Bij de grote gebiedsontwikkelaars is steeds meer aandacht voor de duurzame en gezonde woonomgeving. Maatschappelijke uidagingen waaronder slechte luchtkwaliteit en eenzaamheid worden getackeld met aanpassingen aan het ‘traditionele wonen’.

Zo zijn in nieuwe wooncomplexen steeds vaker ontmoetingsruimten te vinden. Ook is het niet langer standaard dat er twee eigen auto’s voor de deur kunnen staan. Deelmobiliteit wordt een steeds volwaardiger alternatief. Sensoren en digitale toepassingen kunnen zelfs automatisch ramen openen en sluiten wanneer de luchtkwaliteit binnenshuis ondermaats is. Sommige innovaties zitten standaard bij de woning of wijk inbegrepen, andere innovaties zijn optioneel.

Dergelijke nieuwigheden kunnen volgens gebiedsontwikkelaars Heijmans, Ballast Nedam Development en BPD I Bouwfonds Gebiedsontwikkeling vragen oproepen bij woningzoekenden. Want wat als je een auto nodig hebt en de deelauto’s in de wijk niet beschikbaar zijn? Waarom vraagt een gebiedsontwikkelaar van mij dat ik mijn pakketjes op een centraal ophaalpunt laat bezorgen en niet tot aan de voordeur?

Hoe met deze vragen en zorgen van woningzoekenden om te gaan, dat is een vraag waar ontwikkelaars zich mee bezig houden. Moet je je klanten daadwerkelijk overtuigen en opvoeden om duurzamer of bewuster te leven? Of is het simpelweg de nieuwe norm?

‘Overtuigen zou suggereren dat er in de meeste gevallen een keuze is’

Woningzoeker, verwacht geen auto voor de deur

‘Overtuigen zou suggereren dat er in de meeste gevallen een keuze is’, zegt Onno Dwars, CEO van Ballast Nedam Development. Hij ziet dat wonen met deelopties steeds meer de norm wordt. Bovendien dwingen schaarse ruimte en hoge bouwkosten gebiedsontwikkelaars tot efficiënter ruimtegebruik.

Ook Shahid Talib, directeur Smart City bij Heijmans en Peter van Oeveren, regiodirecteur Noord-West bij BPD I Bouwfonds Gebiedsontwikkeling zien in hun dagelijks werk dat de manier van wonen, en dus ook ontwikkelen, in een transitie zit. ‘Voor ons is het al de normale gang van zaken, zegt Talib. ‘Andere keuzes in mobiliteit en de inrichting van woningen en wijken kunnen de kwaliteit van wonen vergroten door de leefomgeving te verduurzamen en socialer in te richten.’

Als voorbeeld noemt Talib het implementeren van een digitaal buurtplatform. Om bewoners aan te moedigen om buren te helpen met klusjes, ontvangen zij een kleine vergoeding. Bewoners kunnen bijvoorbeeld elkaar signaleren wanneer zij verdachte activiteiten waarnemen bij hun buren. ‘Het helpt bewoners om naar elkaar om te kijken, door tijdens vakantie op elkaars woning te letten, en versterkt de sociale cohesie.’ Andere inventieve aanpassingen zijn volgens Talib automatische systemen die bewoners alert maakt op de luchtkwaliteit in en buiten hun woning of hoeveel deelauto’s er beschikbaar zijn.

Een gezonde en groene leefomgeving leidt tot gelukkigere inwoners met lagere zorgkosten. Bovendien heeft dat positieve effecten op ruimtegebruik, wijzen maatschappelijke kosten-baten analyses uit. Dat is de conclusie van een groot onderzoek van Ecorys in opdracht van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (IenW). Gemeenten zetten hier dus ook meer op in, zien gebiedsontwikkelaars.

Woningzoekenden die verwachten nog één of twee auto’s voor de deur te kunnen parkeren, komen volgens Dwars bedrogen uit. Ook Van Oeveren is van mening dat bewoners in grote steden als Utrecht en Amsterdam nu al ervaren dat zij sommige luxe, zoals een eigen auto voor de deur, moeten laten varen.

‘Gemeenten zien concepten als deelmobiliteit graag terug in nieuwe bouwprojecten. Het verkleint de verkeers- en parkeerdruk en zorgt voor een beter leefmilieu als lucht- en geluidskwaliteit’, zegt hij.

‘Wij gaan niet wachten tot anderen het doen’

Dat geldt minder voor kleinere steden en dorpen. Maar ook daar zal vroeg of laat het nieuwe wonen landen, verwacht Talib. Ook op plekken waar de auto nog dominant is of nodig wordt geacht, komen nu gezonde gebiedsontwikkelingen op. Talib noemt de locaties Maanwijk in Leusden en Park Vijfsluizen in Vlaardingen als voorbeelden. In Vlaardingen zocht Heijmans naar een innovatieve kijk op wonen, waarbij gezondheid en groen voorop staan.

‘Wij gaan niet wachten tot anderen het doen’, zegt Talib. Gebiedsontwikkeling is volgens hem meer dan stenen en muren. ‘Je wilt niet bouwen om het bouwen. In een tender staat vaak niets over een gezonde leefomgeving of het geluk van bewoners, terwijl we aan tafel met gemeenten wel horen dat mensen daar belang aan hechten.’

Eerst wennen, daarna tevreden

Of de keuze voor een woning zonder parkeerplek straks een bewuste of gedwongen keuze is, alle drie de gebiedsontwikkelaars zijn het erover eens dat toekomstige bewoners al vroeg in het proces betrokken moeten zijn bij een gebiedsontwikkeling.

Dat gebeurt bijvoorbeeld met klantenreizen, een digitale ‘mijn huis-omgeving’ met een wekelijkse mailing en het opstellen van persona nog vóór het eerste contact met een woningzoekende.

‘Een woningzoekende is op het moment van verhuizen heel bewust bezig met de manier waarop hij of zij straks woont, dus moet je als gebiedsontwikkelaar daar met hen op dat moment over in gesprek’, zegt Van Oeveren. ‘We leveren aan bewoners steeds vaker een woonconcept met gedeelde diensten als een stomerij, een reparatiepunt voor fietsen, fysiotherapie of deelvervoer. Bewoners moeten daar in het begin aan wennen, maar zij realiseren zich later dat de gedeelde voorzieningen eigenlijk minstens net zo fijn zijn als het wonen dat ze daarvoor gewend waren.

Ook Dwars en Talib zeggen dat bewoners en gemeenten tevreden zijn over het deelaanbod. Dwars: ‘Mensen kunnen natuurlijk vrijwillig verhuizen als het concept niet is wat ze zoeken. Maar ik zie vooral dat ze er blijven zitten. Dan hoor je terug dat ze het fijn vinden om hun buren vaker te ontmoeten bij deelfaciliteiten.’

‘Het belangrijkste is dat je goed onderzoekt wat bewoners willen in hun woonomgeving. Dat je open staat voor hun ideeën voor de wijk of het appartementencomplex waar ze in komen te wonen’, zegt Talib. Volgens hem kan een gebiedsontwikkelaar zo beter afgestemde diensten aanbieden aan bewoners. Talib: ‘Als je bewoners goed begrijpt, goed luistert naar waar zij in hun wijk of complex behoefte aan hebben en hen voldoende meeneemt in het ontwikkelproces, dan werkt een woonomgeving met innovaties en extra dienstverlening veel beter.’

Ook na oplevering contact

Om goed in kaart te brengen of bewoners ook op de langere termijn tevreden zijn over wonen met deelauto’s, digitale toepassingen en nieuwe benaderingen zoals een centraal punt voor pakketbezorging, blijven gebiedsontwikkelaars steeds vaker bij een woonproject betrokken. Aandacht voor de effecten van bepaalde nieuwe keuzes voor de gezonde leefomgeving, levert volgens de gebiedsontwikkelaars waardevolle informatie op over wat wel en niet werkt.

‘In samenwerking met de bewoners en externe partijen zoals Staatsbosbeheer brengt Heijmans de piketpaaltjes van een gezonde leefomgeving in kaart’, aldus Talib. Van luchtkwaliteit tot biodiversiteit en het gemak van digitale toepassingen zoals een buurtplatform, Heijmans onderzoekt volgens Talib op veel punten hoe gelukkig bewoners zijn in hun innovatieve woonprojecten.

‘Dat sluit aan bij onze strategie van het creëren van gezonde leefomgevingen. Voor onze volgende projecten willen we namelijk ook weten wat bijdraagt aan het geluk van wie er in onze gebiedsontwikkelingen komt te wonen’, aldus de directeur Smart City. Die inzichten haalt Heijmans uit haar eerdere projecten, die zij voor langere tijd blijft volgen.

Ballast Nedam Development doet dat bij sommige projecten ook, bijvoorbeeld bij het woningbouwproject Cartesius Utrecht. ‘Hier gaan we testen hoe bewoners reageren op innovaties en veranderingen in de woonomgeving. Ook in Maastricht, na de aanleg van de Groene Loper, brengen we in kaart wat de sociale samenhang is tussen nabijgelegen wijken’, aldus Dwars.

‘Ik geloof dat het groener en gezonder maken van de leefomgeving er echt voor kan zorgen dat we er in gezondheid en levensjaren op vooruit gaan. Net zoals na het aanleggen van riolering.’