Advertentie
Ellen van Bueren

Hoogleraar Ellen van Bueren: ‘Neem gezonde leefomgeving als vereiste mee in het ontwikkelproces'

Staar bij gebiedsontwikkelingsprocessen niet blind op vierkante meters, maar ga allereerst uit van publieke waarden die je wilt realiseren. Kijk dan welk programma daarbij past. Dat stelt hoogleraar Ellen van Bueren van de TU Delft. De praktijk is volgens haar dat tot nog toe vanuit ontwikkelstrategieën gehandeld wordt – of het nu gaat om commerciële ontwikkelaars of woningcorporaties – waarbij de openbare ruimte niet of zeer beperkt wordt mee ontwikkeld. En dus eenzijdig op het bordje van de gemeente komt te liggen.

“Zodra je gaat verdichten ligt er een kans om de openbare ruimte en ook de plinten van gebouwen als publieke voorziening mee te nemen. Zaak is wel dat je daar goede arrangementen voor verzint”, zegt Van Bueren, hoogleraar management van stedelijke ontwikkeling, in vakblad Stedelijk Interieur.

(Vastgoed)ontwikkeling enerzijds, en inrichting en beheer van de openbare ruimte anderzijds, kúnnen en mógen volgens Van Bueren niet los van elkaar worden gezien. Vandaar de titel ‘Openbare ruimte in de verdichte stad als governance-vraagstuk: nieuwe arrangementen voor ontwikkeling, inrichting en beheer’ van haar keynote presentatie op het Stedelijk Interieur Congres op donderdag 8 september 2022.

Mahlerplein.'Ik denk dat stedelijke verdichting en een gezonde, kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte niet met elkaar in tegenspraak hoeven te zijn. Als je het proces goed inricht, kan verdichting zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte', zegt Van Bueren in Stedelijk Interieur.

In een bouwcultuur, waarbij meters bvo (bruto vloeroppervlakte) leidend zijn, worden energie, materiaalgebruik, milieu, en sociale ambities zoals een gezonde openbare ruimte volgens de Delftse hoogleraar gezien als ‘extra’s’ bovenop het eigenlijke programma . Ze worden vaak geframed als het ‘stapelen van ambities’. 'Ik vind dat zelf een fundamenteel verkeerd begrip van wat er nodig is om een gebied te ontwikkelen.'

'Wat als we het nu eens omdraaien en je kijkt naar een gebied. Wat zijn de basisvereisten die we nodig hebben? Hoeveel waterberging, lokale energieopwekking, kwaliteit willen we realiseren? Welke voorzieningen in het openbaar domein wil je eventueel nog realiseren? Vervolgens kun je kijken wat voor programma daarbij past of mogelijk is. Dat is een heel andere uitgangspositie.'

De draagkracht van een gebied zou volgens de hoogleraar centraal moeten staan in plaats van dat er volgens haar van wordt uitgegaan dat je de draagkracht kunt aanpassen. Het probleem is wel dat publieke waarden zich moeilijk laten monetariseren waardoor de financiering lastig is.

'De urgentie om te bouwen is op het moment veel groter dan te investeren in de openbare ruimte. Daarbij is de druk om alles wat de voortgang van het bouwproces ook maar enigszins kan belasten weg te snijden uit de besluitvorming. Openbare ruimte, de aanleg, maar vooral het beheer ervan, wordt al snel als onoverkomelijke kostenpost gezien, waar voor de ontwikkelaars geen tastbare waarde tegenover staat.'

Van locatie-locatie-locatie, naar klimaatadaptatie-klimaatadaptatie…

Die blik op financiën kan veranderen. “De prijselasticiteit van gebouwen zit ‘m nu nog vooral in de locatie en minder in kwaliteit. Maar je ziet nu al de eerste aanwijzingen in het buitenland dat een slechte waterhuishouding of een risicovolle plaats de prijs van woningen negatief beïnvloedt. Het is de vraag in hoeverre bijvoorbeeld in Limburg, waar vorig jaar overstromingen waren, zich dat prijseffect zich ook gaat voordoen. Ik denk dat we nog een paar jaar moeten wachten en dat dit ook hier het geval zal zijn, mede omdat ook hypotheekverstrekkers, financiële instellingen en vastgoedbeleggers een klimaattoets moeten doen. Dan wordt een klimaatadaptieve openbare ruimte van cruciaal belang.'

'Locatie-locatie-locatie blijft van belang, maar krijgt een andere, bredere betekenis, bijvoorbeeld dat vastgoed op die plek toekomstbestendig is. Dat zit er aan te komen', zegt van Bueren. 'En wat je je mag hopen is dat ook vanuit de gezondheidszorg de waarde van de openbare ruimte wordt ingezien. Als je dagelijks beweegt, is dat bevorderlijk voor de gezondheid van lichaam en geest. Maar preventie zit nog nauwelijks in het financieringsmodel van onze gezondheidszorg, en al helemaal niet tussen sectoren.”

'De kunst is dus om te openbare ruimte nu al waarde te geven, zodat die ook in het besluitvormingsproces kan worden meegenomen. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door deze te monetariseren, in geld uit te drukken. Dan is de waarde in een vergelijkbare eenheid uitgedrukt als veel andere kosten en opbrengsten en kan deze op de begroting.'

Hoe dat precies kan en wat de wenselijkheid hiervan is, daarbij zal ze op het congres uitgebreider stilstaan. Een suggestie die Van Bueren in Stedelijk Interieur doet is om ontwikkelaars voor 30 jaar of langer te committeren aan een gebied. Dan nemen zij kosten en opbrengsten van openbare ruimte op een andere manier mee. Immers, de waarde van een gebied is gebaat bij een goede openbare ruimte.'

Een andere optie die ze suggereert, is om eisen aan de ontwikkeling van openbare ruimte gewoon conditioneel te maken voor de besluitvorming en op te nemen in tenders voor gebiedsontwikkeling. 'Voor grote gemeenten met meer ambtelijke capaciteit zou dit mogelijk moeten zijn. Het is alleen de vraag in hoeverre vooral kleinere gemeenten dit aandurven en aan kunnen.'

Op de vraag hoe ze staat tegenover een vorm van onderhandelingsplanologie, waarbij een ontwikkelaar in ruil voor extra investeringen in het openbaar domein extra ontwikkelrechten krijgt, antwoordt Van Bueren dat dit kan, maar dat je wel goed moeten weten wat je ervoor terugkrijgt.

'Het gaat er uiteindelijk om dat een toekomstbestendig gebied realiseert, en geen roofbouw pleegt op de grond, de natuur en de mensen in het gebied. De belofte van win-wins (door het genereren van extra opbrengst kun je meer in voorzieningen investeren, red.) klinkt soms mooier dan het in werkelijkheid is. Waar het vaak misgaat, is dat de ene win sterker is verankerd in het proces dan de andere win. Het kan, mits je het heel zorgvuldig doet. Je moet het proces goed inrichten.'

Gezond leven in de verdichte stad
Op het Stedelijk Interieur Congres op 8 september in Hilversum gaat Ellen van Bueren in op de behoefte aan nieuwe governance-modellen waarin een gezonde, klimaatadaptieve en biodiverse openbare ruimte als primaire doelstelling in binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt meegenomen. Ga naar Stedelijkinterieurcongres.nl voor meer informatie en aanmelden.
Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen