een schepje bovenop.

Sindsdien zijn die omstandigheden veranderd: de schaarste bestaat nog steeds, maar de rente staat een stuk hoger, ingezet door de coronacrisis en versterkt door de oorlog in Oekraïne. Daarmee dalen de financieringsruimte van woningzoekenden en dus de huizenprijzen.

‘De koopprijs van een woning komt primair voort uit de rentestand’, zegt Matthijs Korevaar, econoom en onderzoeker aan de Erasmus Universiteit en Columbia Business School. ‘De hogere rente is nu dus ook de hoofdschuldige achter de daling.’

Ook Nic Vrieslaar, woningmarkteconoom bij de Rabobank, wijst op de rente: ‘We zien vooralsnog een gezonde prijscorrectie, met een duidelijke oorzaak in de inflatie en de rente. Over de precieze omvang en invloed van zulke elementen kan je twisten, maar hier is rente wel duidelijk de verklarende factor.’

Er zijn dus nog steeds geen duidelijke aanwijzingen voor een bubbel, en ook geen teken aan de wand voor een eventuele ineenstorting. De huidige prijsdalingen zijn dan ook niet direct zorgelijk, zeggen Du Pont en Vrieselaar. De woningmarkt ontspant zich enigszins.

Maar vergeet de menselijke psyche niet

Maar daarmee zijn we er nog niet helemaal. Want naast financiële fundamenten die woningprijzen dicteren, speelt ouderwetse menselijke psychologie een rol. Volgens Du Pont moeten we al met al niet te zwaar tillen aan de ‘bubbel zolang je prijzen kan verklaren’-benadering.

‘Waar het uiteindelijk op neerkomt: prijzen zijn hoog omdat iemand het kan betalen. Terugkijkend is dat bedrag meestal wel rationeel verklaarbaar, maar op het moment zelf bijna niet. Irrationeel gedrag kan dus ook een factor van belang zijn’, zegt de woningmarktanalist. ‘Vorig jaar zagen we dat mensen hun hele hebben en houden halsoverkop investeerden in suboptimale éénkamerwoningen, met het idee dat woningen alleen maar duurder zouden worden en ze anders niet meer toe konden treden. Dat smaakt wel degelijk naar bubbel.’

‘Bij woorden als crash en bubbel gaat het ook over sentimenten. In de zomer van 2021 was ‘het kan niet op’ nog heersend. De verwachting was dat woningprijzen sowieso door zouden stijgen, versterkt door de rapportages van de banken en DNB. Mensen wilden dus liever eerder dan later’, zegt Vrieselaar. ‘Nu gaan we mogelijk andersom zien: mensen stellen de aankoop van een woning uit, met het idee dat prijzen verder gaan zakken. Je kan dus zeggen dat psychologie en consumentenvertrouwen naast de harde financiële fundamenten óók een grote rol spelen.’

De vraag is wanneer omslaande sentimenten de overhand krijgen op de harde financiële fundamenten. En of dat überhaupt mogelijk is. Korevaar: ‘Natuurlijk, sentimenten zijn een factor. Maar er zijn geen betrouwbare indicaties in welke mate ze daadwerkelijk sturend zijn in de prijsontwikkeling van koopwoningen. Je moet je ook beseffen dat de huidige rentestanden en de effecten daarvan geen toeval zijn: de ECB wil de economie wat laten afkoelen. Of dat dan goed of te hard gaat, kan ik niet beoordelen.’

Minder woningen bouwen maakt weer duurder

Te hard de broekriem aantrekken of niet, bubbel of niet, voor de nieuwbouw betekent de huidige prijsdaling hoe dan ook weinig goeds. De bouw van 900.000 nieuwe woningen waar woonminister Hugo de Jonge op inzet, worden met de dag onzekerder, zingt al maanden rond. Bouwkosten lopen op en ook investeerders worden geraakt door de hogende rente. Bovendien kunnen zij minder geld vangen voor de woningen als de financieringsruimte van consumenten slinkt. In de innig verweven financiële markten heeft de hogere rentestand zo dubbel effect.

Wel kan dit op termijn juist weer prijsopdrijvend werken: met minder bouw worden woningen (nog) schaarser en stijgt de waarde. Al geldt ook hier dat prijseffecten van schaarste minimaal zijn en de rente bepalend blijft, zegt Korevaar. ‘Groeiende schaarste aan woonruimte komt economisch gezien voort uit een groeiende bevolking en stijgende welvaart. De vraag naar vierkante meters stijgt dan. Maar dit ontwikkelt zich heel langzaam, en het aantal verkochte woningen is een zeer klein deel van de bestaande voorraad. De rente en de daaruit volgende hypotheek zijn veel bepalender.’