Dit artikel is eerder gepubliceerd in vakblad BT. BT Magazine is het vakblad voor iedereen die zich bezighoudt met regionale innovatiekracht en vestigingsklimaat. Meer informatie

De Herstructureringsmaatschappij Overijssel werd in 2009 opgericht door de provincie Overijssel. Destijds was er dringend behoefte aan een partij om bedrijventerreinen te herstructureren. Private eigenaren hadden en hebben vooral aandacht voor hun eigen kavels, met verloedering als gevolg. De opgave was destijds gigantisch, met in Overijssel 1.300 hectare aan bedrijventerreinen die geherstructureerd moest worden.  

Een groot deel van die bedrijventerreinen is inmiddels geherstructureerd. Tegenwoordig herontwikkelt de HMO ook binnensteden en lege kantorenpanden. Terwijl er maar weinig (publiek) geld beschikbaar is voor de herstructureringsmaatschappij.

Op zoek naar de businesscase

‘We zijn begonnen met 7,5 miljoen euro in 2009. Destijds waren we bedoeld als een soort opkooppartij voor rotte plekken, die we moesten saneren en vervolgens opnieuw uitgeven. Maar met slechts 7,5 miljoen euro beschikbaar is opkopen helemaal geen goede optie, als de opgave 1.300 hectare groot is. Het is onze bedoeling om marktpartijen tot investeringen te brengen. Daarvoor hebben we een creatieve aanpak ontwikkeld’, zegt directeur Han Wiendels.

En die werkt, vindt hij. Inmiddels werkt de HMO met een kapitaal van 56 miljoen euro. Eind 2021 had de organisatie een balanspositie van bijna 90 miljoen euro. Vanwege de revolverende aanpak gaan de totale investeringen van de HMO richting 200 miljoen euro.   

De kern van die aanpak? ‘Ondernemen. Dat betekent niet dat we zoveel mogelijk winst willen maken met de HMO, we hebben immers een maatschappelijke doelstelling. Maar wel dat we op zoek gaan naar businesscases. We bouwen mee aan businesscases op bedrijventerreinen. Daarvoor gaan we zelf op zoek naar mogelijkheden om tot een businesscase te komen. De eerste stap voor ons is het proces in gang zetten.’ 

Dat doet de HMO onder meer door met partijen in de buurt te praten. Met hen wordt per individuele casus gezocht naar perspectieven. Met die perspectieven moet de HMO bedrijven in de omgeving overtuigen om met privaat geld in te stappen. ‘Wat wij doen is het beheersen van de gebiedsrisico’s waardoor de markt alsnog wil toetreden. Ook doen we specifieke investeringen om de drempel om in te stappen te verlagen’, gaat Wiendels verder.

‘Het is ook voor ons belangrijk om te weten waar kansen liggen, omdat we verliesgevend zouden zijn als we domweg zouden opkopen en saneren. Door zakelijk te denken, zijn we volledig revolverend. Dat houdt in dat we ons werkkapitaal met onze werkwijze in stand houden. Voordat we instappen, hebben we al een idee wat we moeten doen om ons geld er weer uit te krijgen. We hebben als het ware een exitstrategie.’ 

Verschillende rollen zichtbaar in Hasselt 

Om succesvol te zijn, is het dus belangrijk voor de HMO om verschillende rollen aan te nemen tijdens het proces. ‘We jagen aan, we ontwikkelen, we bouwen, we financieren en we verbinden’, zegt Wiendels. 

Hoe die meerdere petten in de praktijk werkt, is te zien in Hasselt bij het Logistiek Centrum Zwartewater. De HMO kocht in 2013 14 hectare verpauperde grond langs het water, saneerde de boden en maakte het terrein bouwrijp – maar deed dat niet zonder eerst uitvoerig met de omgeving overlegd te hebben over onder meer een ontwikkelingsperspectief.  

Wiendels: ‘Er stond op ons lijstje om in Hasselt de verpaupering van een betonfabriek aan te pakken. Maar dat bleek superlastig. Hoe vind je geschikte bedrijvigheid voor zo’n grote en vervuilde locatie, zodat tot een haalbare businesscase kan worden gekomen? Daarom moesten we creatief op zoek naar kansen en vooral de omgeving bij het proces betrekken. We hebben de grond pas gekocht en gesaneerd nadat we in beeld kregen dat de locatie zou kunnen passen in de logistieke processen van Scania1.’

Meerdere bedrijven, waaronder Westerman Logistics, stapten daarna ook in. De deal met Scania in combinatie met het ontwikkelingsperspectief zorgden daardoor als het ware voor een vliegwieleffect. De locatie is uiteindelijk doorverkocht aan een belegger in logistiek vastgoed. 

Volgens wethouder Arie Speksnijder van de gemeente Zwartewaterland was de rol van de HMO van ‘onschatbare waarde’ voor het Logistiek Centrum Zwartewater vanwege een aantal redenen. De wethouder roemt de creativiteit, de handelingssnelheid en het doorzettingsvermogen van de HMO. ‘De HMO zorgde ervoor dat de juiste mensen snel met elkaar om de tafel kwamen te zitten en dacht elke keer weer in oplossingen en kansen’, aldus Speksnijder.

Veranderende taken 

De afgelopen jaren heeft Wiendels de taken van de HMO zien veranderen. Nadat de provincie in 2015 vaststelde dat het herstructureren van werklocaties voldoende onder beheersing is, kreeg het er ook nog kantorenleegstand en de aanpak van binnensteden bij. De provincie maakte daarvoor 56 miljoen euro vrij. ‘In 7 jaar is er veel veranderd. Door de felle strijd om de ruimte kijken we nu anders naar verouderde werklocaties en zijn de vraagstukken rondom transformatie opgekomen. Wat hetzelfde blijft: we stappen in lastige posities waaraan de markt zijn handen nog niet durft te branden.’ 

‘De laatste tijd valt het me weer op dat het aan de orde is om te roepen dat bedrijventerreinen belangrijk zijn voor de economie. Ook door ontwikkelmaatschappijen zelf. Als beleidsdomein zijn bedrijventerreinen kennelijk uit beeld geraakt. Daar kijk ik af en toe met verbazing naar. Wij hebben altijd geïnvesteerd in bedrijventerreinen en hebben gemerkt dat we daar de ondernemers investerend in mee kunnen krijgen. Daarmee toon je de maatschappelijke relevantie van bedrijventerreinen met duidelijke voorbeelden aan, en dat is een krachtig statement aan politici en beleidsmakers’, aldus Wiendels.