Het kabinet neemt een rits maatregelen om de betaalbaarheid van de sociale sector te verbeteren. Zo is met de corporaties afgesproken dat de huurverhoging wordt gekoppeld aan de cao-lonen van 2022, en kunnen huurders met een laag inkomen in 2023 een eenmalige huurverlaging verwachten. Al met al komt de huurstijging in de sociale sector dus ‘ruim onder het inflatieniveau’, voorspelt het CPB. 

In de vrije sector ligt het anders. Vooralsnog is hier de maximaal toegestane huurverhoging de inflatie van het voorgaande jaar plus 1 procent. Dat zou in 2023 kunnen leiden tot huurstijgingen van meer dan tien procent. ‘Gezien het vraagoverschot naar huurwoningen en de misgelopen huurinkomsten is het plausibel dat verhuurders deze ruimte voor een groot deel benutten. Daarmee zullen zowel nieuwe als zittende huurders in de vrije sector aanzienlijk meer huur gaan betalen’, schrijft de CPB. Dat wordt een ramp, voorspelden experts eerder op Stadszaken. 

Belangrijk hierbij is dat het CPB uitgaat van actueel beleid bij de berekeningen. Het planbureau voorspelt de huurstijging die 'gegeven de huidige wettelijke kaders het meest plausibel geacht wordt', meldt een woordvoerder. Of het daadwerkelijk zo’n vaart zal lopen, is de vraag. Het kabinet is zich bewust van het probleem, en gaf in april aan met maatregelen te komen. Mogelijk wordt net als bij sociale huur de prijsstijging gekoppeld aan de lonen.

‘Ook huurverlaging voor vrijesectorhuurder’ 

Dat neemt niet weg dat de Woonbond alsnog graag meer kabinetsmaatregelen zou zien om de betaalbaarheid van huren in de vrije sector te verbeteren. Het is bijvoorbeeld onacceptabel dat de inkomensafhankelijke huurverlaging enkel voor sociale huurders geldt, zegt directeur Zeno Winkels. 

‘Je kan toch niet zeggen: we helpen de mensen die toevallig bij een corporatie zitten, maar vrijesectorhuurders met een vergelijkbaar inkomen helpen we niet. Terwijl die mensen met precies dezelfde energie- en boodschappenproblemen zitten. Des te meer omdat de kwaliteit en energieprestaties van particuliere woningen vaak veel slechter zijn dan van corporatiewoningen.’ 

Mogelijk biedt het doortrekken van het puntenstelsel naar de vrije sector uitstel voor huurders van die slechte woningen. De hoogte van huur wordt dan gekoppeld aan de kwaliteit van de woning. Het kabinet werkt dit doortrekken nu uit, en succes valt of staat bij de exacte invulling. Kernpunten van de discussie zijn: tot welk huurbedrag laat je het systeem gelden, en voer je die ook in voor zittende huurders? 

‘Betere onderhandelingspositie’ 

Een puntensysteem voor zittende huurders zou hun positie aanzienlijk verbeteren, denkt de Woonbond. Maar ook als het puntenstelsel alleen in zou gaan bij bewonerswissel, kan het ‘super interessant’ worden, aldus Winkels. ‘In principe zou het niet alleen om aanvangshuren moeten gaan. Maar dat is juridisch wel makkelijker, want beleggers schreeuwen moord en brand als zij hun huurinkomsten opeens van 1.000 naar 800 euro zien gaan.’  

‘Ook als je alleen met aanvangshuren werkt, zien we mogelijkheden voor zittende huurders. Je kan dan bijvoorbeeld aan je huurbaas laten weten dat je een andere woning gaat zoeken, tenzij je een lagere huur krijgt. De verhuurder weet dat hij door het puntenstelsel sowieso een lagere huur krijgt als zijn huidige huurder vertrekt, dus de onderhandelingspositie van die huurder wordt sterker. Reken maar dat wij hier met de Woonbond standaardbrieven voor gaan opstellen.’ 

Rectifitatie 22/09/2022, 21:43. In een eerdere versie van dit stuk schreven we dat het CPB mogelijk met verouderde informatie werkt. Dat was onjuist. Het CPB gebruikt enkel actueel beleid in haar ramingen en neemt geen aangekondigd ingrijpen mee. Eventuele kabinetsplannen voor het temperen van de huurstijgingen in de vrije sector, worden door het planbureau dus bewust niet meegerekend.