Advertentie
Delfshaven in Rotterdam. In deze wijk werden veel panden gekocht door particuliere verhuurders. Foto: Hans van Rhoon / ANP

Terugval buy-to-let komt niet alleen door Hugo de Jonge

In de grote steden halveerde het aantal woningen dat werd opgekocht door particuliere verhuurders. Dat blijkt uit cijfers van het Kadaster. De terugtrekkende beleggers wijzen zelf op regulering door minister Hugo de Jonge als ‘boosdoener’, maar gaan daarbij voorbij aan marktkrachten die hun werk sowieso al deden. Het laaghangend fruit is op.

Investeerders kopen steeds minder woningen op voor verhuur, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Vooral in de grote steden daalde hun aandeel flink. In Rotterdam ging in de eerste helft van dit jaar 8 procent van de verkochte woningen naar investeerders, tegenover 19 in 2018. In Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Groningen is een vergelijkbare trend. Een flinke omslag ten opzichte van 2020. Over dat jaar kopte de NOS nog: ‘Investeerders kochten afgelopen jaar meeste woningen ooit'. 

De nieuwe cijfers betekenen niet dat het aantal particuliere huurwoningen daalt. Aankopen tellen immers op over de jaren. Een woning die drie jaar geleden werd gekocht, wordt vaak nog steeds verhuurd. Van een grootschalige omkatting van huur naar koop is geen sprake, leert navraag bij het Kadaster. Er is vooralsnog dus enkel een rem op de groei van de particuliere huursector. 

‘Hugoregels’ 

Beleggers zien vooral de hand van woonminster Hugo de Jonge in de omslag. In de Volkskrant hekelen ze ‘Hugoregels’, die de minister inzet in zijn strijd tegen excessen op de huurmarkt. Daar zit zeker wat in, beamen woningmarktexpert Paul de Vries van het Kadaster en hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft Marja Elsinga.

‘Vlak na het invoeren van de hogere overdrachtsbelasting begin 2021 was er een flinke dip in het aantal aankopen door investeerders en dat is nooit echt teruggeveerd. In de aanloop naar de belastingverhoging, eind 2020, was er juist een piek. Beleggers anticiperen dus op beleid’, zegt De Vries. 

Tel deze hogere belasting (die in de toekomst nog hoger wordt) op bij de zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming waar veel gemeenten nu al mee werken, het naderende doortrekken van het woningwaarderingsstelsel, en de naderende hogere eigendomsbelasting voor beleggers. Dan is het is goed te begrijpen dat buy-to-letters terughoudender zijn geworden met het verwerven van nieuwe panden. 

Zeker opkoopbescherming lijkt een effectief middel voor het weren van beleggers, tonen de Kadastercijfers. In gemeenten die hier mee werken is de daling veel sterker dan in gemeenten zonder. Daarnaast wijst Elsinga erop dat beleggers meer woningen kopen voor verhuur in gemeenten rondom steden met opkoopbescherming.

‘Er is een soort waterbedeffect zichtbaar, het zwaartepunt verschuift. Van origine richtten investeerders zich op de grotere steden omdat de indirecte rendementen daar hoger zijn. Dat ze nu uitwijken naar andere gemeenten wijst op het effect van regulering, want deze zijn qua businesscase niet het aantrekkelijkst’, zegt de hoogleraar.

Laaghangend fruit woningmarkt is op 

Maar regulering is niet de enige verklaring. Dynamieken op de financiële markten waar De Jonge weinig invloed op heeft zijn van belang. De inflatie loopt op, rentestanden stijgen, kapitaal lenen wordt duurder en de hypotheekrente wordt hoger. Daarmee wordt het lastiger om rendabel te beleggen in woningen. 

Bovenal speelt het basale spel van vraag en aanbod. Doordat beleggers de laatste jaren al veel woningen opkochten voor verhuur, is het laaghangend fruit op. De Vries: ‘Investeerders zoeken naar panden in het lagere marktsegment. Maar die zijn al veel opgekocht. Daar komen de enorme woningprijsontwikkeling van de laatste jaren bij. Er zijn gewoon weinig woningen meer die voor beleggers interessant zijn.’

Dit kan ook (deels) verklaren waarom de daling sterk is in steden met opkoopbescherming. ‘Deze gemeenten werken hier niet voor niks mee’, zegt De Vries. ‘Er is al relatief veel particuliere verhuur.’ 

Hoe de effecten van marktomstandigheden en regulering zicht precies tot elkaar verhouden, is al met al een ‘heel lastige vraag’, zegt Elsinga. ‘Het is moeilijk uit elkaar te houden.’

Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen