‘Het is vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een maximumwaarde voor primair fossiel energiegebruik van 225 kWh/m² jr, bepaald volgens NTA 8800.’ Deze tekst in het Bouwbesluit 2012 en de toelichting laat niets te raden over. Volgend jaar moeten alle kantoren met energielabel C of lager dicht. Toch volgen in maar weinig gemeenten direct stevige gesprekken met vastgoedbeheerders.
En er zijn nog veel kantoren zonder energielabel C, blijkt uit cijfers van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Op 1 juli miste 48 procent van de kantoren het minimale energielabel. RVO geeft wel aan dat niet altijd duidelijk is of een kantoorpand onder de uitzonderingen valt. Zo vallen monumenten en panden kleiner dan 100m2 af. En intussen zal het aantal kantoorpanden met een label C of beter zijn toegenomen. Toch moeten gemeenten als bevoegd gezag aan de slag om ervoor te zorgen dat het Bouwbesluit wordt nageleefd.
Dat moet uiteraard wel met het zorgvuldigheidsvereiste en het evenredigheidsbeginsel in het achterhoofd. Direct sluiten van een pand past daar in verreweg de meeste gevallen niet bij. Veel gemeenten hebben zelf of via de omgevingsdiensten al een briefje gestuurd en in januari zal er meer post volgen. Het gaat om de stappen daarna: zijn gemeenten voornemens of in staat om de kantoren zonder energielabel te bezoeken?
Van de 100 aangeschreven gemeenten beantwoordden er 51 onze vragen. Daaruit ontstaat een beeld dat veel gemeenten geen idee hebben wat de stand van zaken is. Ook wordt soms ronduit toegegeven dat er nauwelijks zal worden gehandhaafd.
‘Handhaven met charme’
‘Wij handhaven bij voorkeur met charme, wij volgen hierbij het subsidiariteitsbeginsel’, laat de gemeente Tilburg weten. Dat is ook de strategie van veel andere gemeenten, zoals Utrecht. ‘Dit betekent dat we bij niet voldoen eerst de kans geven om alsnog energielabel C of beter te behalen.’ In de Domstad gaat het om 558 panden met een labelplicht. Daarvan mist nog zo’n dertig procent het label. Tilburg geeft aan dat nog zo’n 25 procent niet voldoet.
Gemeente Groningen stelt zich strenger op: ‘Op 1 januari 2023 gaat de wettelijke verplichting in en daarmee worden de gebreken officieel overtredingen. Vanaf dat moment gaan wij als bevoegd gezag termijnen stellen waarbinnen voldaan moet worden aan de regels’, schreef wethouder Bloemhoff eerder dit jaar aan de gemeenteraad. Omdat de capaciteit ontbreekt voor een toezichtbezoek aan alle kantoorlocaties, kiest Bloemhoff ervoor om tussen de tien en twintig grotere locaties te bezoeken en de rest te bestoken met brieven.
Groningen heeft in kaart welke gebouwen een label zouden moeten hebben. Buurgemeente Midden-Groningen (60.000 inwoners), lijkt het al te hebben opgegeven: ‘Heeft geen prioriteit. Op basis van een risicoafweging staat dit niet bovenaan. Daarnaast speelt de krapte op de arbeidsmarkt hierbij een rol, waardoor er ook te weinig capaciteit en financiële middelen zijn om dit proactief op te pakken. Het toezicht wordt nu meegenomen in de reguliere milieucontroles.’
Worsteling met prioriteiten en capaciteit
De gemeente Veenendaal heeft dit onderwerp wel nadrukkelijk ter hand genomen en wil het beeld van ‘lakse gemeenten’ graag nuanceren. Wethouder Marco Verloop belde Stadzaken voor een toelichting. ‘We hebben de afgelopen jaren veel gedaan om bedrijven erop te wijzen dat op 1 januari 2023 hun pand label C moet hebben. We denken dat veel pandeigenaren wel weten hoe het zit.’
Zo organiseerde de gemeente samen met de Bedrijvenkring Ondernemend Veenendaal (BOV)- met 900 leden – in 2020 en 2021 nog een kennismarkt over het label. Daar gaven onder meer onafhankelijke makelaars en accountants voorlichting over het verduurzamen van een kantoorpand. Zo’n actieve bedrijvenvereniging is goud waard, vindt Verloop. Vooral omdat bedrijven in de BOV elkaar helpen met de energieopgaven.
Toch hebben van de 770 kantoorpanden in Veenendaal 415 minimaal een energielabel C geregistreerd. Dus 355 voldoen nog niet aan de labelplicht uit het Bouwbesluit. ‘Het gaat om de registratie’, zegt Verloop. ‘Ons beeld is dat een paar kantoren boven 1.000 m2 zich nog niet hebben geregistreerd, maar al wel voldoen aan het Bouwbesluit. Daar zit bijvoorbeeld een kantoor tussen dat net circulair gerenoveerd is.’
Een ander voorbeeld is een welwillende ondernemer in de groenvoorziening die goed bezig is met zonnepanelen en elektrische auto’s, maar het kantoor nog vergeten was. ‘En dan ontdekt dat een adviseur lastig te vinden is’, zegt Frederik Oudman, projectmanager Energieneutraal bij Gemeente Veenendaal. Die lijsten van de RVO tonen niet alles, wil hij ermee zeggen. ‘Dit gaat om maatwerk. Je moet er echt goed induiken.’
De reactie van de gemeente Capelle aan den IJssel onderschrijft de opstelling van Oudman: ‘Het komt voor dat de vastgoedeigenaar wel een label C heeft laten opstellen, maar dat dit nog niet juist geregistreerd staat in het systeem. Dit heeft vaak te maken met een wijziging van registratie van energielabels, waardoor er niet meer op pandniveau, maar adresniveau geregistreerd wordt. Voor een aantal adressen is het energielabel hierdoor niet meer zichtbaar.’
Toch zijn er ook kantooreigenaren die het gesprek weigeren en de communicatie negeren. Oudman: ‘Bedrijven die niet klaar zijn, zijn tegelijkertijd de lastigste groep om mee in contact te komen. We hebben hier in Veenendaal een project om naar aardgasvrij te gaan: voor ons geeft dat een mooie aanleiding om in gesprek te gaan.’ Verloop: ‘De prijs van energie is omhooggeschoten. Dat helpt bedrijven ervan te overtuigen om aan de slag te gaan met duurzaamheid.’ Als dat toch niet lukt, belooft Verloop te handhaven.
Gemeenten schakelen omgevingsdiensten in
Net als veel gemeenten zet Veenendaal voor de handhaving de omgevingsdienst in. ‘Die zijn niet op 2 januari bij alle bedrijven langs geweest. We moeten daar realistisch in zijn’, zegt Verloop. Hij wil dat de Omgevingsdienst Regio Utrecht ervoor zorgt dat de bedrijven in ieder geval een plan hebben klaarliggen. Daarvoor krijgen de Veense kantooreigenaren zonder geldig label een redelijke termijn. ‘Maar dat gaan we wel handhaven.’
Het energielabel is geen onderwerp waar de omgevingsdiensten traditioneel mee bezig zijn. ‘Voor omgevingsdiensten is dit ook een leertraject. Die hebben inmiddels trainingen over energietrajecten gevolgd’, zegt hij. ‘Daarin is flink geïnvesteerd en dat zie ik terug in de verslagen die ze nu al maken’, zegt de projectmanager tevreden.
‘Handhaven energielabel C wordt lastig’
Uit de rondgang van Stadszaken blijkt dat niet alle gemeenten er zo proactief instaan als Veenendaal. Dat beaamt ook Sven Bertens, head of research & strategy van JLL Nederland. ‘Mijn indruk toen ik hier op een congres over sprak was: gemeenten hebben het over handhaven, maar dit zal in de praktijk lastig blijken.’
Bertens zegt dat marktpartijen verwachten dat handhaven lastig wordt. ‘Gemeenten zijn op zich best flexibel’, zegt hij. ‘Stel, een kantoorpand heeft op 1 januari nog maar label G, maar er ligt wel herontwikkelingsplan voor de komende twee jaar. Dan kan ik me voorstellen dat de gemeente dit gedoogt.’ Dat geeft ruimte aan kantooreigenaren. ‘Dit kan een spel worden tussen eigenaren en overheid: hoe krijgen we uitstel?’ De indruk van Bertens komt overeen met de ervaringen van de gemeenten Zaandam en Hoeksche Waard. Zij schrijven: ‘We zien dat kantooreigenaren het handhavingstraject wel afwachten.’
Het gaat ook om de vraag waar die kantoren staan, zegt Bertens. 'Een groot deel van de kantoren zonder goed label staat buiten Randstad op kleinere kantoorlocaties. Daar is investeren in een gebouw lastiger. Stel, je hebt een kantoor met een huur van 120 euro per vierkante meter. Als daar dan een flinke verduurzamingsslag nodig is, moet de huurprijs omhoog. Maar dat kan niet zomaar. Deze huurprijs is met 120 euro op die locatie gemiddeld al hoog. Bovendien wordt de huurprijs ook geïndexeerd.’
Geeft dat geen kansen voor transformatie? ‘Ik hoop het. We hebben sinds 2012 met het kantorenconvenant al een grote golf transformaties gezien. Het lastige is nu wel: de markt is anders. De rente is anders, er zijn tekorten in de bouw... Dat speelt natuurlijk ook bij de verduurzaming van de kantoren.’
De woorden van Bertens liggen in lijn met wat onder meer de gemeente Enschede verwacht. ‘We hebben ons oor te luister gelegd bij vastgoedmakelaars. Die gaven verschillende redenen voor het niet hebben van een energielabel C aan. Zo is de investering niet rendabel, omdat het pand leegstaat of lastig te verhuren is. En de verwachting is dat gemeente toch niet tot handhaving overgaat.’
