‘Starters kunnen vaak op het eigen dorp geen betaalbare woning vinden, omdat de prijzen de pan uit rijzen doordat er fors wordt overboden. Vaak door mensen van buiten de regio.’ Daarmee maakte minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bekend dat gemeenten als het aan hem ligt meer armslag krijgen in het toewijzen van woningen.
Met een herziening van de Huisvestingswet 2014 wil het kabinet daarom dat gemeenten meer ruimte krijgen om koop- en huurwoningen toe te wijzen aan eigen inwoners. Nu kan een gemeente 25 procent van de beschikbare huurwoningen reserveren voor mensen met ‘lokale binding’. Als het aan het kabinet ligt, geldt dat vanaf 2023 ook voor koopwoningen tot de NHG-grens van 355.000 euro. Ook gaat het maximale percentage toe te wijzen woningen omhoog naar 50 procent.
Deze voorgestelde maatregel biedt volgens experts weinig soelaas voor de woningmarkt. Dat woningprijzen in dorpen meestijgen met die in de steden klopt op zich, zegt bijzonder hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. ‘Dat is het ripple-effect. Toch is deze maatregel daarvoor geen goede oplossing. Het werkt enorm marktverstorend. Als gemeenten hier veel gebruik van gaan maken, krijgen we een heel gefragmenteerde woningmarkt met verschillende prijsniveaus.’
Toewijzingsruimte legt druk bij buurgemeenten
Stel, een gemeente maakt gebruik van de maximale toewijzingsruimte voor eigen inwoners. De druk op een buurgemeente kan dan toenemen, want het beperken van de instroom verandert immers weinig aan de verhuiswensen van de nieuwkomers. De buurgemeente kan vervolgens ook meer woningen reserveren voor eigen inwoners, enzovoorts, enzovoorts.
‘Water stroomt naar het laagste punt’, vat Conijn het samen. ‘Je kan een situatie krijgen waarbij het vrijwel onmogelijk wordt om van bijvoorbeeld Amsterdam naar bijvoorbeeld Deventer te verhuizen. Woningprijzen in Deventer blijven dan kunstmatig laag, wat het voor Deventenaren ook lastiger maakt om naar elders te verhuizen. Zij verdienen immers minder aan de verkoop van hun woning.’ Zo worden woningen met de maatregel over heel Nederland gezien niet per se goedkoper, maar nemen regionale verschillen wel toe en wordt er wel een rem gezet op verhuisdynamieken.
‘Geen woning vinden komt door financieringssystemen’
Het is überhaupt discutabel of de instroom van buitenstaanders de kansen op de woningmarkt van starters uit de dorpen daadwerkelijk verkleint. Woningmarktanalist Jasper du Pont: ‘Starters in die in hun eigen dorp geen woning kunnen vinden, zijn niet het slachtoffer van Randstedelingen of mensen van buiten die meer verdienen.’
‘Ze zijn het slachtoffer van financieringssystemen waarmee we de woningmarkt de laatste jaren hebben opgeblazen, van mensen die hoge overwaarde meenemen uit een eerdere woning. Of ze nu uit het dorp zelf komen of van elders. Dat werkt prijsopdrijvend, en dáár moet je dus wat aan doen’, zegt Du Pont. ‘Er zit meer geld in de markt dan de volgende generatie kan financieren. Dat los je niet op met zeggen: blijf in je eigen regio.’
Belast overwaarde woningen
Du Pont pleit daarom voor het belasten van de overwaarde op woningen. Dit is een effectief middel om woningprijzen te drukken en overbieden tegen te gaan, berekenden onder meer ING Bank en DNB eerder. Het speelveld tussen de starter uit het dorp en de doorverhuizende buitenstaander die nu een zak overwaarde meeneemt, wordt er gelijker mee. Zonder dat je hoeft te tornen aan de vrijheid van vestiging.
Die vrijheid van vestiging is één van de redenen dat de Raad van State kritisch is op de voorgestelde wijziging van de Huisvestingswet. De beperking van de vrijheid van vestiging en de verenigbaarheid met het gelijkheidsbeginsel [is] nog onvoldoende onderbouwd’, schreef de hoogste algemene bestuursrechter van het land in een reactie.
Mogelijk zouden voorrangsregelingen voor enkel nieuwbouwwoningen wel goed uit kunnen pakken. Conijn: ‘Je kan nieuwbouwwoningen reserveren voor bijvoorbeeld senioren, waarmee je doorstroom stimuleert. Ook dat werkt marktverstorend, maar is minder ingrijpend. Daarvoor is een wijziging van de Huisvestingswet niet nodig. Gemeenten kunnen al goed uit de voeten met de 25 procent toewijzingsruimte die ze nu hebben, want nieuwbouw is vrijwel in elke gemeente een fractie van de totale woningvoorraad.’
