De kogel is door de kerk: na jaren onzekerheid, wisselende visies bij lokale partijen en dreigen met Rijksingrijpen, weet de gemeente Utrecht wat ze met Rijnenburg wil. Als het aan de nieuwe coalitie van GroenLinks, D66, PvdA, Student & Starter en ChristenUnie ligt, wordt het zuidelijk deel van de polder een woonwijk met 25.000 woningen. De bouw moet in 2035 van start gaan. Het noordelijk deel van de polder moet een permanent energielandschap worden, met zonnepanelen en windmolens.

‘De nieuwe coalitie zorgde voor de doorbraak waar we al twintig jaar op wachten’, zei D66-fractievoorzitter Maarten Koning over de plannen. Maar grondeigenaren, die al jaren lobbyen voor snelle bouw van duizenden woningen, zijn niet te spreken over de coalitieplannen.

‘Mist urgentie’

‘Natuurlijk is het goed nieuws dat er wordt gekozen voor de bouw van 25.000 woningen. Maar dat de bouw daarvan vijftien jaar in de ijskast wordt gezet, is dat niet. Het is onbegrijpelijk dat de coalitie voor deze richting kiest’, zegt Harm Janssen, algemeen directeur Nederland bij BPD Gebiedsontwikkeling. ‘Het lijkt wel alsof er twee parallelle werelden zijn. De landelijke politiek en Utrechters willen dat er snel woningen komen in Rijnenburg. Hoe langer de gemeente de poot stijf houdt, hoe slechter het nieuws voor de Utrechtse woningmarkt.’

Begin deze eeuw kocht BPD ongeveer 250 hectare grond in Rijnenburg, bijna een kwart van het totaaloppervlak. Ontwikkelaars Amvest, AM en Ballast Nedam en corporaties Mitros, Portaal en GroenWest hebben ook posities. De corporaties bezitten samen ongeveer tien procent van de polder.

Mitros is net als BPD niet enthousiast over de gemeenteplannen. ‘De woningnood in Utrecht is groot en tijdens de verkiezingen ging het continu over de wooncrisis. Maar wij zien die urgentie niet terug in de plannen’, zegt woordvoerder Jolande Uringa. ‘In plaats daarvan wordt ervoor gekozen om pas in 2035 te bouwen, onder grote randvoorwaarden. We zijn al dertig jaar bezig om woningen in Rijnenburg te krijgen, en nu komt daar weer vijftien jaar bij.’

Ook Portaal vindt de keuze om in 2035 te beginnen met bouw getuigen van weinig ambitie. ‘Het is goed dat er in het coalitieakkoord veel ruimte is voor wonen en de gemeente voor 40 procent sociale huur bij nieuwbouw gaat. Het is ook goed dat de coalitie kiest voor wonen in Rijnenburg, dat was bij het vorige college nog geen zekerheid’, zegt Reijnder-Jan Spits, manager volkshuisvesting bij de corporatie. ‘Maar dan is het toch jammer dat het pas vanaf 2035 kan. Wij hadden liever gezien dat er nu met de plannen wordt begonnen. Er had meer ambitie mogen zijn.’

Verdeling grondeigendom in Rijnenburgpolder, via Edwin Buitelaar

‘Wacht niet op tram’

Belangrijkste reden om in 2035 te beginnen met de bouw is de infrastructurele verbinding met de polder. Uit het akkoord: ‘We bouwen alleen als er ook zekerheid is over een tramverbinding en aansluiting op het wiel met spaken’.

Een onnodig vertragende aanpak, vindt Janssen. ‘Waarom zou je eerst jaren veel investeren in een tramverbinding, die in het begin zonder passagiers moet rijden omdat de mensen nog niet in Rijnenburg wonen? Je moet juist beginnen met de woningbouw en tijdelijke goede busverbindingen over de bestaande infrastructuur. De spoorverbinding kan je dan tegelijkertijd ontwikkelen.’

Ook Spits zou graag zien dat er, voordat de tram rijdt, aan wonen wordt gewerkt. ‘Begin nu direct met de tram, en zorg ondertussen dat het gebied al wordt gebruikt voor wonen. Bijvoorbeeld met tijdelijke woningbouw voor verschillende doelgroepen.’

Direct beginnen

Zowel BPD als Mitros geven aan dat de bouw veel sneller kan dan de tijdshorizon die de gemeente schetst. ‘Als je nu begint kunnen de eerste 2.500 woningen er in vijf of zes jaar staan, want we hebben een deel van het planproces al doorlopen’, zegt Janssen. Uringa noemt binnen zeven jaar bouwen realistisch. ‘Hoe dan ook een stuk sneller dan bij binnenstedelijke locaties, omdat je niet met bezwaarprocedures van omwonenden te maken hebt.’

Spits is terughoudender. ‘Als we er nu een klap op geven, staan die woningen er niet morgen. Als we nu beginnen met de planvorming en de randvoorwaarden, kan het alsnog tien jaar duren tot de bouw. Het gevaar met de huidige plannen is dat we de komende tijd te weinig gaan doen. We moeten nu dus direct beginnen om 2035 te halen.’

In gesprek blijven

Of de 25.000 woningen en het permanente energielandschap überhaupt samengaan in het gebied van duizend hectare, is volgens Janssen onzeker. ‘Het bouwen van windmolens lijkt een doel op zich te worden’, zegt hij. ‘Terwijl er nog veel onbekend is over het effect van windmolens op wonen. Onze inzichten daarin kunnen de komende jaren flink veranderen. Terwijl wij wel zekerheid nodig hebben voordat we investeren en bouwen.’

Als de grondeigenaren niet willen bouwen door de windmolens, maar de gemeente geen groen licht geeft voor woningbouw zonder energielandschap, blijft de lastige patstelling in de polder voortbestaan. Hoe dan verder? Volgens Janssen willen de grondeigenaren het gesprek met de gemeente blijven zoeken, om samen te kijken wat de mogelijkheden voor woningbouw in combinatie met grootschalige, duurzame opwekking van energie zijn.

Onteigenen?

Uringa wijst erop dat de gemeente ondertussen zinspeelt op onteigening. ‘We zijn bereid … als overheid een stevige rol te nemen en de middelen toe te passen die nodig zijn, zoals actief grondbeleid en onteigening’, staat in het coalitieakkoord. Hoe realistisch onteigening is als de grondeigenaren niet meegaan in de gemeenteplannen, durft de woordvoerder niet te zeggen. ‘Maar dat het als optie wordt genoemd, is veelzeggend. De gemeente weet dat de ontwikkelaars en corporaties met hun grondposities een belangrijke troef in handen hebben.’

De grondeigenaren vermoeden dat het niet zo ver zal komen. Spits: ‘Onteigenen zou toch vreemd zijn. Wij hebben de gronden ooit min of meer op verzoek van de gemeente gekocht. Als er dan onteigend wordt… dat is niet hoe wij willen samenwerken.’