Dit artikel staat in ROm juni 2022, het maandelijkse vakmagazine over de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren in dat domein. Neem een digitaal of papieren thuisabonnement. Meld je hier aan. 

‘De stad functioneert het best als verschillende functies samenkomen. Dat inzicht wordt ook steeds meer toegepast op gebouwniveau. We maken gebouwen waarin we gebruikers allerlei soorten diensten bieden. Het zijn stadjes op zich’, aldus Robert Kohsiek, directeur van ontwikkelaar Wonam. ‘Overheden vragen erom in hun uitvragen, beleggers investeren er steeds meer in, en ook bij gebruikers is het gewild. Mixed-use wordt de nieuwe standaard.’

Samen met Zadelhoff werkt Wonam momenteel aan de transformatie van het Zandkasteel in Amsterdam Zuidoost. Er komen 265 woningen, 40 kantoorruimtes voor middelgrote bedrijven, meerdere horecazaken en groene binnentuinen. Het gebouw moet bijdragen aan de herontwikkeling en levendigheid van Amsterdam Arena Poort. Andere opvallende Nederlandse mixed-useprojecten zijn Valley door MVRDV en Pulse door MVSA en VMX op de Zuidas en Wonderwoods door MVSA en Stefano Boeri Architetti bij Utrecht Centraal. Stuk voor stuk zijn het gebouwen met eigen architectonische waarde, smaakmakers in de gebieden waar ze staan, waarin wonen, werken en ontspanning samenkomen.
 

Het Zandkasteel in Amsterdam Zuidoost. Dit gemeentelijk monument is een van de grootste gebouwen van Amsterdam, met een oppervlakte van 90.000 vierkante meter. Je kunt er straks wonen, werken, studeren en ontspannen.De voormalige ontvangsthal krijgt een voor iedereen toegankelijk horeca- en foodplein. Beeld via Wonam
 

Straten de lucht in

Vastgoedadviseurs bevestigen de opkomst van functiemenging op gebouwniveau. Zij zien toenemende interesse in multifunctionele gebouwen. ‘Er is steeds meer vraag naar vanuit overheden en gebruikers. Want functiemenging is dé manier om binnenstedelijk samen te leven’, horen we van Pieter Hendrikse, CEO JLL Nederland. ‘We zijn de laatste jaren anders naar wonen, winkelen en werken gaan kijken. Mede door de coronacrisis willen we daar meer flexibiliteit in. Mixed-use biedt dat.’ ‘Ja, het is een trend’, zegt Olivier Verburg, director Agency & MidCap bij Colliers. ‘Zeker vanuit kantoorgebruikers zien we een steeds sterkere behoefte aan horeca en ontspanning in het gebouw.’

‘De straten gaan de lucht in en we stapelen het dagelijkse en nachtelijke stedelijke leven’

Het moderne mixed-usegebouw gaat verder dan een plintje realiseren met wat winkels en wat woningen erbovenop. Het biedt in sommige gevallen alles wat zijn gebruikers van ’s ochtends vroeg tot ’s avonds laat nodig hebben. Stadjes op zich, of een ‘stad binnen een stad’, in de woorden van de Amerikaanse architect Bertrand Goldberg, soms genoemd als de grondlegger van het moderne mixed-useconcept.

Hij ontwierp Marina City in Chicago, twee modernistische torens met onder meer woningen, kantoren, een bioscoop, een bowlingbaan, een schaatsbaan, restaurants en cafés. ‘De straten gaan de lucht in en we stapelen het dagelijkse en nachtelijke stedelijke leven’, is een veelgeciteerde uitspraak van hem.

Bruisend stuk stad

Nieuw is functiemenging niet in de Nederlandse stad. Vóór de millenniumwisseling bouwden we eenzijdige Vinex-wijken, afgescheiden kantoorlocaties langs de snelwegen en grote winkelcentra voor de wekelijkse shopbehoeften. Sindsdien voegen we die stedelijke functies het liefst weer samen. Makkelijk is dat niet altijd – want hoe ga je bijvoorbeeld om met verschillende milieucategorieën voor wonen en bedrijvigheid? – maar de politieke wil is er wel. Het mixen van wonen, werken, recreatie en ook onderwijs staat bij overheden, investeerders én gebruikers bovenaan de agenda. Het wordt gezien als de aangewezen manier om achterblijvende monofunctionele gebieden nieuw leven in te blazen.

Verburg: ‘Veel gemeenten hebben de nachtmerrie van solitaire en monofunctionele kantorenlocaties met een hoge leegstand nog op het netvlies staan, met name uit de periode na de financiële crisis. Zij sturen dus graag op functiemenging. Een goed voorbeeld is de Amstel III-ontwikkeling in Amsterdam Zuidoost. Een monofunctioneel kantorengebied transformeert daar de komende jaren tot een gebied met wonen, werken, onderwijs, horeca en winkels.’

De verdichte stad is voor gemeenten een extra argument om te sturen op functiemenging. Uit de Ruimtelijke Strategie 2040 van de gemeente Utrecht: ‘Utrecht kiest voor meervoudig ruimtegebruik en functiemening boven enkelvoudig ruimtegebruik, zodat de beperkte ruimte optimaal wordt benut.’ Andere grote steden delen vergelijkbare visies in hun ruimtelijke strategieën. Bijkomend voordeel is dat functiemenging vervoersstromen beperkt, goed is voor de leefbaarheid en het milieu. Mixed-use is dan ook een belangrijk onderdeel van de transit-oriented development waar steden op inzetten.
 

Valley op de Zuidas. Een nieuwbouwproject van ontwikkelaar EDGE Technologies, met een ontwerp van architect Winy Maas van MVRDV. In de drie torens vind je ruimte voor wonen, werken en ontspannen, met kantoren, een expositieruimte, retail, appartementen en parkeerplekken. Beeld Marcel Steinbach, via MVRDV
 

Zelfstandige ecosystemen

Wat functiemenging op gebouwniveau ook in de hand werkt, is dat het (potentieel) lucratief is voor investeerders en eigenaren. ‘Als eigenaar spreid je de huurinkomsten over verschillende functies, die elkaar vervolgens ook versterken’, zegt Kohsiek. ‘Neem een restaurant in een mixed-usecomplex: dat heeft continu aanloop. Overdag komen de kantoorgebruikers er en buiten werktijden de bewoners. Ook parkeerplaatsen kun je dubbel inzetten: overdag voor kantoorgangers, daarbuiten voor inwoners of bezoekers. Dat soort dubbelingen maken mixed-use financieel gezien veel sterker dan monofunctionele invullingen.’

Mixed-usegebouwen zijn door hun schaal en omvang vooral het speelveld van institutionele beleggers. Een uitdaging hierbij is dat de portefeuilles van veel institutionele beleggers nog gescheiden zijn ingericht. Ze hebben bijvoorbeeld woon-, kantoren en retailfondsen, maar geen potten waarin deze functies samenkomen. ‘Op het moment dat er te veel functies in een gebouw zitten, kunnen investeerders het niet financieren’, zegt Verburg. ‘Dan past het niet meer binnen de parameters van hun fondsen. Een plint met retail en daarboven woningen lukt nog wel, maar het kan niet te veel afwijken.’

‘Beleggers zijn nog sectoraal ingesteld’

Hendrikse beaamt dat de fondsen van institutionele beleggers niet altijd goed aansluiten bij mixed-use. ‘Beleggers zijn nog sectoraal ingesteld. Terwijl je voor mixed-use beleggers nodig hebt die meerdere functies kunnen waarderen’, zegt hij. ‘Maar er is wel een verschuiving gaande, zien we. Dat komt niet alleen door de financiële kansen die mixed-use biedt. Ook het steeds grotere belang van duurzaamheid en ESG voor investeerders helpt. Mixed-use past daar goed bij. Het is duurzaam ruimtegebruik en zorgt voor minder reisbewegingen.’

Ook het toevoegen van functies die niet direct een plus in de businesscase meebrengen, worden volgens Hendrikse voor investeerders steeds interessanter. ‘Functies als zorg, onderwijs of openbaar groen bieden niet direct rendement. Maar het maatschappelijk rendement is wel hoog. Beleggers kunnen dat steeds beter verantwoorden richting hun investeerders, die zich steeds meer richten op maatschappelijke impact.’

Toegevoegde waarde

Ook Verburg verwacht dat investeerders hun portefeuilles steeds meer zullen inrichten op mixed-use. ‘De verwachting en trend is dat steeds meer partijen die op zoek zijn naar mixed-useproducten zullen toetreden tot de Nederlandse markt. Het biedt een meer gedifferentieerd risicoprofiel en het zorgt voor een levendiger en meer continue uitstraling. Als de mixed-useprojecten zich straks in de praktijk bewijzen als stabiele en zelfstandige ecosystemen, worden ze interessanter voor investeerders.’

De vervolgvraag bij deze zelfstandige ecosystemen is dan wel hoe je zorgt dat ze meerwaarde hebben voor het omliggende gebied. Het was de grote kritiek op Marina City in Chicago. Het gebouw werd geroemd om zijn opvallende architectuur en innovatieve ideeën, maar critici wezen op het afgesloten karakter van de ‘stad binnen de stad’. Aangezien gemeenten die inzetten op functiemenging streven naar een sterkere stedelijke dynamiek, is zo’n enclave bij de Nederlandse gebiedsontwikkelingen niet wenselijk.

‘Deze gebouwen trekken juist mensen aan, en houden ze niet binnen’

Heel reëel is de kans dat dit gebeurt niet, zegt Verburg. ‘Deze gebouwen trekken juist mensen aan, en houden ze niet binnen’, zegt hij. Bovendien is bij de genoemde Nederlandse projecten nagedacht over hun rol in de stad waarin zij staan. Bij het Zandkasteel in Amsterdam Zuidoost is bijdragen aan het omliggende gebied een expliciete ambitie. Het complex moet een plek worden waar iedereen welkom is. Kohsiek: ‘Het was een monofunctioneel kantoor, dat later is omgezet naar bijna monofunctioneel wonen. Toen zijn we met de Gemeente Amsterdam het gesprek aangegaan over het terugbrengen van de werkfunctie. Daar was veel enthousiasme voor en het bestemmingsplan werd snel gewijzigd. Want juist het werken zorgt voor leven in het omliggende winkelgebied.’

De andere functies in het Zandkasteel dragen eveneens bij aan de leefbaarheid van de omliggende stad. De horeca en groene binnentuinen zijn open voor voorbijgangers. Het plein voor de ingang verbindt binnen en buiten met elkaar en verlichting en glazen puien moeten uitnodigen tot een bezoek.

Ook bij de andere Nederlandse projecten worden diensten geleverd waar omwonenden wat aan hebben. Wonderwoods krijgt bijvoorbeeld een openbaar restaurant op het dak, in Valley komen een museum en zwembad, en Pulse krijgt een bioscoop en horeca.

Een vuistregel voor welke functies precies nodig zijn in een mixed-useproject is er niet. Dat verschilt per gebouw en is sterk afhankelijke van waar in het gebied behoefte aan is. Zo wordt aan het Zandkasteel geen retail toegevoegd, omdat het gebouw tegen een winkelcentrum aanligt. Hieruit volgt dat niet elke functie in elk gebouw meerwaarde heeft. Verburg: ‘Wonen, werken en winkelen versterken elkaar. Maar het hoeft niet altijd in één gebouw te zitten. Als het maar wel op loopafstand aanwezig is.’

De uitstraling naar buiten en openbare ruimte spelen eveneens een belangrijke rol. Ook de groene aankleding van het gebouw zelf draagt daaraan bij. Valley op de Zuidas krijgt groene gevels en terrassen die op de onderste verdiepingen openbaar zijn. Wonderwoods wordt een ‘verticaal bos’, dat voor een fijn leefklimaat moet zorgen. Hendrikse: ‘Je moet aandacht hebben voor de leefbaarheid in het gebied en de omliggende buitenruimte. Zorg voor veel groen, zodat je gebouw goed landt in de stad.’
 

Wonderwoods aan de Croeselaan bij Utrecht Centraal, van ontwikkelaar G&S Vastgoed en ontworpen door MVSA en Stefano Boeri Architetti. Er komen 420 huur- en koopwoningen, kantoorruimten, ‘gezonde’ horecaconcepten, fitness en yoga, winkels, een dakpark met educatiecentrum en een ‘digitaal museum’. Beeld via Vero Digital/G&S Vastgoed