‘Ruimtenood, schaarste en de klimaatopgave dwingen tot een duurzaam gebouwontwerp en inpassing in het landschap. Functiestapeling en -menging worden op dit moment zowel op gebouw- als gebiedsniveau nog maar beperkt toegepast bij distributiecentra en logistieke bedrijventerreinen’, zegt Joost van Gilse, directeur bij architecten- en ingenieursbureau DENC. Hij verwacht door betere overheidssturing mooiere en betere panden. Dat kan ook een antwoord zijn op toenemende ‘Nimby’-sentimenten: omwonenden die in opstand komen tegen de bouw van nieuwe logistieke centra.  

Directeur Wim Eringfeld van Stec Groep zegt dat een betere overheidssturing kan zorgen voor het oplossen van meerdere vraagstukken. ‘In Nederland moeten we miljoen woningen bouwen, staan we voor een energietransitie en werken we toe naar een circulaire economie. Tegelijkertijd willen we ook recreëren en genieten van ons landschap.’ Dat roept vragen op. ‘Waar willen we wel ruimte geven aan nieuwe ontwikkelingen en waar zeker niet? Hoe zorgen we voor maximale meerwaarde voor onze regionale economie? En hoe kunnen we ambities stapelen?’ 

De helft meer logistiek vastgoed nodig tot 2040 

Stec Groep berekende dat tot 2040 er ongeveer 12 tot 22 miljoen vierkante meters logistiek vastgoed bijkomt. Op dit moment staat er zo’n 43 miljoen aan vierkante meters. De logistieke sector in Nederland groeit snel: tien procent van het huidige totaaloppervlak werd vorig jaar gerealiseerd. Veel meters worden toegevoegd aan locaties buiten de primaire hotspots in Noord-Brabant en Limburg. Door ruimtegebrek wijken logistieke bedrijven uit naar onder meer Flevoland, Gelderland, Overijssel en Zuid-Holland. Die provincies moeten rekening houden met een veel grotere ruimtevraag. 

Overheden moeten daarom snel werk maken van functiestapeling en –menging van gebouwen, gebieden en kavels, vindt Van Gilse. ‘Een voorbeeld van functiestapeling is parkeren op het dak. Dit levert een ruimtebesparing tot 10 procent op. Functiemenging, bijvoorbeeld het toevoegen van extra functies op het dak zoals sportvelden, (stads)landbouw en/of MKB, levert nog veel meer ruimtewinst op. Het mooiste is dat we beoordelen dat de businesscases hiervoor in de huidige markt al haalbaar zijn, zonder noemenswaardig functionaliteitsverlies van de logistiek op de begane grond.’ 

‘Denk conceptueler over bedrijventerreinen’ 

Op gebiedsniveau roepen beide bureaus op om conceptueler te denken, menging mogelijk te maken en te ‘ontkokeren’. ‘Twee derde van alle bedrijven in Nederland is mengbaar met wonen’, stelt Eringfeld vast door eigen onderzoek. Van Gilse vult aan: ‘Logistieke panden zijn qua omvang breed en diep genoeg om een afscheiding tussen wonen en werken te realiseren en daarmee om functiemenging mogelijk te maken.’ Dat kan lucratief zijn, zegt Van Gilse.  

En er is veel mogelijk door conceptueel te denken. Zo kunnen stromen voor aan- en afvoer van goederen best gedeeld worden door meerdere bedrijven. Dat spaart ruimte. ‘Een geheel of gedeeltelijk tweede maaiveld biedt bovendien ruimte voor groei van andere functies. Bijvoorbeeld in gebieden met veel ruimtedruk en een ‘strijd’ om die schaarse ruimte. Door mkb, recreatie of (stads)landbouw op het dak wordt het ruimtegebruik op forse wijze geïntensiveerd.’  

Door aan de rand van het bedrijventerrein een talud over het dak te maken, kan het groene landschap doorlopen in het bedrijventerrein. Op kavelniveau geeft Van Gilse het voorbeeld van het dakpark in Rotterdam. ‘Waarom maken we van een (logistiek) bedrijventerrein niet kwalitatief hoogwaardig landschap?’  

Breed draagvlak bij vastgoedontwikkelaars, beleggers en overheden 

Het rapport van ruimtelijk economisch adviesbureau Stec Groep en architecten- en ingenieursbureau DENC werd vorige week gepresenteerd op het congres ‘Verdozing, maatschappelijke druk op logistiek: wie pakt de handschoen op?’. Volgens de opstellers was er een breed draagvlak voor de inspiratie- en oplossingsrichtingen bij de sector logistiek, de vastgoedontwikkelaars en –beleggers en de overheid.  

Volgens Stec Groep en DENC roept het College Rijksadviseurs op tot een stop op nieuwe bedrijventerreinen om de marktdruk op te voeren. Daardoor zou de ruimte op bestaande bedrijventerreinen beter worden benut. Eringfeld ziet daar wel wat in. 'De overheid zal schaarste moeten creëren. Zonder marktdruk is verdichting moeilijk te realiseren.’