Met de jaarlijkse bouw van 15.000 stapelbare, verplaatsbare, schakelbare, splitsbare of aanpasbare woningen wil het kabinet de druk op de woningmarkt verlichten. Er moet een soort flexibele schil rondom de woningmarkt ontstaan, die op korte termijn het woningtekort moet verminderen.
Of dat in de praktijk gaat gebeuren, is zeer de vraag. In een dinsdag verschenen studie is het Planbureau van de Leefomgeving (PBL) helder: In de praktijk is het erg lastig om met versnelling van de bouw van flexwoningen om het woningtekort te verlichten.
‘We zien dat fundamentele politieke en maatschappelijke discussies in het voortraject de besluitvorming rondom flexwonen stagneren, omdat er veel onzekerheden zijn en eerdere tijdelijke woonprojecten soms een slecht imago hebben’, zegt hoofdonderzoeker Jolien Groot. ‘Als een project onzorgvuldig wordt opgezet, kan dat leiden tot onprettige woonsituaties en verdere stigmatisering van het flexwonen. Dat is jammer, want er zijn op dit moment veel mensen gebaat bij een snel beschikbare woning.’
Locaties, imago, capaciteit
Er zijn veel barrières, zowel bij de praktische bouw van de woningen als in het planproces, zegt het PBL. Goede plekken om dit soort woningen te bouwen zijn schaars. Ook is het onzeker of er in de toekomst voldoende locaties zijn om de woningen naartoe te verplaatsen. Terwijl dat wel een vereiste is voor de businesscase. Als flexwoningen in tien of vijftien jaar afgeschreven moeten worden, wordt het lastig om ze rendabel te maken.
Wat ook niet helpt: flex heeft geen goed imago. Medewerkers van gemeenten en corporaties zien nut en noodzaak van de tijdelijke woningen niet altijd in, schrijft het PBL. Of ze associëren flex met een lage bouwkwaliteit of een concentratie van kwetsbare doelgroepen. Bewoners kennen deze voorbeelden ook, waardoor het lastig is om draagvlak te creëren en van de gewenste snelle bouw weinig terechtkomt.
Verder spelen de personeelstekorten bij gemeenten en corporaties een grote rol. Daardoor kan volgens het PBL een inzet op flex ten koste gaan van een inzet op structurele woningbouw. Dan schiet flexbouw zijn doel voorbij, omdat het nadrukkelijk als aanvulling op ‘normale’ woningen wordt gezien.
Kortetermijnoplossingen werken averechts
In de praktijk zoeken gemeenten en verhuurders naar kortetermijnoplossingen om dit soort belemmeringen op te lossen. Zo wordt volgens het PBL de exploitatietermijn soms opgerekt naar langer dan vijftien jaar, om de woningen alsnog rendabel te maken. Of de gemeenten geeft een garantie af voor een tweede locatie, wat de businesscase ook kan sterken.
Maar op de lange termijn werken dergelijke ‘quick fixes’ averechts, waarschuwen de onderzoekers. Ze voorkomen dat onderliggende vraagstukken worden opgelost. In plaats daarvan worden deze afgewenteld op de toekomst. Nut en noodzaak van de tijdelijke woningen moet besproken worden, schrijven de onderzoekers. ‘Zelfs het vinden van potjes met geld om de exploitatie rond te krijgen, kan de ontwikkeling van het flexwonen belemmeren omdat het gesprek over het nut en de noodzaak daarvan niet meer gevoerd hoeft te worden: heeft de gehuisveste doelgroep wel baat bij een tijdelijke woonoplossing?’
