Het Rijk sloot harde prestatieafspraken met corporatiekoepel Aedes: in ruil voor verlaging en uiteindelijke afschaffing van de verhuurderheffing, verdubbelen de corporaties hun nieuwbouwproductie naar 30.000 woningen per jaar. Daarnaast blijven ze investeren in de verduurzaming en verbetering van het bestaande bestand.

In een gezonde economie en zonder verhuurderheffing hebben de corporaties ruim genoeg financiële middelen om aan hun nieuwbouwtaak te voldoen, zegt het adviesbureau. Maar door de oplopende rente op de kapitaalmarkt en stijgende bouwkosten, is het verre van zeker dat de corporaties deze ambities daadwerkelijk waar kunnen maken, zo blijkt uit een scenarioschets. ‘De impact van de verslechterende omstandigheden op de omvang van de nieuwbouw is enorm’, schrijven de onderzoekers.

‘Met de scenario’s laten we zien hoe de investeringsruimte van woningcorporaties wordt geraakt als de slechte economische omstandigheden aanhouden’, zegt Johan Conijn, directeur Finance Ideas en bijzonder hoogleraar woningmarkt. ‘Voor woningcorporaties is de rente nu 2,8 procent en deze kan verder stijgen. Ook kunnen de bouwkosten en loonkosten verder oplopen.’

De scenario’s zijn een beetje koffiedikkijken, erkent Conijn, ook omdat nog niet helemaal zeker is wat het kabinet precies met de verhuurderheffing wil. Dat corporaties de risico’s moeten kennen, staat volgens hem vast. ‘Het kan nog veel slechter gaan, of nog veel beter. De rente kan stijgen, de rente kan dalen. Dat weet niemand. Maar als de huidige situatie zich doorzet, kan een groot deel van de gewenste nieuwbouw niet worden gerealiseerd. Daar moeten de corporaties zich bewust van zijn.’

Te hoge rentelast, te weinig inkomen

Als de verslechterde economische omstandigheden aanhouden, zakt de rentedekkingsgraad voor de gemiddelde corporatie al in 2025 naar een ongezond niveau, voorspelt Finance Ideas. Dat betekent dat de corporaties dan te veel rente aan de bank moeten betalen en te weinig inkomen overhouden om financieel stabiel te zijn.

De dekkingsgraad mag van de Autoriteit woningcorporaties niet lager zijn dan 1,4. Veel woningcorporaties kiezen voor een veilige grens van 1,6. Dat betekent dat de corporatie voor elke 160 euro aan inkomsten maximaal 100 euro rente aan de bank mag betalen. Als de hoge rente en bouwkosten aanhouden, komen de bedragen te dicht bij elkaar en loopt de corporatie een financieel risico. Als de rente oploopt naar 3,5 procent, worden de rentelasten zelfs hoger dan de inkomsten.

De slechtere economische positie van de corporaties komt ook doordat hun huurders geraakt worden door de economische malaise. Door de hoge inflatie daalt de koopkracht van huishoudens met een laag inkomen flink. Daardoor is het niet wenselijk om de huurverhoging gelijk te stellen aan de inflatie.

Oplossingen voor financieel gezonde corporaties

Finance Ideas draagt een aantal ingrepen aan om de corporaties financieel gezond te houden. De huurbevriezing die het kabinet voor 2024 aankondigde, is volgens de adviseurs niet wenselijk. Verder zouden de aanvangshuren van de nieuwe sociale huurwoningen omhoog kunnen. ‘Lagere stichtingskosten, voor zover dat mogelijk is, en een (veel) hogere aanvangshuur zijn onvermijdelijk’, schrijven de onderzoekers.

‘Corporaties vragen nu vaak een lagere huur dan het woningwaarderingsstelsel toe zou staan. Vraag dus niet langer een huur van 650 euro of lager, maar vraag 750 euro. Anders worden de woningen simpelweg niet gebouwd’, zegt Conijn.

Daarmee wordt huren in de sociale sector volgens hem niet wezenlijk duurder of minder betaalbaar. ‘Nieuwbouw vormt maar een klein deel van de beschikbare sociale huurwoningen. Het gros komt vrij door bewonerswisselingen. Daarbij komt dat nieuwbouw vaak erg energiezuinig is. De prijs-kwaliteitsverhouding komt niet in het geding bij een huur van 750 euro.’

Een andere oplossing volgens Finance Ideas is om de DAEB-grens te verhogen. Dat kan met het oprekken van de liberalisatiegrens, die gelijkloopt met de DAEB-grens. Voor woningen onder deze grens krijgen corporaties financiële voordelen, bijvoorbeeld bij de grondexploitatie. ‘Als je de grens oprekt, kunnen de corporaties dus relatief goedkoper duurdere woningen bouwen. En dat versterkt hun financiële positie.’

Dat geeft opnieuw het effect dat nieuwbouwwoningen duurder worden. Conijn: ‘De nieuwbouw door corporaties verdubbelen is een hele grote opgave. Als de economische uitdagingen aanhouden, zul je op sommige onderdelen water bij de wijn moeten doen, onder andere met hogere huren.’

Van extra subsidies van het Rijk zal voorlopig geen sprake zijn, zegt Conijn. ‘De verantwoordelijkheid ligt nu bij de corporaties. Zij moeten zelf hun beleid aanpassen. Probeer dat eerst, en houdt dan pas de hand op bij het Rijk. Dat is nu ook de politieke wens. Ik zie weinig draagvlak voor subsidies.’