Gisteren was de kogel eindelijk door de kerk: De Jonge wil het puntenstelsel doortrekken tot 1.000 euro. Tot grote opluchting van ontwikkelaars en investeerders, die vreesden voor een grens van 1.250 euro. Maar wat betekent het doortrekken van het puntenstelsel tot 1.000 euro concreet voor huurders?

Het oprekken van de huidige grens 142 punten naar 187 punten zou effect hebben op ruim 430.000 middenhuurwoningen, ofwel 80 procent van het totaalaantal vrijesectorhuurwoningen. Daarmee doet de maatregel vooral mensen die in een ‘echte’ middenhuurwoning gaan wonen goed. Zij krijgen met het doortrekken van het WWS een huurprijs die meer conform is aan de kwaliteit van de woning, minder grote huurverhogingen en meer woonzekerheid.

De resterende 20 procent van de vrijesectorwoningen blijven buiten schot. Mogelijk ontstaat er een grotere kloof tussen deze woningen en gereguleerde woningen. Luuk Lentferink, onderzoeker woningmarkt bij Stec Groep: ‘Verhuurders van woningen zoeken het optimale rendement en zijn bij woningen met meer punten vrij om de huurprijs te bepalen. Er kan dus een gat ontstaan. Maar dat wordt waarschijnlijk niet zo groot als we nu zien tussen de sociale huur en de vrije sector. Bij een huur van 1.000 euro is de businesscase namelijk veel sterker.’
 

Wat krijg je voor 187 punten?
Voor 187 punten krijg je grofweg een goed afgewerkte en duurzame woning van 70 vierkante meter, met twee of drie kamers. In de grote steden kan de woning kleiner of minder duurzaam zijn, omdat bijvoorbeeld ook beschermde stadsgezichten en de WOZ-waarde een rol spelen in de puntentelling. De invloed van bijvoorbeeld een grote keuken of badkamer is relatief klein in de puntentelling, omdat hun aandeel is begrensd.

 

Alleen voor zittende huurders

De Jonge wil het uitgebreide puntenstelsel alleen bij nieuwbouw en bewonerswissel laten gelden. Zittende huurders die een woning tussen de huidige liberalisatiegrens en de nieuwe grens van 187 punten hebben, maar meer dan 1.000 euro huur betalen, hebben er in principe dus weinig aan. Daardoor is er kans dat huidige huurders in de vrije sector ‘massaal’ op zoek gaan naar een nieuwe woning, schrijft Stec.

Al zal dat niet in alle gevallen nodig zijn. Woonbonddirecteur Zeno Winkels zei eerder: ‘Ook als je alleen met aanvangshuren werkt, zien we mogelijkheden voor zittende huurders. Je kan dan bijvoorbeeld aan je huurbaas laten weten dat je een andere woning gaat zoeken, tenzij je een lagere huur krijgt. De verhuurder weet dat hij door het puntenstelsel sowieso een lagere huur krijgt als zijn huidige huurder vertrekt, dus de onderhandelingspositie van die huurder wordt sterker.’

Een risico zit in het snel opwaarderen van woningen door eigenaren, zodat ze boven de 187 punten komen. ‘Eigenaren van woningen zullen in aanloop van de invoer van de maatregel voor de huurwoningen die zij bezitten en die onder de grenswaarde van het puntensysteem liggen mogelijk al proberen deze over de grenswaarde heen te krijgen’, meldt Stec. De potentiële prijssprong staat dan mogelijk niet in verhouding tot de verbetering van de woning.

WOZ kan roet in eten gooien

Verder is het nog onzeker wat de invloed van de WOZ-waarde op de reguleringsplannen zal zijn. Minister De Jonge hintte in het debat naar een grotere rol van de woningwaarde in het WWS. Daarmee kan hij eerder hardbevochten inperking ongedaan maken. Het is een optie die Stec bovendien niet mee heeft genomen in de verkenning. Het adviesbureau keek juist naar een kleinere rol voor de WOZ.

Volgens de Woonbond, die sowieso al kritisch is op de plannen van De Jonge, kan de grotere WOZ-rol de doodssteek zijn voor de reguleringsambities. Woordvoerder Marcel Trip: ‘Als je nu de puntentelling doet voor een klein appartementje in een gewilde stad kom je al makkelijk boven de grens uit, en kunnen de woningen dus alsnog voor woekerprijzen die losstaan van de kwaliteit worden verhuurd. Appartementjes die voor 1.400 euro of meer in de verhuur gaan blijven gewoon bestaan. Als je dan ook nog eens de WOZ-waarde meer mee gaat wegen is het de vraag of de extra regulering ook maar iets gaat doen.

Of het daadwerkelijk zo hard zal lopen, durft Lentferink van Stec niet te zeggen. ‘Een groter rol voor de WOZ-waarde kan in theorie inderdaad leiden tot meer woningen die boven de grens uitkomen. Maar hoe dat precies uitpakt, weten we nu nog niet. Daarvoor is het wachten op verdere uitwerking door De Jonge.’