Het proces van gebiedsontwikkelingen, specifiek de voorfase ervan, duurt lang. Gemiddeld duurt dit nu zo’n zeven jaar. Dat moet sneller, dachten Aedes, IPO, G40, NEPROM, VNG, VNO-NCW en WoningBouwersNL. Het rapport ‘Versnellen voorfase gebiedsontwikkelingen: hoe dan?’ is door hen en het ministerie van BZK aangevraagd om zo de woningbouwcrisis versneld op te lossen.
Het onderzoek van SITE Urban Development, een opsomming van acht lessen over de oorzaak van de vertraging en een vijfstappenplan gericht op versnelling, moet spelers in gebiedsontwikkeling aan het denken zetten. Zij worden daarnaast opgeroepen om met elkaar in gesprek te gaan over hoe het vijfstappenplan in de praktijk zou kunnen werken.
SITE Urban Development keek voor het onderzoek naar enkele leerprojecten en sprak hierbij met betrokken partijen en deze gebiedsontwikkelingen. Ook voerden zijn gesprekken met externe deskundigen. Daaruit kwamen een achttal lessen voort. Prominent: er is geen ideaalaanpak die tot versnelling leidt, de eerste fase is van nature vaak rommelig en versnellen is niet vanzelfsprekend.
Zachte waarden, gedeelde urgentie
Verder wordt in het onderzoek geconcludeerd dat het verantwoordelijke team achter een gebiedsontwikkeling en haar cultuur bepalender zijn dan het beleid en het proces waar zij voor kiezen. De ‘zachte waarden’ in de samenwerking tussen de verschillende partijen in de keten van gebiedsontwikkeling blijken vaak te worden onderschat, zeggen de onderzoekers, en het delen van dezelfde focus en urgentie is cruciaal voor de doorloop van gebiedsontwikkelingen. Tot slot moet de publieke zijde, zoals de gemeente, goed voorbereid zo’n ontwikkeling ingaan.
Op basis van deze acht lessen volgen in het rapport vijf stappen die de knelpunten juist moeten weghalen. De eerste stap hierin ligt bij de gemeente en draait om het speelveld. Zij moet voldoende bewust zijn van de instrumenten om gebiedsontwikkelingen te begeleiden en waar nodig te sturen. Helderdere kaders voorkomen vertraging. Ook betere procesafspraken, zoals het werken met routekaarten en overdrachtsdocumenten, versnellen de samenwerking.
Ook in de selectie kan de voorfase van een gebiedsontwikkeling verkort worden. Prioriteer projecten die de primaire doelstellingen vervullen, zeggen de onderzoekers. Wie capaciteit en expertise efficiënt organiseert, komt sneller vooruit.
Het derde gebod van het vijfstappenplan richt zich op de samenwerking tussen stakeholders. Gebiedsontwikkeling draait om de cultuur en de menselijke kant, aldus het rapport. Bewuste ‘cultuurclashes’ in de voorfase, leiden uiteindelijk tot tijdswinst en voorkomen conflicten op een later moment. Een voorbeeld van het bewust opzoeken van zo’n clash is het bespreken van tegenstrijdige belangen en invalshoeken.
Ook wordt strategische planvorming nog te weinig toegepast. Gebiedsontwikkelingen verlopen volgens de onderzoekers beter wanneer er helderdere deadlines aan kortere fases worden gesteld, waarop via overgangsdocumenten door alle betrokken partijen wordt gereflecteerd op de behaalde resultaten. Een goed resultaat moet minstens voldoen aan een goede balans tussen de verschillende wensen, de omstandigheden van de gebiedsontwikkeling zelf en de middelen die kunnen worden ingezet. In het laatste geval gaat het om zowel financiële middelen als om de grootte van het team.
Window of opportunity
Tot slot noemen de onderzoekers de 'window of opportunity', wat zij omschrijven als momentum in de voorfase waarin kansen liggen om een gebiedsontwikkeling naar de volgende fase te brengen. Dit kan zijn wanneer er voldoende publiek-privaat draagvlak bestaat, als de mate van urgentie onder alle stakeholders hoog genoeg is en als de doelstellingen haalbaar blijken. Voor elke gebiedsontwikkeling verschillen de basisvoorwaarden voor het window of opportunity.
De vijf stappen vormen volgens de opdrachtgevers van het rapport een goede eerste basis voor gerichte versnelling. Hoe zij zelf aan de slag gaan met de opgedane inzichten of hoe zij gebiedsontwikkelaars actief gaan stimuleren om de vijf adviezen in hun eigen organisatie vorm te geven, wordt in het rapport niet duidelijk.
