Een beetje, als hij zijn collega’s op het stikstofdossier weet te overtuigen. En een beetje als hij die provincies die onwillig zijn, weet te overtuigen. De stijging van de bouwprijzen zijn door hem nauwelijks te beïnvloeden. Evenals de rente. Al met al is er een marktbeeld ontstaan waarbij nieuwbouwwoningen voor het merendeel niet meer betaalbaar zijn voor (koop)starters.

Maar dat is niet alles. De prijs per vierkante meter van bestaande woningen is de laatste maanden substantieel lager dan de prijs per vierkante meter van nieuwbouwkoopwoningen. Een beperkt verschil is logisch: de nieuwbouwkoopwoning mag iets duurder zijn omdat de stookkosten (zeker nu) aanmerkelijk lager zijn.

De prijsverschillen die nu zijn te zien, zijn meer dan zorgelijk. Wie een blik werpt op Funda ziet hele grote verschillen. Soms meer dan 20 procent per vierkante meter. Als dit verschil verder oploopt, is dat een enorme knock-out voor de hele koop-nieuwbouw. Veel meer nieuwbouwplannen dan nu al on hold zijn gezet, dreigen hetzelfde lot te treffen.

Neen, een tovermiddel, een ei van Columbus, een wondermiddel bestaat niet. Althans, niet voor zover ik weet. Vraag is desondanks: hoe voorkomen we dat de bouw van nieuwbouwwoningen stilvalt? Want dat is een reëel schrikbeeld. Onderstaand een paar voorstellen. Soms voor de hele korte termijn (nu urgent) en soms ook voor wat later.

1. Stel een forse boete op bovenwettelijke gemeentelijke eisen.

Gemeenten mogen (art. 122 Woningwet) geen hogere eisen stellen dan die welke in het Bouwbesluit zijn geregeld. Veel gemeente doen dat toch. En hoewel dat voor de rechter kan worden aangevochten, accepteren veel ontwikkelaars en aannemers die hogere eisen.

Omdat, zoals een ontwikkelaar mij onlangs zei: ‘Mijn bedrijf wil een volgende keer ook weer aan de bak komen in deze gemeente’. De Minister heeft aangekondigd dat hij vooral op duurzaamheidsgebied met iets hogere eisen wil komen, maar dan voorzien van een echt verbod aan gemeenten om daarover heen te gaan. Advies: zet een forse sanctie op overtreding door een gemeente (of provincie).

2. Laat direct de eis van twee derde betaalbaar vallen

Veel voorgenomen plannen dreigen nu al stil te vallen, onder andere door die eis. Nu de nieuwbouwmarkt nog moeilijker wordt, is er een reële dreiging van een massale stop van de nieuwbouw. Maar als er nul woningen worden gebouwd is twee derde van nul toch ook nul. Geef die projecten en die initiatiefnemers die het toch nog aandurven een woningbouwproject van de grond te trekken een kans, ook als die twee derde-eis niet haalbaar is.

3. Omgevingsvergunning niet op tijd: van rechtswege verleend

Voer met onmiddellijke ingang de regel in dat wanneer een omgevingsvergunning niet binnen de daarvoor staande termijn wordt verleend, deze van rechtswege wordt geacht te zijn verleend. Onder de huidige regelgeving geldt dit al voor vergunningen die op basis van de kruimelregeling worden aangevraagd.

Met een korte klap kan dat ook geregeld worden voor alle overige omgevingsvergunningen voor woningbouw. Veel gemeenten kunnen nu niet ‘leveren’ wegens gebrek aan menskracht. De ‘van rechtswege maatregel’ dwingt gemeenten om woningbouwplannen met prioriteit te behandelen.

4. Ontneem provincies de bevoegdheid om kleine woningbouwplannen tegen te houden

Sommige provincies bemoeien zich tot in detail met de gemeentelijke woningbouwplannen. Hun bevoegdheid op basis van de WRO ruimtelijke regie te voeren op opgaven van (boven)regionaal belang ge(mis)bruiken ze om gemeenten in en knellend keurslijf te dwingen alleen dat te doen wat de provincie goed vindt.

Dat gaat veel te ver. Geef gemeenten de ruimte om per jaar altijd minstens 1 procent van hun woningvoorraad te mogen uitbreiden, tenzij aantoonbare, zwaarwegende bovenlokale belangen zich daartegen verzetten.

5. Schaf de Ladder duurzame verstedelijking meteen af

De minister heeft aangekondigd binnenkort opnieuw te onderzoeken of de Ladder in stand moeten blijven. Pas in het derde kwartaal van 2023 worden daaruit conclusies getrokken.

Advies: trek de Ladder meteen in, vooral omdat sommige provincies door misbruik van de Ladder nog meer op de stoel van de gemeentebestuurders gaan zitten. Woningbouwplannen lopen daardoor vertraging op of mogen soms helemaal niet doorgaan.

6. Geef corporaties extra ruimte

De dreiging dat de koop-nieuwbouw verder terugvalt door de hoge rente en materiaalprijzen, stikstof etc. biedt kansen voor meer nieuwbouw van sociale huurwoningen door corporaties. Niet alle corporaties zullen dat kunnen: de onrendabele toppen worden bij de huidige rentes en prijsstijgingen niet minder.

Maar sommige corporaties kunnen wellicht in het gat springen. Gemeenten (en ontwikkelaars die gronden hebben waarop ze zelf niet aan de slag kunnen) zullen daarbij kunnen helpen door afboekingen te doen op hun grondprijzen. Daar maak je weinig blije gezichten mee (behalve de toekomstige bewoners van de woningen die daardoor toch of extra gebouwd kunnen worden) maar opnieuw zou het wel eens zo kunnen zijn dat tijdig afboeken achteraf verstandig blijkt.