Door Han Olden, zelfstandig adviseur regionale economie en commercieel vastgoed

Eerst de feiten. Het areaal bedrijventerreinen in Nederland groeit nog altijd. Dat laten zowel het bedrijventerreinenregistratiesysteem IBIS als de statistiek grondgebruik van het CBS zien. Het CBS concludeert zelfs dat ruimte voor bedrijven sneller toeneemt dan de ruimte voor wonen. Er worden wel bedrijventerreinen onttrokken aan hun functie, maar er komt nog altijd meer nieuwe ruimte bij.

Dat er een areaal ter grootte van 9.200 voetbalvelden is onttrokken, is empirisch ook niet te onderbouwen. IBIS laat zien dat er wel transformatie naar woningbouw plaatsvindt, maar dat het om veel minder oppervlakte gaat dan wordt gesuggereerd. Bovendien gaat het overwegend om kleinere terreinen, die door de veroudering van het vastgoed al deels in onbruik waren geraakt.

Er zijn ook geen tekenen dat er een tekort aan bedrijventerreinen dreigt. Volgens IBIS was er per 1 januari 2021 nog ruim 8.000 hectare aan direct uitgeefbaar bedrijventerrein beschikbaar. Dit is aanzienlijk meer dan er in de voorafgaande tien jaar is uitgegeven. Het is ook meer dan voldoende om te voorzien in de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2030, volgens het optimistische scenario van het Economisch Instituut voor de Bouwn en Buck Consultants in het kader van de Nationale Omgevingsvisie.

De feiten laten duidelijk zien: bedrijventerreinen zijn geen verliezers in de strijd om de ruimte! Het zo sterk benadrukken van een fysiek tekort aan bedrijventerreinen en strijd om de ruimte leidt gemakkelijk tot verkeerde conclusies. Er is geen aanleiding om op grote schaal nieuwe bedrijventerreinen aan te leggen. Het zou niet goed zijn als het Rijk en de provincies die conclusie trekken in het NOVI-onderdeel werklocaties.

Dat er landelijk meer dan voldoende bedrijventerreinen beschikbaar zijn, neemt natuurlijk niet weg dat er regionaal of in specifieke segmenten sprake is van tekorten. Het oplossen hiervan vraagt om maatwerk, om een goede onderbouwing en om regionale afstemming. Waar het wel om gaat is dat afdelingen Economische Zaken van gemeenten veel meer werk maken van het ontwikkelen van gemengde woonwerkmilieus. Alleen het claimen van meer hectares voor bedrijven, zonder inzicht te geven in de gevraagde kwaliteit van het aanbod, zal niet zorgen voor meer bedrijvigheid in de stad.

Ook het stopzetten van transformatie draagt hier niet aan bij. Transformatie is onlosmakelijk verbonden met stedelijke vernieuwing. Het draagt bij aan het van kleur verschieten van locaties, die meer passen binnen de stedelijke structuur. Dat is ook belangrijk voor verouderde bedrijventerreinen die niet meer voldoen aan de eisen van bedrijven. Het stoppen met transformatie haalt de dynamiek uit de stedelijke vernieuwing.

Ideeën over binnenstedelijke woonwerkmilieus zijn er voldoende. Voorbeelden zijn te vinden in de publicatie ‘Ecosystemen van werk in de stad’ van Borra en Urhahn. In de praktijk werken deze ideeën helaas nog maar beperkt door in het ruimtelijk economisch beleid van gemeenten. Bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen zijn nog altijd erg globaal. Het stedenbouwkundig ontwerp is niet heel veel meer dan wat onderzoeksbureau RIGO in de jaren negentig van de vorige eeuw al een ‘paarse vlek op de kaart’ noemde. Als dit niet verandert, blijft er voor bedrijven in stedelijke vernieuwingsgebieden niet veel meer over dan weinig aantrekkelijke plinten in woongebouwen.