Dit artikel verscheen eerder in vakblad ROm. ROm is gratis voor ambtenaren in het domein van de fysieke leefomgeving. Neem nu een (thuis-)abonnement

'We staan voor een enorme opgave om de komende jaren in totaal 900.000 woningen te bouwen. En kijkend naar de veranderingen in de wereld om ons heen zal dat niet gemakkelijk worden. Dit vraagt een gezamenlijke inzet – schouder aan schouder - van overheden, corporaties en marktpartijen', zei de minister bij het tekenen van de eerste regionale woondeals in Drenthe en Overijssel. Daarin worden de provinciale afspraken lokaal ingevuld. De andere provincies moeten snel volgen.

Maar juist die marktpartijen roerden zich de laatste maanden. 'Provincies schermen met een enorme planvoorraad waar bij een groot deel van de plannen nog niet eens begonnen is met de onderzoeken die nodig zijn om ooit tot een voldragen bestemmingsplan te komen', reageerde bouwclub WoningbouwersNL direct na het ondertekenen van de provinciale woningbouwafspraken in oktober 2022.

Ook beleggers verenigd in de IVBN, ontwikkelaars in de Neprom en bouwers in Bouwend Nederland reageerden destijds verre van enthousiast. Wij staan te veel aan de zijlijn bij dit overheids-een-tweetje, terwijl wij de woningen moeten bouwen, financieren en verkopen, was de tendens. 'Om te zorgen dat er een haalbaar beeld ontstaat over de tijdlijn en de aantallen, is het belangrijk dat de markt betrokken wordt bij het uitwerken van de verschillende regionale woondeals', schreef Bouwend Nederland op haar website.

Tegenwind

Qua inschatting van de haalbaarheid hebben de marktpartijen een punt. Harde plancapaciteit is verre van hard, en zachte is zo zacht als boter. Dat gold de voorgaande jaren al, en wordt met de nu rap oplopende bouwkosten, rente en capaciteitstekorten enkel verergerd. Tel daar de steeds nijpender stikstofproblematiek bij op, dan is zeer de vraag hoeveel we in de komende jaren daadwerkelijk kunnen bouwen.

De Jonge erkent dat het hard trekken wordt om de afspraken waar te maken. 'Er is veel tegenwind. Toen we de 900.000 woningen in het coalitieakkoord zetten, was die er nog niet', aldus de minister bij de persconferentie over de afspraken. Dat is volgens hem geen excuus om bij de pakken neer te zetten. 'We moeten gewoon harder trappen.'

En toch. De houding die de markt aanneemt is ronduit brutaal. Na jaren van liberalisering van de ruimtelijke ordening en de woningmarkt, heerst bij marktpartijen kennelijk het idee dat hun stem zo vroeg mogelijk gehoord moet worden. Liefst bij het tekenen van de provinciale afspraken, en anders bij de regionale woondeals. Het is een tendens die we op lager schaalniveau al langer zien: ontwikkelaars zitten steeds vaker bij de gemeente aan tafel nog vóórdat het bestemmingsplan wordt opgesteld, en kunnen aangeven wat haalbaar is voor hen.

Daarmee krijg je mogelijk realistischer plannen en voorkom je planuitval. Maar het staat haaks op maatschappelijke belangen. Te veel ruimte geven aan de wensen van de markt is het gevolg van 'netwerkcorruptie', analyseert socioloog Frans Soeterbroek in het essay Omstreden plannen, onderschatte burgers.

'We [zien] op grotere schaal hoe bestuurders en ambtenaren zich al te graag aan bepaalde ontwikkelaars en vastgoedbazen verbinden', schrijft hij. Het leidt tot suboptimale plannen, die meer de (financiële) belangen van de markt dienen dan die van de burger. Soeterbroek in zijn essay: 'Juridisch is er weliswaar geen sprake van corruptie, maar de hechte netwerken werken corrumperend naar de publieke zaak en de verantwoording naar burgers.'

Puinruimen

De markt weet discussie hierover kundig te omzeilen door te hameren op de haalbaarheid van de bouw van de 900.000 woningen. Terwijl goede ruimtelijke ordening en woonbeleid om veel meer gaat dan louter woningaantallen. Frappant daarbij is dat de inzet op de 900.000 woningen matig is onderbouwd door het Rijk, zowel kwalitatief als kwantitatief gezien. Het getal is vooral het resultaat van lobby door de bouw.

'Er is een behoorlijke waarschijnlijkheid dat tot 2030 aanzienlijk minder dan één miljoen extra woningen nodig zijn', concludeerde het PBL eerder. Focus op kwaliteit in plaats van aantallen, klinkt het steeds vaker uit de ruimtelijke hoek, dan neem je écht regie. Marktpartijen die klagen dat zij niet gehoord worden bij de invulling van de bouw van de 900.000 woningen, terwijl dat getal een cadeau is aan hen; het heeft iets potsierlijks.

De Jonge en de provincies voeren regie en zetten een heldere stip op de horizon. Daar heeft de markt zich naar te schikken. Laat bestuurders met democratisch mandaat de plannen maken. Natuurlijk is het de vraag of De Jonge daarmee wegkomt. Of we het nou willen of niet, hij heeft met het oude systeem te maken. We hebben het laatste decennium een ruimtelijke ordening opgetuigd met steeds meer macht voor marktpartijen.

De brutaliteit die de markt nu toont, is dus goed verklaarbaar. Als de bouwers en ontwikkelaars om wat voor reden zeggen: wij bouwen niet, zit je als overheid met de gebakken peren. Met de afbouw van de gemeentelijke woonbedrijven, is de zelfredzaamheid van de overheid zeer klein geworden.

Het is de spagaat van een minister die in korte tijd een woningmarkt moet rechttrekken en heldere toekomstvisies moet maken, maar ondertussen vooral het puin van zijn voorgangers moet ruimen. Marktpartijen zonder democratisch mandaat hebben een flinke vinger in de pap, hoe hard ze ook roepen dat dit niet zo is.