Door Geurt Keers, adviseur wonen en ruimtelijke ordening en voorheen partner RIGO research en advies

Buurtsocioloog Jos van der Lans becijferde in een column een paar jaar geleden dat als iedere landgenoot genoegen neemt met 65 m2 woonruimte, er geen nieuwbouw meer nodig is. Onlangs meldt professor Marja Elsinga, dat diezelfde 65 m2 wel heel veel is vergeleken met 43 m2 gemiddeld in Europa.

We hebben veel woonruimte maar te weinig woningen. Los van de vele haken en ogen aan de EU-statistieken, wordt dit klakkeloos ingezet voor een pleidooi om ouderen (empty nesters) kleiner te laten wonen, omdat de voorraad dan ‘beter’ wordt benut en minder nieuwbouw nodig is.

Ook hier wordt een volksverhuizing bepleit, maar dan alleen van ouderen. Zij moeten daartoe wel worden verleid met een aantrekkelijk woningaanbod als het gaat om locatie, kwaliteit en prijs. Niet alleen met kleine appartementen: een woninkje in een knarrenhof mag ook voor het goede doel worden ingezet.

Springco becijfert dat jaarlijks 25.000 woningen van de 100.000 nieuwe woningen niet nodig zijn als alle ouderen met maar enige verhuiswensen op hun wenken worden bediend, vooral met een klein appartement. Hier is de vader ook de wens van de gedachte. Als, als, als, dan gaat het gebeuren.

Aanbod moet passend zijn

In de Springco-rekensom wordt maximaal met het aantal ouderen met een (eventuele) verhuiswens gerekend, één op de drie. Dan moet het aanbod ook wel heel passend zijn, dat al die ouderen daadwerkelijk verhuizen. En dan moet de rekensom ook nog kloppen dat ouderen met hun door Springco toegestane kleiner woonoppervlak genoegen nemen. Ook dat is weer een veronderstelling.

Mijn inschatting is dat een fors deel van de verhuisgeneigde ouderen die echt willen verhuizen, ruimer willen wonen dan die onbekende Springco-aanname. Men kan het zich permitteren en wil meer vierkantmeters voor hobby’s, kinderen en andere logees enzovoort of gewoon veel ruimte in de relevante vertrekken, zoals een woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer. Maar die wensen passen niet in de rekensom voor de gewenste uitkomst.

Ouderen vormen de minst verhuisgeneigde doelgroep op de woningmarkt

Dan de verhuisgeneigdheid. Ouderen vormen de minst verhuisgeneigde doelgroep op de woningmarkt. Zij wonen naar tevredenheid op de top van hun woonloopbaan. Verhuizen is vaak alleen aan de orde als het moet vanwege ouderdomsgebreken. Slechts 7 procent (74.000) van alle beslist verhuisgeneigde miljoen huishoudens is ouder dan 65. Van de ouderen is maar 2 procent beslist verhuisgeneigd, bij alle huishoudens is dat 4 ½ maal zoveel: 9 procent.

Ouderen betrekken dan ook maar een klein deel van de jaarlijkse nieuwbouw. Als jaarlijks 25.000 minder nieuwe woningen nodig zijn, dan moeten ouderen in veel grotere getale naar de kleinere nieuwbouw appartementen doorstromen, om grotere eengezinswoningen vrij te maken. En dat kan, als, als, als …

Van alles wordt verondersteld, maar de werkelijkheid blijft weerbarstig

Van alles wordt verondersteld, maar de werkelijkheid blijft weerbarstig. Laten we daarop focussen. Voor goede daadwerkelijke doorstroming op de woningmarkt is bij een opgave van 100.000 nieuwe woningen een ander bouwprogramma nodig met 70 procent eengezinswoningen en 30 procent appartementen binnen de steden en in groene milieus.

Daarmee wordt voor de grootste doelgroepen (gezinnen en starters) en ook ouderen gebouwd, waarbij veel goedkope huurappartementen vrijkomen. Dat verlicht ook de zware claim op publieke middelen om de onrendabele top van programma’s met overwegend goedkopere woningen af te dekken.