Het kabinet maakt zich zorgen over huurders met een middeninkomen die een woning zoeken ofwel een woning huren in de vrije huursector. Zij zijn ‘de dupe’, volgens De Jonge in de nieuwe nota. Dit komt door de schaarste van betaalbaar aanbod op de woningmarkt. Buiten de sociale sector mogen verhuurders nu zelf de prijs bepalen van een woning, wat ertoe leidt dat de prijzen woekerhoogten bereiken door de woningnood. 

De oplossing ligt volgens De Jonge in een puntensysteem, zoals deze al bestaat in de vorm van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit houdt in dat een woning punten krijgt voor eigenschappen zoals oppervlakte en WOZ-waarde. Een hoger aantal punten staat daarbij gelijk aan een hogere huur. Dit puntensysteem geldt echter alleen voor sociale huurwoningen, die met de werking van het systeem een maximale huurprijs kennen tot 760 euro. 

Als het aan het kabinet ligt, wordt dit systeem ook uitgerold voor huurwoningen tot een huur van 1.000 of 1.250 euro. Dit stelt huurders in de positie om bezwaar te maken bij de Huurcommissie. In Utrecht, Zwolle en Doetinchem worden proeven uitgevoerd om deze uitbreiding te testen in de praktijk en op juridisch vlak. Minister De Jonge laat in zijn nota weten bijpassende wetgeving in 2024 in werking te stellen. 

Aedes, vereniging van woningcorporaties, reageert met een kanttekening: de plannen om in de middenhuur in te grijpen, zet mogelijk 700.000 huurders van sociale huurwoningen in een slechtere positie. Het voorstel over het aanpassen van de huurtoeslag, ook onderdeel van de beoogde regulering, kan grote impact hebben op sociale huurders. De huurtoeslag is nu afhankelijk van de huurprijs van een woning, met de plannen wordt de huurtoeslag afgeleid van normhuren. 

Daarnaast hebben ook andere plannen in de nota vervelende gevolgen voor sociale huurders. Aedes ziet op bepaalde punten graag een andere benadering van de problemen voor huurders. 'De oorzaak dat huurders problemen hebben om rond te komen en hun huur te betalen, zit vaker in een te laag inkomen dan in een te hoge huur', aldus Aedes in een reactie op de voorstellen van De Jong.

De vereniging voor woningcorporaties steunt wel het voorstel voor het puntensysteem (WWS) en andere voorstellen zoals het beperken van tijdelijke huurcontracten in de vrije sector.  

Huurverhoging in handen van ministerie 

Naast het reguleren van de ‘aanvangshuur’ via het puntensysteem, is het kabinet ook van plan om de jaarlijkse huurverhoging te begrenzen. Momenteel houdt een tijdelijke wet die stijging tegen tot maximaal één procent. Door de huidige inflatie grijpt De Jonge liever in door de huurverhoging voortaan te bepalen via ministeriële regeling. Ook stelt de minister een hogere belasting in op huurinkomsten. 

Het nieuwe plan om woekerprijzen en huurstijgingen in de vrije huursector tegen te gaan, vraagt om een zoektocht naar ‘de juiste balans’, schrijft De Jonge in zijn nota. Met het willen behalen van het doel om snel voor beter betaalbare huurwoningen te zorgen, bestaat het risico dat investeerders minder bereid worden om nieuwe huurwoningen bij te bouwen. De minister wilt voorkomen dat het aanbod voor de middengroep stagneert.