‘De inzet van VRO-minister Hugo de Jonge is een breuk met het verleden. Hij heeft een nieuwe houding ten opzichte van de sociale huursector. Dat is ook hard nodig’, zegt Rli-raadslid Niels Koeman. ‘Maar de Rli vindt dat de versterking van de sociale huursector dringender en strikter moet. Om te verzekeren dat het ook echt gebeurt.’

Het rijksbeleid van de laatste jaren leidde tot veel minder investeringen en een halvering van de nieuwbouw van sociale huurwoningen, analyseert de raad. Ook werd sociale huur duurder en verminderde de veerkracht van buurten. Donderdag presenteert de raad daarom het advies ‘Onderdak bieden: sturen op prestaties van woningcorporaties’ aan de minister.

De komende jaren is een grote uitbreiding van het aanbod sociale huur nodig, oordeelt de Rli. Met de recent gepubliceerde Nationale Woon- en Bouwagenda zet De Jonge volgens de raad belangrijke eerste stappen om dat waar te maken. Ook het afbouwen van de verhuurderheffing is welkom, omdat het de investeringskracht van de corporatiesector flink vergroot.

Maar daarmee zijn we er nog niet. De huidige aanpak is volgens de Rli te vrijblijvend voor gemeenten en corporaties. Koeman: ‘Het risico is dat we stranden in goede intenties, waarbij de bouw van meer gereguleerde woningen niet wordt afgedwongen. Om Jan Schaefer te parafraseren: in goede intenties kun je niet wonen.’

Sociale huur hard afbakenen in omgevingsplan

Een voorbeeld: Van De Jonge moet elke gemeente werken aan ten minste 30 procent sociale huur.  ‘Het is een prima doelstelling, maar de minister zet te veel in op goede bedoelingen bij het halen ervan’, zegt Koeman.

De raad wil dat het kabinet het procentuele doel laat vastleggen in harde prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties. Het exacte percentage moet bepaald worden op basis van de nationale en regionale woonopgave, in plaats van enkel de lokale. Zo voorkom je dat gemeenten enkel voor eigen parochie bouwen.

‘Sommige gemeenten zitten simpelweg niet zo te wachten op sociale huur’

Om het percentage haalbaar te maken, zijn locaties voor de bouw van sociale huurwoningen nodig. Het omgevingsplan kan daarbij helpen. Daarbij moet dan wel specifiek op sociale huur worden bestemd, in plaats van op het algemenere ‘wonen’. Dat laatste is nu de standaard, wat kan leiden tot ‘nep-sociale huur’.

Deze benadering zet bovendien de deur open voor andere aanbieders dan de corporaties. Denk aan non-profitorganisaties, filantropische organisaties of wooncoöperaties, of aan marktpartijen. Door direct sociaal te bestemmen, verminder je het risico op snel uitponden of flinke huurverhogingen bij bewonerswissel. De woning moet van het omgevingsplan immers gereguleerd blijven. Eigen grondbezit bij de gemeente kan helpen bij het afdwingen, maar is volgens de raad geen vereiste.

Het omgevingsplan op deze manier inzetten voor meer sociale huur behoort nu al tot het instrumentarium van gemeenten. ‘De mogelijkheid is er met bestemmingsplannen al, ook als de gemeente geen grondeigenaar is. Maar weinig gemeenten doen het daadwerkelijk in de praktijk. Er wordt veel meer met algemene woonbestemmingen gewerkt. Sommige gemeenten zitten simpelweg niet zo te wachten op sociale huur’, zegt Koeman. Daarom is Rijksbemoeienis nodig, vindt de Rli.

Vereffenen financiën

Een tweede barrière bij de bouw van veel sociale huurwoningen is geld. Corporaties zitten financieel in de knel. Het afbouwen van de verhuurderheffing is volgens de raad een goede stap om dit probleem op te lossen. Het afbouwen van de heffing heeft grote multipliereffecten, stelt de raad. Elke euro die een corporatie niet hoeft af te dragen aan het Rijk, kan voor een veelvoud aan investeringsruimte zorgen.

Maar er is meer nodig. Ook met het afbouwen van de heffing komen sommige grootstedelijke corporaties alsnog financieel niet uit. Daarom zal het Rijk zelf af en toe de portemonnee open moeten trekken om de sociale woningbouw te vlotten, bijvoorbeeld bij locaties waar grote investeringen nodig zijn in infrastructuur of het uitkopen van bedrijven

Rijk zal zelf af en toe portemonnee moeten trekken

De Rli wil aanvullend dat corporaties meer gedwongen worden om elkaar financieel te ondersteunen. ‘Voor negentig procent kan men de taak goed aan. Maar er blijft een beperkte groep die krap bij kas blijft zitten’, zegt Koeman. ‘Een woningcorporatie uit bijvoorbeeld Wassenaar zou een corporatie uit Den Haag daarom meer moeten helpen. Onder de voorwaarde dat die corporatie uit Wassenaar financieel in de plus staat, en door het ondersteunen zelf niet minder gaat bouwen.’

‘Als we dit én het minimumpercentage sociale huur in bestemmingsplannen regelen, hebben we de twee grootste barrières voor meer sociale woningbouw opgelost. De financiën en de locaties komen dan op orde.’

Averechts beleid: Right to buy
In aanvulling op de nog-net-niet-hard-genoege doelstellingen voor meer sociale huur, heeft de landelijk overheid ook plannen die de eigen inzet kunnen saboteren. Zoals het recht op koop dat het kabinet wil invoeren voor grondgebonden sociale huurwoningen. De SP, PvdA en GroenLinks dienden een wetsvoorstel in om terugloop van het aantal sociale huurwoningen te verbieden, maar dit werd door de Tweede Kamer verworpen. Er blijft dus een risico dat er meer woningen verdwijnen dan dat er bij worden gebouwd.

De Rli ontraadt het kabinet dan ook om het recht op koop in te voeren. Uit het advies: ‘Stel de voorraad gereguleerde huurwoningen veilig. Zorg dat de voorraad corporatiewoningen per saldo groeit. Voer geen algemeen kooprecht voor zittende huurders in, maar houd in stand dat woningcorporaties bepalen of zij woningen al dan niet verkopen.’