Acht manieren om meer ruimte voor werken te maken

Door Jan Jager en Julian Dubbeld. Dit artikel verscheen eerder in vakblad BT. Meer info? Klik dan hier.

1. Werkcorporaties

Werkcorporaties kunnen een deel van de oplossing vormen. Door de stijgende grondprijzen geven veel mkb’ers aan hun werkruimte niet meer te kunnen betalen. Eindstand: vermogende sectoren zoals de logistiek krijgen voet aan de grond in de stad, maar de maakindustrie wordt er juist verdreven. Een slechte ontwikkeling, want zonder werklocaties wordt de stad ook minder aantrekkelijk om te wonen.

Gelijksoortige problemen zien we ook bij de woningbouw. Wie geld heeft, kan in de stad wonen. Wie dat niet heeft moet op zoek naar iets anders. Er is alleen een groot verschil: woningcorporaties, die ervoor zorgen dat mensen toch goedkoop in de stad kunnen wonen. In Amsterdam is bijvoorbeeld 49,4 procent van de woningvoorraad in bezit van een woningcorporatie.

Waar blijven de werkcorporaties? Ondernemingen die zich bezighouden met het bouwen, beheren en verhuren van werkruimtes zonder winstoogmerk.

2. Economische hoofdstructuur

‘Om flexibiliteit te waarborgen met ruimte voor andere partijen, voor onverwachte ontwikkelingen en voor veranderende inzichten, is er een ander type proces voor gebiedsontwikkeling nodig, met gezamenlijk geformuleerde ambities, met raamwerken en kaders, en het benoemen van condities’,schrijven Geert Urhahn en Bernardina Borra in ‘Ecosystemen van werk in de stad’. ‘Dit betekent dat de overheden zich met name hierop zouden moeten richten terwijl ze tegelijkertijd durven los te laten en anderen meer vertrouwen en gunnen.’

In andere woorden: voor de financiering van werklocaties moet niet meer naar overheden worden gekeken, voor het scheppen van de juiste kaders wel. In Den Haag moeten de ambities voor werk worden vastgesteld. Een soort economische hoofdstructuur, waarbij de belangrijkste Nederlandse werklocaties worden aangewezen. De markt moet binnen die kaders bewegen.

3. Werkruimte op maat

Focus niet op vierkante meters, maar op werkruimtes op maat. Elke type werk heeft namelijk andere behoeftes. Een scheepsbouwer kun je niet in een kantoor zetten, en een consultant kun je niet in een scheepswerf zetten. Zo extreem als dit zul je in de praktijk niet snel zien, maar er zijn genoeg voorbeelden van ondernemers die niet op de juiste werkplek moeten werken.

Ondernemer Huib Koel is zo iemand, bijvoorbeeld. Koel verbouwt woonboten aan de NDSM-werf in Amsterdam, maar veel ruimte heeft hij niet. En zijn buren zullen ongetwijfeld geregeld last van hem hebben: ‘Ik werk nu op een plint aan de straatkant, onder woningen. Dat kan niet met mijn beroep.’

Adviesbureau Buck Consultants Internationals (BCI) heeft om dergelijke situaties te voorkomen, een nieuwe typologie voor de indeling van werklocaties ontwikkeld. Daarbij gaat het adviesbureau uit van ruimtelijk-economische trends en ontwikkelingen in relatie tot functiemenging, interactiemilieus, circulariteit, energietransitie, ruimtelijke kwaliteit en mobiliteit. De verschillende soorten werkmilieus moeten helpen bij het ontwikkelen van een samenhangend systeem van werklocaties.

4. Stadmakersfondsen

Nieuwe spelers kunnen ook doorbraken forceren. Het Stadmakersfonds in de provincie Utrecht is zo’n nieuwe speler bijvoorbeeld, door nieuwe, stedelijke gebieden te ontwikkelen.

Het fonds heeft als doel om deze gebieden maatschappelijk, economisch en cultureel te versterken. Met geld van investeerders krijgen stadmakers in Utrecht de ruimte om hun werkplaats te ontwerpen. De investeerders krijgen na verloop van de tijd dan weer rendement terug. Onder meer op het Hof van Cartesius is het werk van het Stadmakersfonds al goed zichtbaar.

Het Stadmakersfonds helpt stadmakers ook met het uitwerken van een sluitende businesscase en hanteert daarnaast een lagere rente en langere opschaaltijd. Dit is cruciaal omdat traditionele banken kleinschalige en jonge ondernemingen vaak als kwetsbaar zien en daarom hogere rentepercentages eisen. Om ruimte te maken voor nieuwe bedrijvigheid in een stad zijn dergelijke fondsen dus belangrijk.

De kans is aanwezig dat het Stadmakersfonds de komende jaren ook in andere steden en provincies te zien zal zijn. Het fonds wil uitgroeien tot een landelijk fonds voor stadmakersinitiatieven.

Hof van Cartesius, via Stadmakersfonds

5. Intensiveren

De oplossing voor knellende ruimte in steden wordt vaak gezocht in een nieuwe functiemix, bijvoorbeeld door het toelaten van wonen in werkgebieden. Maar waarom zou je niet beginnen te verdichten in bestaande woongebieden en bestaande werkgebieden, zodat onnodige ruimteconflicten worden vermeden?

Alle aanvragen voor nieuwe bedrijfsruimte kunnen via inbreiding op bestaande bedrijventerreinen geaccommodeerd worden, is de conclusie uit de ‘inspiratie- en adviesgids’ INTENS van de Urechtse Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK).

Voorlopig hanteert de provincie de taakstelling om 85 van de 230 hectare planvoorraad via herstructurering op bestaande werklocaties in te passen. Tussen droom en daad staan blijkbaar praktische bezwaren.

6. De lucht in

Een andere mogelijkheid om te intensiveren is: gewoon de lucht in. Waarom zou een logistiek centrum over een vierkanter kilometer uitspreiden als je ook stapelen kan? Juist ja, als er ruimte genoeg is. In de stad is die ruimte er niet.

7. 30 procent-norm voor werken

Als je kunt eisen dat 30 procent van de woningen sociaal moet zijn, waarom dan ook geen 30 procent-norm voor werklocaties? De norm zou kunnen worden toegepast in gebieden waar een mix van wonen en werken moet komen, zoals de Binckhorst in Den Haag, maar hogere grondopbrengst voor wonen het ontwikkelaars nu nog belet werkenvoorzieningen te realiseren.

Voor een gezonde mix dure en goedkopere woningen, en tussen wonen en werken zijn kaders schijnbaar nodig. Uit onderzoek blijkt bovendien dat de waardestijging van gemengde woon-werkgebieden soms hoger is dan in monofunctionele gebieden. Dus ook financieel gezien kan zo’n norm zichzelf misschien wel terugverdienen.

8. Werken in de binnenstad

Overal in Nederland worden in binnensteden overtollige winkelmeters getransformeerd naar ander functies. Nieuwe bewoners, leisure, groen, voorzieningen, yogascholen: het is het standaard repertoire dat vaak van stal wordt gehaald. Grote afwezige die vrijwel nooit wordt genoemd is werken.

Daarmee doe je de binnenstad tekort, maar zeker ook bedrijven die door transformatie van bedrijventerreinen naar wonen elders in de stad in de verdrukking zitten. Binnensteden zijn van oudsher brandpunten waar stromen samen komen, handel werd gedreven en bedrijven zich vestigden. En werd gezopen. Functies die bij een binnenstad horen, en zich niet per se goed verhouden tot wonen.

‘Breng niet bewoners, maar bedrijven naar de binnenstad’, schreef SKBN-voorzitter Theo Föllings onlangs in dagblad Trouw.