De prijzen van nieuwbouwwoningen stegen de laatste jaren harder dan materiaal- en personeelskosten in de bouw. Het verschil legt grondeigenaren en ontwikkelaars geen windeieren, meldt ING in een maandag verschenen Sector Outlook Woningbouw.
In veel gevallen zijn grondeigenaar en ontwikkelaar overigens één en dezelfde partij. Een goed voorbeeld hiervan is BPD. Deze ontwikkelaar heeft grond in bijna de helft van de Nederlandse gemeenten, bleek eerder uit onderzoek door Cobouw en Follow the Money. Ook ontwikkelende partijen als Amvest, Ballast Nedam, Heijmans en Van Wanrooij hebben eigen grondposities. In andere gevallen zijn gemeenten zelf de grondeigenaar.
Begin 2022 was de gemiddelde nieuwbouwwoning 75 procent duurder dan begin 2016. Daar staat tegenover dat materiaal- en loonkosten inclusief de winstmarge met 20 procent een stuk minder hard stegen. Ook de bouwkosten inclusief winstmarge en risicokosten gingen met 40 procent minder hard de hoogte in.
Grondeigenaren en ontwikkelaars kunnen het verschil tussen de inkomsten uit de woningen en de kosten voor de bouw in eigen zak steken. ‘De cijfers laten zien dat de marges groot zijn. Grondeigenaren hebben de laatste jaren een goed draaiend verdienmodel gehad’, zegt Maurice van Sante, sectoreconoom bij ING.
Is het dus tijd voor meer Rijksregie op de grondmarkt? VRO-minister Hugo de Jonge staat daar voor open. Hij is het er ‘ontzettend mee eens dat grond een belangrijke complicerende factor kan zijn in het betaalbaar en snel genoeg bouwen.’ Dat reageerde hij in het commissiedebat Volkshuisvesting op 30 juni op vragen van PvdA-Kamerlid Henk Nijboer. Grond is volgens de minister niet alleen een probleem voor de wooncrisis, ‘maar ook een belangrijk deel van de oplossing.’
Belasting op grond drukt waardestijging
Eén van die mogelijke oplossingen is planbatenheffing. Verscheidene wetenschappers, ING, ABN Amro en de Rabobank presenteerden in juni een rapport over de grondmarkt en het instrument. Het werkt ogenschijnlijk simpel: de gemeente heft belasting bij de grondeigenaar op het moment dat de bestemming op een locatie wijzigt. Bijvoorbeeld van bedrijventerreinlocatie of landbouwgrond naar woningbouwgebied. De grondprijs neemt namelijk (flink) toe als op een locatie huizen gebouwd mogen worden, want de waarde van de grond volgt de bestemming.
Erwin van der Krabben, hoogleraar gebiedsontwikkeliing aan de Radboud Universiteit, was één van de betrokken onderzoekers bij het rapport. ‘Ontwikkelaars vinden dit maar niks. Maar planbatenheffing kan zeker een effectieve methode zijn om gemeenten meer te laten profiteren van nieuwbouw, en grondeigenaren minder’, zegt hij. ‘Maar ontwikkelaars kunnen er ook baat bij hebben. Na invoering van planbatenheffing normaliseert de grondmarkt. Een ontwikkelaar zal een lagere prijs betalen voor ruwe grond, rekening houdend met planbatenheffing.’ Daarmee kan de regeling grondspeculatie tegengaan.
‘De precieze waardesprong van de grond kan berekend worden. Zo ingewikkeld is dat nu ook weer niet. De oorspronkelijke waarde van (landbouw)grond is vrij transparant. De waarde van de grond na bestemmingswijziging kan vastgesteld worden met de residuele waardemethode. Daar hebben we al dertig jaar ervaring mee’, zegt Van der Krabben. Volgens de hoogleraar is de sprong bij binnenstedelijke locaties waarschijnlijk kleiner dan bij buitenstedelijke. Ook is de sprong afhankelijk van het programma.
Het is volgens de auteurs van het rapport wel de bedoeling dat gemeenten de inkomsten uit de planbatenheffing investeren in gebiedsontwikkeling of subsidie voor de bouw van meer sociale huurwoningen. En niet in bijvoorbeeld het sociale domein. Deze investeringen kunnen via verevening gespreid worden over meerdere locaties. ‘Dit moet je goed vastleggen’, zegt Van der Krabben
BZK enthousiast, maar wel verdere uitwerking nodig
Kamerleden Pieter Grinwis (ChristenUnie) en Faissal Boulakjar (D66) vroegen De Jonge in mei al om met een visie op grond te komen. In het recente debat verzocht Nijboer van de PvdA specifiek tot invoer van planbatenheffing.
De Jonge komt ‘uiterlijk’ in het vierde kwartaal van 2022 met een uitwerking van wat het Rijk kan doen om de grondmarkt in het gareel te krijgen, zie hij in het debat. Over planbatenheffing betuigde hij zich alvast enthousiast. ‘Daar wordt druk op gestudeerd bij BZK, maar we zijn nog niet uitgestudeerd’, zei hij. ‘Er is heel veel voor te zeggen om het te doen, alleen is het technisch razend ingewikkeld om een goede vorm van planbatenheffing te kiezen. Niettemin zou ik best opnieuw willen kijken naar de meerwaarde ervan, dus ik kom erop terug. I will be back.’
