'De Jonge laat meer mensen schuilen onder de paraplu van de huurprijsbescherming, maar prikt er tegelijkertijd ook een paar flinke gaten in. We roepen de Kamer op dit te voorkomen en in te zetten op de echt ambitieuze huurprijsbescherming die zo hard nodig is’, zegt Woonbonddirecteur Zeno Winkels. 

De bond is gematigd enthousiast over de reguleringsplannen van Hugo de Jonge. Het doortrekken van het puntensysteem naar 187 punten wordt warm onthaald. Dit moet huurders beschermen tegen woekerprijzen. In theorie kan dit de huur van 300.000 woningen verlagen, met gemiddeld 190 euro per maand. Nadruk op in theorie, want de lagere huurprijzen gelden enkel bij bewonerswissel. 

Tegelijkertijd waarschuwt de bond voor averechtse effecten van de wijze hoe De Jonge de punten wil toekennen. De minister gaat daaraan sleutelen om te garanderen dat de bouw van middenhuur rendabel is voor investeerders, schrijft hij in een brief aan de Kamer. 

De wijzigingen kunnen ervoor zorgen dat ‘tienduizenden sociale huurwoningen zullen verdwijnen’, meldt de bond, ‘en woningen in de sociale sector en de zogenaamde 'middenhuur' veel duurder kunnen worden dan de kwaliteit van de woningen rechtvaardigt.’  

Bij die verschuiving van sociaal naar middenhuur gaat het vooral om particuliere verhuurders, zegt woordvoerder Matthijs ten Broeke van de Woonbond desgevraagd. Corporaties rekenen al jaren structureel minder huur dan het puntensysteeml veelal toelaat, dus hier zijn minder grote verschuivingen te verwachten. ‘Al zullen ook sommige corporaties hiertoe overgaan.’ 

WOZ-cap opgerekt 

Bij het sleutelen aan het puntensysteem wordt onder meer de WOZ-cap op de schop genomen. De in mei dit jaar ingevoerde hard bevochten limitering van hoeveel punten maximaal worden gegeven op basis van de WOZ moest voorkomen dat in vooral de grote steden huurprijzen te hard zouden stijgen. De Jonge gooit dit nu weer om. De maximering van de invloed van de WOZ geldt niet langer voor de 142 punten van sociale huur, maar schuift door naar de 187 punten van middenhuur.

‘Het optrekken van de maximering van de WOZ-waarde betekent dat de WOZ-waarde voor 100 procent blijft meetellen tot aan 187 punten, waarmee het aantrekkelijk blijft om te investeren in middenhuurwoningen, ook op de meer gewilde locaties’, ligt De Jonge deze keuze toe in zijn Kamerbrief. 

Volgens de Woonbond is het averechtse effect echter dat de WOZ-waarde een grotere rol speelt bij lagere puntenaantallen. ‘Dat betekent dat er tienduizenden sociale huurwoningen verdwijnen naar de duurdere 'middenhuur'. Dat is een slechte zaak en staat haaks op de plannen van minister De Jonge om de sociale huursector te vergroten. Deze stap zorgt voor minder betaalbare huurwoningen in plaats van meer. Er moet ook een WOZ-cap blijven werken op 142 punten, of er moet een maximaal aantal WOZ-punten komen voor alle gereguleerde woningen’, reageert de bond. 

Meer punten voor hoog energielabel 

De bond is ook kritisch op de manier waarop punten worden toegekend voor duurzaamheid. De Jonge wil dat woningen met een hoog energielabel meer punten krijgen, en woningen met een laag minder. Een A++++ appartement krijgt nu bijvoorbeeld 48 punten, vanaf 2024 worden dat er 58. Aan de andere kant van het spectrum: een verglijkbaar appartement met energielabel F krijgt in de toekomst juist tien punten aftrek. 

De manier van punten toekennen raakt sociale huurwoningen onevenredig, zegt de Woonbond. Meer dan een kwart van het gereguleerde segment heeft label A of hoger. ‘Er worden te veel punten aan energielabels A+ en hoger toegekend. Hierdoor worden nieuwbouw en gerenoveerde sociale woningen te makkelijk in een duurder segment verhuurd. De prikkel tot verduurzaming door minpunten aan slechte labels te geven is wel een goede zaak.’ 

Brieven voor huurders 

De Woonbond was eerder al kritisch op het feit dat de puntentelling enkel bij nieuwe contracten geldt. Zittende huurders hebben zo weinig aan de regulering. De Woonbond bedacht hier eerder al een plan voor.  

Zeno Winkels zei eerder: ‘Ook als je alleen met aanvangshuren werkt, zien we mogelijkheden voor zittende huurders. Je kan dan bijvoorbeeld aan je huurbaas laten weten dat je een andere woning gaat zoeken, tenzij je een lagere huur krijgt. De verhuurder weet dat hij door het puntensysteem sowieso een lagere huur krijgt als zijn huidige huurder vertrekt, dus de onderhandelingspositie van die huurder wordt sterker. Reken maar dat wij hier met de Woonbond standaardbrieven voor gaan opstellen.’