‘Met deze grondprijsontwikkelingen verwachten gemeenten rekening te houden met de fors gestegen bouwkosten en de dalende verkoopprijzen van woningen’, schrijft Stec in de benchmark. 

Vooral in de grotere steden zal de grondprijsontwikkeling in 2023 gematigd uitvallen. In G40-gemeenten gaat het om gemiddeld 1,35 procent. In middelgrote gemeenten gaat het om 2,6 en in kleinere om 3,3 procent. 

De aangepaste prijsverhogingen staan wel in schril contrast met de residuele waardeontwikkeling van grond. Daarbij wordt de grondprijs bepaald door het verschil (residu) tussen de stichtingskosten en de woningopbrengst. Dat zou leiden tot grondprijsdalingen van 10 tot 20 procent. 

Dit betekent niet dat gemeenten stiekem toch te hoge prijzen rekenen. Erik de Leve, expert woningmarkt bij Stec, legt de coulance aan de ene kant en het grote verschil met de residuele benadering aan de andere kant uit: ‘Belangrijk bij dit contrast is of de grondprijzen de voorgaande jaren al marktconform waren. Veel gemeenten rekenden de laatste jaren juist lagere prijzen dan de residuele methode toe zou staan. Ze zien dus ruimte voor gematigde stijging of niet of minder zakken.’  

Ter indicatie: van 2021 op 2022 verhoogden gemeenten hun grondprijzen voor woningbouwlocaties met gemiddeld 5,6 procent, een stuk minder dan de prijsontwikkeling van koopwoningen in die periode. 

Bij het contrast speelt ook dat gemeenten vaak langjarig grondbeleid voeren en dus niet één op één meebewegen met de actuele marktontwikkelingen. Sommige gemeenten hebben bovendien de grond voor hoge prijzen aangekocht, wat de ruimte voor prijsdalingen beperkt. En in sommige gevallen is de grondprijsontwikkeling politiek gedreven.

Uit het rapport: ‘Politieke druk om geen verlies te lijden of minder opbrengsten uit grondverkopen te verkrijgen, [kan] leiden tot een grondprijsontwikkeling die afwijkt van de sterke residuele grondprijsontwikkeling en daarmee leidt tot minder marktconforme grondprijzen.’ 

Of de lagere grondprijzen de woningbouw daadwerkelijk een slinger zullen geven, is volgens De Leve nog lastig te zeggen. ‘Vraaguitval wordt bepalend. Als woningzoekenden nieuwe woningen niet meer kunnen of willen kopen, heeft een lagere grondprijs weinig invloed. Maar dat is koffiedik kijken. Het is heel erg spannend wat inflatie en bestedingsruimte gaan doen.’