‘Het belangrijkste om doorstroom op gang te brengen: goede woningen. Daar is niet altijd even veel in geïnvesteerd’, zegt Susan van Klaveren, projectleider wonen en zorg bij Platform31. ‘Mensen hebben jaren aan herinneringen in een woning opgebouwd en verhuizen is een grote stap. Je moet dus een erg aantrekkelijk perspectief kunnen bieden.’
Het kabinet heeft daar nu een plan voor. Er moeten sneller meer woningen voor senioren komen. Dat is de strekking in het woondeel van het programma Wonen en Zorg voor Ouderen, dat woonminster Hugo de Jongen en zorgminister Conny Helder woensdag presenteerden.
De bouw van 290.000 senior-geschikte woningen tot 2030 moet doorstroom op de woningmarkt op gang brengen. Dat kan zeker zijn vruchten afwerpen en de woningmarkt wat losser trekken, bleek eerder uit onderzoek. Met een goede aanpak kun je in theorie 3 miljoen woonplekken ‘vrijspelen’. Eén seniorenverhuizing kan namelijk een domino-effect hebben en een verhuistreintje in gang zetten.
Doorstroming komt lastig op gang
Voorlopig is het vooral een theoretisch treintje, dat graag in het station blijft hangen. De verhuisbereidheid onder senioren is laag, bevestigde CBS-onderzoek deze week weer eens. Vooral jongeren zijn zoekende op de woningmarkt; mensen ouder dan 55 zitten vaak wel goed. Drie procent heeft een echte verhuiswens en 17 procent overweegt het, blijkt uit het WoON 2021.
Vraag is wel of die lage verhuisbereidheid een inherent gegeven is. Waarschijnlijk niet, door marktomstandigheden en het huidige aanbod is verhuizen voor veel senioren simpelweg niet zo aantrekkelijk. De claim die gemeenten vorig jaar maakten, dat honkvaste senioren de woningnood veroorzaken, werd door seniorenorganisaties geschokt ontvangen. ‘Het aanbod van seniorenwoningen is simpelweg niet op orde’, zeiden zij.
Ook geld speelt een rol. ‘In de koopsector hebben mensen lage woonlasten. Bij verhuizing krijg je een hogere hypotheek of betaal je huur en krijg je dus hogere lasten’, zei Paul de Vries, expert woningmarkt bij het Kadaster, er eerder over. ‘Daar komt bij dat mensen over het algemeen blij zijn met hun woning. Hen over de streep trekken om wél te verhuizen is erg lastig.’
Kortom: wil je ouderen laten verhuizen, dan moet je met een wel erg goede propositie komen. Waarbij je mensen verleidt in plaats van aanvalt op ‘te groot wonen’ of ‘een woning bezetten’. ‘Aan gesprekken over woonschaamte hebben we weinig’, zegt Van Klaveren. ‘Doorstroming werd lange tijd vooral vanuit woningmarktprincipes benaderd. Nu gaat het veel meer over wat een individu nodig heeft. Hoe woont die nu, hoe ziet de toekomst voor deze persoon eruit, en wat voor woning past daar dan bij?’
Grote diversiteit aan woonwensen senioren
Dé superseniorenwoning bestaat daarbij niet. ‘Het nieuwe grijs is kleurrijker dan ooit’, concludeerde onderzoeksbureau Market Response in een analyse van de uiteenlopende woonwensen van senioren.
Ministers De Jonge en Helder doen een eerste aanzet tot het faciliteren van die diversiteit, met een grove driedeling in de te 290.000 te bouwen woningen. Zo’n 170.000 moeten nultredenwoningen zijn, 80.000 moeten in geclusterde woonvormen als hofjes zitten, en 40.000 moeten gecombineerd zijn met zorgplekken, bijvoorbeeld voor mensen met dementie.
Voor deze aantallen baseert het kabinet zich op prognoses van ABF Research. Van de zorgwoningen moet 65 procent sociale huur zijn, van de clusterwoningen de helft. Prognoses voor de betaalbaarheid van de gelijkvloerse woningen volgen later dit jaar, leert navraag bij ABF.
De vraag is of deze driedeling met bijbehorende aandacht voor betaalbaarheid het benodigde ‘aantrekkelijk perspectief’ bieden. Enkel geclusterd wonen of zorg om de hoek aanbieden is niet sexy genoeg, zegt Van Klaveren. ‘Met toegankelijkheid verleid je mensen niet. Je moet echt een plus bieden. Voor iets als een knarrenhofje of patiowoning lopen mensen bijvoorbeeld wel warm.’
Opnieuw geldt: de x-factor scheelt sterk per persoon. Springco Urban Analytics deed eerder in opdracht van Platform31 onderzoek naar de woonwensen van senioren. Daaruit volgden tien verschillende varianten waarmee 55-plussers wel te paaien zouden zijn voor verhuizen. Ze variëren van een vrijstaande koopwoning met grote tuin, echte hoogbouw midden in de stad, appartementen met gedeelde ruimten, dorpsstraten en hofjes. Wat iemands voorkeur geniet, hangt af van veel factoren, zoals inkomen, de huidige woonsituatie, leefstijl, zorgvraag en woonmilieuvoorkeur.
Zorgen dat er ook echt gebouwd wordt
Hier ligt een taak voor de gemeenten. Het is niet aan het Rijk om op wijkniveau in te tekenen of er een wooncomplex met gemeenschappelijke voorzieningen moet komen of een paar vrijstaande woningen, zegt Van Klaveren. De lokale en regionale overheden gaan dan ook de komende maanden aan tafel om de opdracht uit Den Haag concreet te maken, in de regionale woondeals en woonzorgvisies. Dat kan nog best ingewikkeld worden, want regio-grenzen kunnen per dossier en per opgave verschillen.
Waar het Rijk wel nadrukkelijk eindverantwoordelijkheid voor draagt: dat de woningen er ook daadwerkelijk komen. De diversiteit aan woonwensen en -eisen maakt seniorenhuisvesting een lastig product waar voor specialisme voor nodig is. Gemeenten en marktpartijen werken moeizaam samen bij de bouw van de woningen, want marktpartijen zien het belang van seniorenhuisvesting, maar hun businesscase is niet altijd rond te rekenen. Zorgaanbieders kennen de marktpartijen vervolgens niet goed. Ook lopen verschillende wettelijke regelingen voor de financiering van woonzorg door elkaar heen. Het maakt eigenaarschap op het dossier lastig.
Het kabinet maakt geld vrij om de bouw van de ouderenwoningen aan te jagen. Naast al bestaande budgetten uit bijvoorbeeld de woningbouwimpuls en het volkshuisvestingsfonds, kunnen gemeenten aanspraak maken op 54 miljoen euro specifiek voor seniorenhuisvesting. Dat geld kan worden uitgegeven aan ontmoetingsruimten bij ouderenwoningen. Dat kan de businesscase van de projecten sterker maken.
