Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) start een aanbesteding voor de koop van tweeduizend flexwoningen, die later aan gemeenten of corporaties worden verkocht. Met de regeling wil woonminister Hugo de Jonge de productiecapaciteit en standaardisatie van flexwoningen stimuleren. 

Het plan haalt risico's weg bij de bouwsector, omdat er geproduceerd kan worden zonder dat een afnemer bekend ik. Architect Harvey Otten is daarom zeer kritisch op de kabinetsplannen. ‘Het is te stupide voor woorden. Dit plannetje is het Rijk aangesmeerd door de bouwindustrie. Die lopen de politiek hier al jaren voor plat. Ze hebben veel vreemd vermogen geïnvesteerd in hun woningfabrieken en zien nu een kans om dat geld snel terug te verdienen. Dat lijkt ze te lukken, en wij worden met slechte woningen opgescheept.’ 

De aanpak getuigt volgens Otten van een beleidsmatig blindstaren op cijfertjes, met weinig oog voor ruimtelijke kwaliteit en woongenot. ‘Het gaat niet om wijken bouwen waar mensen fijn wonen en een buurtgevoel ontwikkelen. Je bouwt met deze aanpak armzalige containers op een slechte locatie. Ik word daar heel treurig van. Iedere flexwoning is en blijft verliesgevend. De maatschappij krijgt straks de rekening omdat de industrie woningen wil pompen.’ 

Hoogleraar woningmarkt Marja Elsinga van de TU Delft is een stuk positiever over de plannen. ‘Het is lang geleden dat het Rijk op deze manier ingreep bij woningbouw. Het laat zien dat er bij de rijksoverheid urgentie wordt gevoeld voor het aanpakken van de wooncrisis.’

Maar voordat van een succes gesproken kan worden, moeten de kaders scherper, zegt Elsinga. Bijvoorbeeld zodat het rijksingrijpen niet innovatieremmend werkt. ‘Ik vraag me af of dit de markt van de modulaire bouw niet verstoort. Het is een heel dynamische markt met veel innovatie. Je moet er dus voor waken dat bijvoorbeeld kleine starters met innovatieve ideeën niet het onderspit delven.’

Grond en geld

Bovendien doet het plan weinig voor bekende hobbels voor de snelle bouw van veel flexwoningen. Vooral de businesscase en een gebrek aan locaties zijn barrières, zegt Elsinga. Dat bleek eerder ook onder andere onderzoek door het Planbureau van de Leefomgeving en een analyse door corporatiekoepel Aedes. Bij het gebrek aan locaties laatste gaat het niet alleen om de initiële bouwplek. Er moet ook uitzicht zijn op een nieuwe geschikte gronden als de woning over tien of vijftien jaar verplaatst moet worden. 

‘De corporaties willen de woningen afnemen. Maar dan moet er wel duidelijkheid komen over de locaties. Zowel op korte termijn als over tien of vijftien jaar. Zonder grond kopen wij niet’, zegt een woordvoerder van Aedes. Wat het effect van de voorfinanciering op de exploitatie van de flexwoningen precies is, staat niet vast. In verband met staatssteunregels mogen de woningen waarschijnlijk niet met korting door het RVB worden doorverkocht.

Het Rijk werkt momenteel wel aan een ‘garantstelling’ waarmee de financiële risico’s van projecten kunnen worden opgevangen in het geval door en binnen de gemeente geen vervolglocatie wordt gevonden voor de flexwoningen. Details ontbreken vooralsnog. Bij reguliere bouw door de corporaties, zowel sociale huur als vrije sector, bestaan dit soort garanties voor de businesscase niet, meldt Aedes.

De plannen voor de aankoop van de tweeduizend woningen zijn onderdeel van de bredere flexbouwambities van het kabinet. In 2024 moeten er 37.500 tijdelijke huizen zijn gerealiseerd.