De operationele kasstroom van de 100 grootste corporaties daalde in 2021 ‘flink’, concludeert Finance Ideas op basis van analyse van jaarverslagen. Het ging bij de sociale voorraad om een daling van gemiddeld bijna 8 procent. Oorzaken waren de hogere vennootschapsbelasting en de huurbevriezingen die het kabinet op verzoek van de Kamer invoerde. 

De investeringen in nieuwe sociale huur stegen in 2021 wel. Er werd ruim 11 procent meer uitgegeven aan nieuwbouw dan in 2020. Daarmee werd een eerder ingezette trend voortgezet. Ook de investeringen in verduurzaming van bestaande sociale huurwoningen groeiden met bijna 13 procent. 

Verdienmodel onder druk 

Een kleinere kasstroom én meer investeringen is een ogenschijnlijke tegenstrijdigheid, zegt Johan Conijn, directeur Finance Ideas en emeritus hoogleraar woningmarkt. Puur financieel gezien zou het logischer zijn voor de corporaties om investeringen in het huidige bezit uit te stellen als de kasstroom krimpt.  Aan nieuwbouw valt namelijk te verdienen, aan investeren in bestaande woningen amper. De investeringen in duurzaamheid waren echter noodzakelijk en konden niet uitblijven. 

Door de tegenstrijdigheid staat de duurzaamheid van het verdienmodel van ruim de helft van de corporaties onder druk. De combinatie van een dalende kasstroom en groeiende investeringen ‘impliceert dat extra leningen aangetrokken zijn', schrijft Finance Ideas. Zo kan een sneeuwbaleffect ontstaan, want groeiende rentelasten werken in de toekomst weer door in de kasstroom. 

Middenhuur was 'loze belofte' 

Tegenover de stijgende investeringen in het sociale segment stonden dalende investeringen in middenhuur. De corporaties hadden eerder juist aangegeven dat ze een grotere rol in dit segment wilden spelen. Het tijdelijk afschaffen van de markttoets door toenmalig BZK-minister Kajsa Ollongren moest daaraan bijdragen.  

Volgens Conijn is er van die ambities niets terechtgekomen. ‘Het bleek een loze belofte. Een aantal grotere corporaties wilden groots inzetten op middenhuur, maar dat is amper gelukt. Terwijl de financiële positie van dat segment juist steeds sterker wordt.’ 

Belangrijk hierbij is dat corporaties de geldstromen van en naar sociale huur en middenhuur gescheiden moeten houden. De lagere kasstromen bij sociale huur hebben in principe dus geen effect op de investeringsmogelijkheden voor middenhuur. Conijn: 'Maar kennelijk richten de corporaties zich in financieel onzekere tijden toch meer op hun kerntaak: sociale huur.’