• Marja Elsinga: ‘Gedeelde toekomstvisie is de sterkste vorm van regie’  
  • Jan Fokkema: ‘Doortrappen!’ 
  • Melanie Schmit: ‘Dakloosheid is de meest extreme uiting van falend woonbeleid’ 
  • Martin van Rijn: ‘Corporaties staan echt in de startblokken’ 
  • Zeno Winkels: ‘Maak een einde aan tijdelijke huurcontracten’ 
  • Nic Vrieselaar: ‘Veranderde marktomstandigheden zijn de minister moeilijk aan te rekenen’ 
  • Johan Conijn: ‘Een consistente bestuurslijn biedt hoop voor de toekomst’
  • Harm Janssen: ‘Niet langer uitstellen, maar opschalen’ 
  • Wim Wensing: ‘Houd oog voor de langetermijneffecten van overheidsbeleid’ 

Marja Elsinga: ‘Gedeelde toekomstvisie is de sterkste vorm van regie’ 

‘We hebben alweer een jaar een minister van Volkshuisvesting en dat is niet onopgemerkt gebleven. ‘Hurricane Hugo’ heeft al vele afspraken en nota’s op zijn naam staan: bouwagenda, betaalbaar wonen, verduurzaming gebouwde omgeving, een thuis voor iedereen, wonen en zorg voor ouderen, leefbaarheid en veiligheid.’  

‘Zo’n stormachtige ambitie is nodig na jaren van gebrek aan aandacht voor de grondwettelijk verankerde zorg voor wonen. Complimenten voor Hugo en zijn departement. Een volgende stap is de Wet Regie. De minister wil meer macht, maar waarvoor en hoe biedt hij cruciale partners toekomstperspectief?’ 

‘Bedreigt de macht van de minister de continuïteit van de corporatiesector?’ 

‘Woningcorporaties worden eindelijk verlost van de bizarre verhuurderheffing. De toegenomen financiële ruimte gaat gepaard met nog veel hogere verwachtingen voor nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid. Bedreigt de macht van de minister de continuïteit van de sector?’  

‘Beleggers worden geconfronteerd met huurprijsregulering, omdat de minister betaalbare woningen voor middengroepen beoogt. In combinatie met maatregelen als de zelfbewoningsplicht en de hoge overdrachtsbelasting is de vraag hoe te zorgen dat investeerders de betaalbare woningen daadwerkelijk realiseren.’ 

‘Gemeenten doen in de praktijk zaken met de problemen van burgers en professionals. Zij worden keihard geconfronteerd met complexe gevolgen van alle decentralisaties en missen een visie van de minister. Vandaar het VNG-initiatief tot Denktank Nederland 2040.’ 

‘2023 is een goed jaar om alle beweging te voorzien van een visie op wonen als onderdeel van de toekomst van Nederland. Mooie uitdaging voor een minister van CDA-huize, met rentmeesterschap (zorg voor volgende generaties) en subsidiariteit (machtsverdeling overheden) hoog in het vaandel. Uiteindelijk is een gedeelde toekomstvisie de sterkste vorm van regie.’ 

Marja Elsinga is hoogleraar Housing Institutions & Governance aan de TU Delft 

Jan Fokkema: ‘Doortrappen!’ 

‘Onvoorstelbaar, die Hugo de Jonge. Geen enkele woonminister heeft in de afgelopen 25 jaar zoveel werk verzet, zoveel betrokkenheid getoond, zich zo snel inhoudelijk ingewerkt en is met zoveel verschillende partijen serieus in gesprek gegaan, als hij in één jaar.’  

‘Natuurlijk, de sector heeft hem enorm op weg geholpen met de Actieagenda Wonen, maar toch, ga er maar aan staan in dit politiek versplinterde veld. Ongelooflijk hoeveel negatieve reacties deze minister oproept.’ 

‘Zeker, hij is ook ijdel en hij is graag de briljantste. Maar mensen, wordt eens wakker, we hebben werk te verrichten, deze maatschappij valt uit elkaar als we niet meedoen en deze minister niet helpen met de enorm ingewikkelde klus. Inhoudelijk kritiek mag, nee sterker moet, daar wordt hij alleen maar beter van, maar stop met die negativiteit en onzinnige eisen, zoals dat we een deskundige als minister moeten hebben. Dat hebben we nog nooit gehad.’ 

‘Stop met die onzinnige eisen, zoals dat we een deskundige als minister moeten hebben’ 

‘De Jonge moet nog heel veel doen de komende tijd en natuurlijk kunnen zaken ook echt nog heel veel beter. Maar al doende leert men, hij en wij. Want het is ook een heel bijzondere ervaring om als sector te zien dat er echt naar je geluisterd wordt. Hetgeen niet wil zeggen dat er precies gedaan wordt wat je wilt. Hoewel, het regeerakkoord is wat betreft het wonen bijna een kopie van de Actieagenda Wonen met 43 handtekeningen er onder.’ 

‘En ja, heel veel kan beter. Daar moeten we de minister, de Tweede Kamer en ons zelf op aanspreken. Ook bij maatschappelijke organisaties ligt een zware verantwoordelijkheid om niet alleen maar te roepen, maar vooral zelf het goede te doen en coalities aan te gaan, hoe ingewikkeld ook. Laat het sluiten van compromissen niet aan de politiek over, maar maak zelf vieze handen.’  

‘De regulering van de middenhuur op dit moment op deze manier is onverstandig. Maar we zullen wel wat aan die veel te ver oplopende woningprijzen moeten doen. Meer bouwen, dat vooral. Meer locaties daarvoor aanwijzen. Maar wat doen we in de tussentijd? Eerlijker verdelen hoort daar ook bij.’ 

‘En ja, de woondeals tussen Rijk, provincies en gemeenten komen te hijgerig tot stand, zonder de noodzakelijke betrokkenheid van de markt. Maar het zijn wel stappen waarmee we de druk opvoeren om meer te doen en ook om meer betaalbare woningen te realiseren.’  

‘En ja, er is te weinig geld, dus essentieel is dat we met elkaar, en de minister moet daar een leidende rol in vervullen, in een volgende kabinetsperiode daar meer middelen voor beschikbaar krijgen. Maar vergeet niet, deze keer zijn we daar ook behoorlijk succesvol in geweest.’  

‘En ja, we moeten ook kijken hoe we een groter deel van de waardesprong bij bestemmingsverandering naar het woondomein kunnen overhevelen, zonder alle ondernemerszin om zeep te helpen.’  

‘En ja, zo’n RO-startpakket laat nog heel veel te wensen over; dat zal nog heel wat krachtiger en voortvarender moeten. Dus ja, de minister is nog lang niet klaar, wij zijn nog lang niet klaar, voor 900.000 woningen in 2030 moet er een klein wonder gebeuren, maar kom op. Doortrappen!’ 

Jan Fokkema is directeur van de Neprom, de vereniging van Nederlandse gebiedsontwikkelaars 

Melanie Schmit: ‘Dakloosheid is de meest extreme uiting van falend woonbeleid’ 

‘Dakloosheid is de meest extreme uiting van falend woonbeleid. Daarom is het niet meer dan logisch dat het ministerie van BZK zich in grote mate geroepen zou moeten voelen om dit op te lossen.’  

‘Dit vraagt om radicale keuzes. Sinds het aantreden van de Jonge zijn er zeker positieve stappen gezet, maar omdat het nog onvoldoende is geconcretiseerd is het prematuur om er optimistisch over te zijn.’ 

‘Eén van die positieve stappen is het voornemen van De Jonge om ervoor te zorgen dat in 2024 alle gemeenten een urgentieverordening hebben. Hiermee wordt verplicht voorrang gegeven op een woning aan een aantal aandachtsgroepen, waaronder dakloze mensen en mensen die instellingen verlaten.’ 

‘Bovendien is het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting van de Jonge een goede stap en hard nodig. Het is belangrijk om tot provinciale taakstellingen en lokale prestatieafspraken te komen die niet vrijblijvend zijn. De afgelopen jaren hebben laten zien dat we er met wensdenken alleen niet komen. Er zijn al veel te lang, veel te veel mensen (dreigend) dakloos om aan te blijven modderen.’ 

‘Het is problematisch dat de regie voor de aanpak dakloosheid bij het ministerie van VWS ligt, terwijl dakloosheid in de eerste plaats een woonprobleem is. Met het Nationaal Actieplan Dakloosheid lijkt dit ietsje te verschuiven, maar het hangt wel aan elkaar van ‘intenties’ in plaats van afdwingbare afspraken.’  

‘Naar verwachting gaat per 1 januari 2024 de wettelijke verplichting in dat elke gemeente een woonprogramma opstelt waarin de woon-zorgbehoefte van onder andere dakloze mensen wordt vastgesteld. Mijn zorg is dat het lang duurt tot er concrete acties komen en dat het onvoldoende onderbouwd en toetsbaar zal zijn, omdat we nog te weinig zicht hebben op de volledige groep dak- en thuisloze burgers. Daarvoor is het van belang volgens de bredere Ethos light definitie te gaan tellen.’ 

‘Het is problematisch dat de regie voor de aanpak dakloosheid bij het ministerie van VWS ligt’ 

‘Bovendien is het belangrijk om niet alleen het bad te legen, maar ook de kraan dicht te draaien. De belangrijkste preventie van dakloosheid is nog altijd zorgen dat huisuitzettingen niet tot dakloosheid leiden. In extreme situaties, zoals ernstige overlast of criminaliteit, moet ten behoeve van omwonenden uiteraard de mogelijkheid bestaan tot huisuitzetting.’ 

‘Er zou echter er wel een verplichting moeten zijn dat het niet tot dakloosheid mag leiden, dus iemand moet elders fatsoenlijk geherhuisvest worden. Voor preventie is het garanderen van woonzekerheid ook cruciaal. Dat betekent dat contracten voor onbepaalde tijd met huurbescherming weer de norm moeten worden. Helaas worden hierin nauwelijks stappen gezet en lijkt het toverwoord 'flexwoningen'. Dit is uitstel van executie als daar niet structureel permanente woningen tegenover worden gezet.’ 

‘Uiteindelijk is het in de eerste plaats een kwestie van de bestaande voorraad met prioriteit toewijzen aan dakloze mensen, vanuit het besef dat dakloosheid de grootste schending is van het recht op wonen. Vanuit dit principe is er bijvoorbeeld in Den Bosch afgelopen maanden een opvanglocatie volledig afgeschaald en zijn al deze mensen door de woningcorporatie gehuisvest. Wat laat zien: het kan, als we willen!’ 

Melanie Schmit is directeur van Housing First Nederland 

Martin van Rijn: ‘Corporaties staan echt in de startblokken’ 

‘Het afschaffen van de verhuurderheffing per 2023 is cruciaal. Het maakt dat corporaties hun huurders meer te bieden hebben: we kunnen weer investeren in nieuwbouw, verduurzamen van bestaande woningen, betaalbaarheid van huren voor lage inkomens en de leefbaarheid van wijken.’ 

‘De Jonge heeft in 2022 grote stappen gezet door de regie op de volkshuisvesting terug te nemen. Hij herstelt daarmee een Nederlandse traditie van het gezamenlijk zorgdragen voor sociale woningbouw. Rijk, provincies, gemeenten en corporaties hebben elkaar daarbij keihard nodig.’  

‘Hij herstelt een Nederlandse traditie van gezamenlijk zorgdragen voor sociale woningbouw’ 

‘De provinciale reality checks en de regionale woondeals laten zien dat we op de goede weg zitten, maar we zijn er nog lang niet. Nu moeten snel meer harde bouwlocaties worden vastgelegd waarop corporaties tegen sociale grondprijzen kunnen bouwen. Want corporaties staan echt in de startblokken.’  

‘En wettelijk moet de afspraak om 30 procent échte (duurzaam) sociale woningen te realiseren ook glashelder verankerd worden. Om de plannen van vorig jaar ook echt uit te kunnen voeren, moet de minister dus nog stevig bijschakelen in 2023.’ 

Martin van Rijn is voorzitter van corporatiekoepel Aedes. Foto door Simone Michelle de Blouw

Zeno Winkels: ‘Maak een einde aan tijdelijke huurcontracten’ 

‘Binnen een half jaar het aantreden van De Jonge zijn de Nationale Prestatieafspraken met Aedes en de Woonbond tot stand gekomen. Dat heeft hij voortvarend aangepakt, weliswaar na een flinke onderhandeling, maar het resultaat is dat veel huurders hier baat bij hebben: huurverlaging voor 510.000 hurende huishoudens, isolatie van corporatiewoningen zonder huurverhoging en veel nieuwbouw van sociale huurwoningen in de komende jaren. Ook houdt hij zijn rug recht als het gaat om de percentages sociale huur.’ 

‘Steeds zien we de minister balanceren tussen de belangen van huurders en woningzoekenden en de belangen van de vastgoedsector. Bijvoorbeeld bij zijn reguleringsplannen voor de vrije huursector blijkt dat hij toch niet voor een puntengrens van 250, maar steeds ten gunste van de vastgoedsector en ten koste van de betaalbaarheid voor huurders kiest.’

‘Steeds zien we de minister balanceren tussen de belangen van huurders en woningzoekenden en de belangen van de vastgoedsector’ 

‘Het blijkt dat particuliere verhuurders niet uit zichzelf hun woningen verduurzamen. Huurders draaien op voor het hoge energieverbruik in deze tochtige woningen en dat is onrechtvaardig. De minister moet de vrijblijvendheid eraf halen, te beginnen door enkelglas als onderhoudsgebrek te verklaren.’  

‘Daarnaast moet de minister een einde maken aan tijdelijke huurcontracten. Vaak jonge huurders worden hiermee opgezadeld, waardoor ze leven in permanente onzekerheid, stress ervaren, geen leven kunnen opbouwen en niet voor hun rechten als huurder durven opkomen bij slecht onderhoud of torenhoge servicekosten.’

Zeno Winkels is directeur van huurdersbelangenbehartiger de Woonbond. Foto door Josje Deekens

 

Nic Vrieselaar: ‘Veranderde marktomstandigheden zijn de minister moeilijk aan te rekenen’ 

‘Vergroot het de toegankelijkheid en verkleint het de ongelijkheid? Die twee vragen zijn de meetlat waarlangs woonbeleid op dit moment moet worden gelegd. Toegang tot een betaalbaar huur- of koophuis is immers verworden tot een soort loterij waarbij je winkans in sterke mate afhangt van je leeftijd en het vermogen van je ouders. Samen met weeffouten in het belastingstelsel vergroot dat de ongelijkheid tussen jong en oud en tussen huurder en huiseigenaar.’  

‘Het afbouwen van de jubelton springt er wat ongelijkheid betreft positief uit. Vermogende ouders hebben ongetwijfeld andere manieren om hun kinderen alsnog een opkontje te geven op de koopwoningmarkt, maar die voorsprong wordt straks niet meer gesubsidieerd. Daarentegen is het een kleine maatregel, en de grootste ongelijkmakers laat het kabinet ongemoeid. Zo blijft het vermogen dat eigenwoningbezitters opbouwen door huizenprijsstijgingen bij de belastinghervorming van box 3 buiten schot, en tornt het kabinet niet aan de hypotheekrenteaftrek.’  

‘Corporaties zullen het gat dat commerciële partijen achterlaten vermoedelijk niet vullen’ 

‘Om wonen toegankelijker te maken, zet kabinet-Rutte IV vol in op nieuwbouw en is daarin bovendien ambitieuzer dan eerdere kabinetten. Het verlagen van de belastingdruk op woningcorporaties is daarbij een opsteker. De pech is alleen dat marktomstandigheden flink zijn verzuurd door gestegen bouwkosten, rentes en dalende koopwoningprijzen.’  

‘Woningcorporaties zullen het gat dat commerciële partijen daardoor naar verwachting achterlaten vermoedelijk niet kunnen vullen, wat de belangrijkste strategie van het kabinet om wonen toegankelijker te maken onderuit haalt.’ 

‘Zorgelijk is dat het kabinet intussen blijft doorgaan met het vergroten van de bestedingsruimte van huizenkopers door onder meer leennormen te versoepelen. Dat maakt huizen op termijn duurder, vergroot de ongelijkheid en kan wonen dus juist minder toegankelijk maken.’ 

‘Het woonbeleid van kabinet-Rutte IV steekt vooralsnog dus wisselend af tegen de meetlat. Maar de veranderde marktomstandigheden zijn de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening moeilijk aan te rekenen. Bovendien lijkt het kabinet meer dan eerdere kabinetten open te staan voor hervormingen in het woonbeleid, en deze kabinetsperiode is nog niet voorbij.’  

Nic Vrieslaar is woningmarkteconoom bij de Rabobank 

Johan Conijn: ‘Een consistente bestuurslijn biedt hoop voor de toekomst’

‘Het is niet voor het eerst dat het overheidsbeleid te laat komt. Dat is Hugo de Jonge niet te verwijten. Er is geen minister voor Wonen geweest die zo snel uit de startblokken is gegaan. Het Rijk wil de regie terugpakken op de woningmarkt en De Jonge heeft al na drie maanden met een Nationale bouw- en woonagenda zijn koers uitgezet. Hij heeft halverwege het jaar met de corporatiesector een ambitieus investeringspakket afgesproken.’

‘Echter, de rente is zeer sterk gestegen en de koopwoningmarkt is omgeslagen. Er is een forse tegenwind opgestoken. Dan moeten we harder fietsen, is de reactie van de minister. Ieder fietser weet dat je met tegenwind, hoe hard je ook fietst, toch minder snel vooruitkomt en bij een westerstorm stil staat.’

‘Toen de rente laag was, had er veel gebouwd kunnen worden. Dat is verzuimd en nu is die kans voorlopig weer verkeken’

‘Het is niet realistisch dat de gewenste 900.000 nieuwe woningen in 2030 gebouwd zullen zijn. Toen de rente laag was, had er veel gebouwd kunnen worden. Dat is verzuimd en nu is die kans voorlopig weer verkeken.’

‘Dit neemt niet weg dat het bestuurlijke afstemmingsproces dat De Jonge nu ook tot stand brengt, waarbij de ambities van het Rijk doorvertaald worden naar provincies, regio’s en vervolgens gemeenten, in de toekomst van grote waarde zal zijn. Daarmee ontstaat er in de bestuurskolom een consistente lijn. Elkaar in de weg zittende bestuurslagen zal dan minder een belemmering vormen. Daar kunnen we in de toekomst ons voordeel mee doen.’

Johan Conijn is Directeur Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam.

Harm Janssen: ‘Niet langer uitstellen, maar opschalen’.  

‘Minister De Jonge heeft wonen en volkshuisvesting weer serieus op de kaart gezet. De minister onderschrijft dat de woningbouwopgave geen uitstel meer kan verdragen. Zijn benadering om woningbouw zowel binnen de stad als daarbuiten te beschouwen, is hoopgevend. Zeker na een jarenlange focus van het Rijk op binnenstedelijke verdichting, met alle vertraging als gevolg.’ 

‘Toch gaat de huidige aanpak van de minister ons niet ver en niet snel genoeg. We zullen naar grootschaliger woningbouwprojecten toe moeten. De recente deals met de provincies zijn daarvoor nog onvoldoende, zeker gezien de hoeveelheid zachte plannen die erin terecht is gekomen.’

'De schaarste aan woningen zal blijven oplopen zolang we niet serieus durven op te schalen en efficiënter gaan bouwen'

‘De schaarste aan woningen zal blijven oplopen zolang we niet serieus durven op te schalen en efficiënter gaan bouwen. De voortgang zoals die bijvoorbeeld geboekt wordt in de Gnephoek in Alphen aan den Rijn is heel goed. Maar er zullen nog veel meer van dit soort locaties moeten worden aangewezen om aan de enorme vraag naar betaalbare woningen te kunnen voldoen en de achterstand in te lopen.’ 

‘De minister kan hierin een belangrijke rol vervullen, net zoals hij in Alphen aan den Rijn heeft gedaan. Opschalen, efficiënter en duurzaam nieuwbouwen. Dat zijn we aan onze woningzoekenden verplicht en daar helpen wij de minister graag bij.’ 

Harm Janssen is algemeen directeur bij BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling 

Wim Wensing: ‘Houd oog voor de langetermijneffecten van overheidsbeleid’ 

‘Voor de minister en IVBN stond 2022 in het teken van regulering van de middenhuur. Ondanks dat wij deze regulering niet zien als oplossing voor het grote woningtekort, zagen ook wij dat de politieke en maatschappelijke roep om regulering groot was.’ 

‘In de gesprekken met de minister onderkende hij het belang van een stabiel langetermijnbeleid, waarin institutionele beleggers kunnen blijven investeren in nieuwe middenhuurwoningen en het verduurzamen van de bestaande woningportefeuilles. In de uitwerking van de regulering zal de minister hier komend jaar verdere invulling aan moeten geven.’ 

'Er is 300 miljard euro nodig voor deze opgave'

‘Voor de nieuwbouw wordt nu ingezet op regionale woondeals. Hierbij is het belangrijk dat de minister de marktpartijen voldoende betrekt. Het realiseren van de gewenste 900.000 woningen tot 2030 is uiterst ambitieus, zeker gezien de huidige economische tegenwind. Er is 300 miljard euro nodig voor deze opgave. Een stimulerende overheid die regisseert, de slimme inzet van middelen en een breed gedragen integrale aanpak, ook als het gaat om mobiliteit en verduurzaming, zijn daarbij van essentieel belang.’  

‘Voor 2023 is ons advies aan de minister: houd oog voor de langetermijneffecten van overheidsbeleid en betrek constructieve samenwerkingspartners bij zowel de verdere beleidsontwikkeling als de uitvoering, zodat er vertrouwen blijft in de woningmarkt.’ 

Wim Wensing is bestuurslid van vereniging van institutionele beleggers IVBN en directeur investeringen bij Amvest