Woonminister Hugo de Jonge wil dat elke gemeente uiteindelijk minimaal 30 procent sociale huur heeft. Grotere gemeenten zitten hier vaak ver boven, maar zij zijn een minderheid. Ruim 60 procent van de gemeenten zit onder de grens, blijkt uit cijfers die het CBS donderdag publiceerde. Het gaat om data uit 2019, het meest recente peiljaar van het CBS. Zowel gereguleerde huur van corporaties als van private aanbieders is meegerekend.

In 44 gemeenten is zelfs minder dan 20 procent sociale huur beschikbaar. Het gaat vooral om kleinere steden en dorpen. Zo hebben Urk, Son en Breugel, Veere en Oirschot rond de 15 procent sociale huur. Rozendaal spant de kroon. Van de 660 bewoonde woningen in het Gelderse dorp zijn er 55 gereguleerd, waarmee de teller blijft steken op 8,4 procent. 

Kwart miljoen is theoretisch minimum

Door de huidige sociale voorraad in een gemeente af te zetten tegen het totaal aantal woningen, wordt duidelijk hoeveel extra sociale huur daar nodig is om de 30 procent van De Jonge te halen. In dit theoretische scenario worden geen vrijesectorhuur en koopwoningen gebouwd en wordt geen enkele sociale huurwoning uit de voorraad gehaald. Het is daarmee een absoluut minimum.

Als je alle te bouwen sociale huurwoningen optelt, krijg je een totaal van 244.207 woningen. Veel gemeenten moeten flink aan de bak. In absolute aantallen ligt de grootste opgave in Almere (minimaal 3.879 extra gereguleerde woningen nodig) en middelgrote gemeenten als Haarlemmermeer (6.576), Westland (3.623), Lansingerland (3.536) en Ede (3.462).

Afgezet tegen de huidige woningvoorraad moeten de meeste woningen komen in Roozendaal: het aantal sociale huurwoningen moet daar bijna vervijfvoudigen, van 55 naar 259. In andere kleinere gemeenten als Eijsden-Margrat, Alphen-Chaam en Veere moet het aanbod van sociale huur ruim verdubbelen.

Het benodigde aantal van ruim 244.000 maakt duidelijk dat de prestatieafspraken die De Jonge en de corporaties sloten over de bouw tot 2030, er niet voor zullen zorgen dat elke gemeente tegen die tijd minimaal 30 procent sociale huur heeft. Het doel van de prestatieafspraken is om de komende negen jaar 250.000 extra woningen op te leveren, maar deze landen niet allemaal in de gemeenten die ze ‘nodig’ hebben. Een deel zal worden gebouwd in gemeenten die nu al boven de 30 procent zitten, waarmee ze niets bijdragen aan het streven van De Jonge.


In praktijk: ruim een miljoen sociale huurwoningen nodig 

In de praktzijk zal bovendien zal geen enkele gemeente enkel gereguleerde woningen bouwen. Er komen ook vrijesectorhuur en koopwoningen. Het aantal te bouwen gereguleerde woningen stijgt hard als je ook andere soort woningen bouwt. Stel: bij alle nieuwbouwprojecten is 40 procent sociaal en 60 procent iets anders. In dat geval zijn niet ruim 240.000, maar 683.780 extra sociale huurwoningen nodig. Gemeenten waar nu minder dan 20 procent sociale huur is, moeten hun totale woningvoorraad in dit scenario bijna verdrievoudigen om de 30 procent te halen. 

De grote stijging van het totaal komt doordat de totale woningvoorraad meestijgt met elke middenhuur-, vrijesectorhuur- of koopwoning die een gemeente bouwt. Er zijn dus relatief meer nieuwe sociale woningen nodig om op de 30 procent uit te komen. Bij verdelingen waarbij minder dan 40 procent sociaal wordt gebouwd, ligt het benodigde aantal sociale huurwoningen exponentieel hoger. 

Die 40 procent is een zeer optimistische benadering. In grote gemeenten wordt vaak ingezet op 30 tot 40 procent sociaal bij gebiedsontwikkeling. In kleine gemeenten liggen percentages veelal lager. Van 2017 tot 2020 kwam 16 procent van alle nieuwbouw voor rekening van de corporaties, bleek uit onderzoek door het Kadaster. Een deel hiervan betrof bovendien middenhuur. Ook de prestatieaafspraken met de corproraties wijzen op een flink lager percentage: van de 900.000 te bouwen woningen tot 2030 moeten er 250.000 sociaal zijn, ofwel 28 procent. 

Het aantal benodigde woningen loopt nog verder op sloop en verkoop van sociale huur wordt meegerekend. Deze cijfers zijn minder zeker, omdat onduidelijk is wat corporaties de komende jaren van plan zijn. In een conceptversie van de prestatieafspraken stond dat de corporaties weliswaar streven naar de bouw van 250.000 nieuwe sociale huurwoningen, maar dat er tegelijkertijd ook 150.000 worden gesloopt of verkocht. Met andere woorden: voor elke vijf woningen die corporaties nieuw bouwen, verdwijnen er drie. In dat gevalt stijgt de totale bouwopgave voor 30 procent sociaal in elke gemeente tot boven een miljoen nieuwe gereguleerde woningen.

Bouw onhaalbaar

Het bouwen van deze woningen is een opgave die niet zal worden gehaald. Er zijn geen plannen voor, blijkt uit het coalitieakkoord en de prestatieafspraken die De Jonge met de provincies sloot. Experts en brancheorganisaties twijfelen al aan de haalbaarheid van de 250.000 beloofde woningen uit de prestatieafspraken. Bouwen wordt bovendien steeds lastiger door oplopende materiaalkosten, stikstof, personeelstekorten en minder gunstige financiële omstandigheden.

Dan is er nog de rente. Corporaties zijn vanwege hun gunstige voorwaarden bij leningen minder gevoelig voor de oplopende rente dan marktpartijen, maar immuun zijn ze niet. De hoge rente raakt ook de corporatiesector, waarschuwde bijzonder hoogleraar woningmarkt Johan Conijn eerder. Als de verslechterde economische omstandigheden aanhouden, betalen de corporaties de komende jaren te veel rente en houden ze te weinig inkomen over om financieel stabiel te zijn. De nieuwbouwmotor komt dan tot een halt. 

Verder speelt een tekort aan geschikte bouwlocaties. ‘De beschikbaarheid en de prijs van bouwgrond zijn grote bottlenecks voor woningcorporaties om de nieuwbouwwoningen te realiseren’, meldde corporatiekoepel Aedes in september dit jaar. Twee derde van de corporaties heeft te weinig grond om bouwplannen waar te maken. De Tweede Kamer wil dit oplossen door corporaties meer mogelijkheden te geven voor grondaankoop, maar ook hier geldt dat het geen zilveren kogel is. Veel goede benodigde gronden zijn namelijk al opgekocht door marktpartijen, reflecteerde hoogleraar Erwin van der Krabben op de maatregel. Bovendien concurreren de corporaties bij nog niet vergeven gronden met de markt.

Dit artikel kwam tot stand met hulp van woningmarktanalist Jasper du Pont. Hij hielp met de formules. Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn (UvA), woningmarkteconoom Nic Vrieselaar (Rabobank) en woningmarktonderzoeker Cody Hochstenbach (UvA) controleerden de berekeningen.