Dit artikel staat in ROm juli 2022. ROm is het maandelijkse vakmagazine over de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren, bestuurders en politici in dat domein. Word abonnee of neem een thuisabonnement. Meld je hier aan

 ‘Wonen is een grondrecht’ en ‘We hebben te lang geloofd dat de markt het vanzelf zou oplossen, dat vraag en aanbod van woningen vanzelf in evenwicht zouden komen. Maar dat is niet zo’, zei minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening tegen Trouw. Daarmee breekt hij met het gebrek aan visie van Kajsa Ollongren en het marktdenken van Stef Blok, zijn voorgangers op het woondossier.

De omslag die De Jonge inzet is hard nodig. De recent verschenen Kernpublicatie Woononderzoek Nederland 2021 van BZK leest als een ramprapportage van de ontspoorde woningmarkt. Een bloemlezing van de tussenkopjes in het rapport: meer en duurdere huurwoningen in private segment, jonge paren vaakst in dure huurwoningen, huurquote jonge alleenstaanden en jonge paren het meest gestegen, een op de vijf recent verhuisde huishoudens heeft tijdelijk huurcontract.

Bovendien telt Nederland veel dakloosheid, de extreemste schending van het recht op wonen. Het CBS becijfert ongeveer 32 duizend dakloze mensen en volgens experts is dat nog een veel te optimistische schatting. Andere bronnen noemen aantallen tot 100 duizend.

De Jonge erkent de problemen en presenteerde de afgelopen tijd een reeks beleidsplannen en programma’s. Zo moet elke gemeente inzetten op minimaal 30 procent sociale huur, het puntensysteem ook gaan gelden boven de liberalisatiegrens om prijsontwikkelingen in de vrije huursector te temperen, en wordt de verhuurderheffing verlaagd en deels structureel afgeschaft.

Als kers op de taart erkent dit kabinet dat dakloosheid primair een woon- en geen zorgprobleem is. De Jonge gaat voor een housing first-aanpak, waarbij een zelfstandige betaalbare woning regelen voor dak- of thuislozen de hoogste prioriteit is. Een beproefde methode, waarmee bijvoorbeeld Finland de laatste jaren dakloosheid structureel verminderde.

De veelbelovende plannen hebben de potentie om wonen betaalbaarder en toegankelijker te maken, maar vallen of staan bij de precieze invulling en details. Daar zit de duivel, immers. Als de invulling niet klopt, kan de aanpak als een boemerang terugkomen en de wooncrisis verergeren.

Meer of minder sociale huur

Allereerst het doel om in elke gemeente 30 procent sociale huur te realiseren. Dat wordt voor de steden en dorpen een grote kluif. Twee derde heeft momenteel een lager percentage, en één op de zeven zit onder de 20 procent. De benodigde 10 procentpunt bijbouwen wordt een titanentaak waar de lokale politiek nog een en ander over te zeggen heeft. Bovendien is het beleid zoals het er nu ligt nog wat losjes. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur nam de plannen van De Jonge onder de loep en constateerde: er is te weinig dwang, het beleid is te vrijblijvend. 'In intenties kun je niet wonen', vatte een raadslid het samen.

De benodigde 10 procentpunt bijbouwen wordt een titanentaak

Terwijl de achterblijvers hun langzame inhaalslag maken (als dat überhaupt gebeurt), ontstaat het risico dat gemeenten die de 30 procent nu wel aantikken achterover gaan leunen. Het gaat dan vooral om de grotere steden. Daarmee zou het totale aanbod van sociale huur door de maatregel de facto kunnen afnemen. Eén of meer procentpunten minder sociale huur in Rotterdam heeft meer netto-effect dan meerdere procentpunten erbij in een aantal kleine gemeenten. Zo’n daling in de Maasstad is niet ondenkbaar met het nieuwe coalitieakkoord, waarin de stad vooral inzet op dure woningbouw.

Daar komt bij dat het kabinet plannen heeft om sociale huurders het recht te geven om grondgebonden woningen te kopen. Dit ‘recht op koop’ zorgde in de jaren tachtig onder premier Margaret Thatcher in het Verenigd Koninkrijk voor een grote kaalslag en verpaupering in de sociale sector. Vooral de chiquere corporatiewoningen op goede locaties werden opgekocht en veelvuldig doorverkocht aan beleggers, en het verminderde aanbod werd nauwelijks gecompenseerd met nieuwbouw. Als dat wel gebeurde, was het veelal in minder gewilde gebieden, met ruimtelijke segregatie tot gevolg.

Ook in Nederland liggen dergelijke negatieve effecten op de loer, omdat de plannen al voorsorteren op de gewildere grondgebonden woningen en er legio nieuwbouwbarrières liggen. Des te meer omdat de financieringsruimte van de corporaties ondanks het verlagen van de verhuurderheffing onder druk staat. Met de hoge rente en hoge bouwkosten wordt goedkope woningen bouwen steeds lastiger.

Over de precieze invulling van de recht op koop-plannen is vooralsnog niet meer bekend dan een korte vermelding in het coalitieakkoord. De minister moet hoe dan ook zeer goed uitkijken dat hij met het recht op koop zijn eigen sociale plannen niet saboteert.

Moet je marktpartijen aan boord houden?

Ook het doortrekken van het puntensysteem kan averechts werken. Er wordt gesproken van een bovengrens van 1.000 of 1.250 euro. Het gevaar hierbij is dat je een prijsprecedent creëert, omdat die bovengrens suggereert dat 1.000 of 1.250 euro huur betalen acceptabel is. Het Woononderzoek en eerdere onderzoeken door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) laten zien dat dergelijke bedragen voor veel Nederlanders nog te hoog liggen.

Een systeemverandering is mogelijk, maar vooralsnog niet meer dan een (linkse) toekomstdroom

Daar staat tegenover dat beleggers juist klagen dat zij met de regulering hun rendementen niet meer halen, wat voor minder nieuwbouw kan zorgen. Hoe realistisch dat geluid is, valt te betwijfelen. In Amsterdam met haar linkse stadsbesturen roepen investeerders dit al jaar en dag, maar inschrijvingen op tenders blijven binnenstromen. Toch is het iets om rekening mee te houden. Na twintig jaar liberalisering van het wonen hebben institutionele beleggers een flinke vinger in de pap bij het draaiende houden van de nieuwbouwmotor. Een systeemverandering is mogelijk, maar vooralsnog niet meer dan een (linkse) toekomstdroom.

Fors investeren in woningbouw

Tot slot: het reguleren van de woningmarkt is niet hetzelfde als daadwerkelijk investeren. Rijksbijdragen vanuit bijvoorbeeld de Woningbouwimpulsen zijn schrale doekjes voor het bloeden bij de grote opgaven die er liggen. En het afbouwen van de verhuurderheffing is heel wat anders dan het daadwerkelijk financieel ondersteunen van de bouw van meer betaalbare woningen. Voor meer financiële ondersteuning lijkt op dit moment weinig politiek draagvlak, analyseerde hoogleraar Johan Conijn eerder op Stadszaken. Maar dat maakt het nog niet ongewenst.

Als het kabinet en minister De Jonge daadwerkelijk een terugkeer van de volkshuisvesting willen, moet de vinger van de knip. Er zijn serieuze overheidsinvesteringen nodig wil recht op wonen geen loze belofte zijn. Bij gebrek aan een goed Nederlands gezegde: kabinet, put your money where your mouth is.