'Er geldt nu een hele hoge eis van tweederde betaalbare woningen bij nieuwbouwplannen. Dat gaat in een heleboel situaties tot vertraging leiden. Dat is allemaal heel goed bedoeld, om snel betaalbare woningen aan de onderkant van de markt toe te voegen. Maar met meer doorstroming kun je ook betaalbare woningen aan de onderkant toevoegen, zonder dat dit verschrikkelijk veel geld hoeft te kosten.' Dat zei oud-bestuurder en bestuurlijk aanjager woningbouw Jos Feijtel tijdens het webinar ‘Sturen op doorstroming’ dat vorige week dinsdag plaatsvond.
Hij reageerde daarmee op de afsluitende vraag wat minister De Jonge kan doen om doorstroming op de woningmarkt stimuleren. Het was niet helemaal een antwoord op de vraag, maar het illustreerde wel de actuele urgentie van thema doorstroming. Die urgentie bleek ook uit de grote belangstelling voor het interactieve webinar met in totaal 115 deelnemers, veelal werkzaam voor gemeenten en corporaties.
'De goedkoopste woning, die is al gebouwd', vervolgde Peter Ruigrok. 'We moeten ons realiseren dan juist in de bestaande voorraad de meeste kansen liggen voor betaalbaar wonen', aldus de voormalig interim-bestuurder bij Woningnet en associate partner bij bureau Dietz dat gespecialiseerd in gebiedscommunicatie.
Feijtel had zelfs een rekensom gemaakt. 'Geef een doorstromer die een goedkope huurwoning achterlaat 25.000 euro. Stel dat het lukt om zo 10.000 extra huurwoningen vrij te maken à 250 miljoen euro, dan hoeven die 10.000 woningen niet gebouwd te worden. Dat staat gelijk aan 10.000 x 40.000 onrendabele top. We sparen zo evengoed 150 miljoen euro uit.'
Vergrijzing
Of je voor het opgang brengen en verlengen van verhuisketens vooral moet mikken op ouderen of een bredere doelgroep tot verhuizen moet verleiden; daarover bood het webinar geen sluitend antwoord. Uiteindelijk zal de praktijk moeten uitwijzen of ouderen met een latente verhuiswens tot beweging zijn te krijgen.
Volgens Gert Jan Hagen, directeur en oprichter van Springco Urban Analytics, kun je een jaarlijkse equivalent van 25.000 woningen aan ruimte vrijspelen als met een op doorstroming van empty nesters (55-75 jaar) en ouderen (75-plussers) gericht bouwbeleid, de bestaande huizenvoorraad beter wordt benut. Dat is de conclusie uit een landelijk onderzoek ‘rendement op doorstroming’ (lees: Jaarlijks bouwvolume van 25.000 woningen erbij, puur door beter benutten dat Springco samen met bovengenoemd bureau Dietz initieerde en Hagen tijdens het webinar toelichtte)
Hagen toonde aan het begin van zijn presentatie twee leeftijdspiramides: een uit 1975 toen er ‘een enorme hoeveelheid woningen’ werden geproduceerd voor de behoefte die er toen was, en de piramide van 2020. Zijn boodschap: de huidige woningvoorraad die in belangrijke mate op de samenleving van 1975 gemoduleerd is, sluit niet meer aan bij de samenleving van 2020. In 1975 domineerden de gezinnen, 45 jaar later zijn de ouderen in de meerderheid. En de vergrijzing piekt pas in rond 2040.
(tekst gaat verder onder de beelden)
Het woonconcept ParkEntree in Schiedam, gericht op ouderen. Beeld: Blauwhoed Studio
Volgens Hagen blijkt uit het Woononderzoek Nederland (WoON) dat circa één op de drie empty nesters en ouderen eraan denkt, of zelfs zeker weet, binnen twee jaar te willen verhuizen. Maar geschikt aanbod op de woningmarkt ontbreekt, waardoor een groot deel van de groep die wil verhuizen volgens Hagen tegen hun zin in een grote woning blijven zitten die omgekeerd niet beschikbaar komt voor een jong gezin. Zijn boodschap: er moet meer voor de vergrijzing gebouwd worden.
Hoezo kleiner?
Jos Feijtel leest het WoON heel anders. Volgens hem wil ‘slechts’ twee procent van de 65-plussers beslist binnen twee jaar verhuizen, waarbij hij zich baseert op het WoON 2018. Ook betwist hij dat deze ouderen kleiner willen wonen. Een significant deel van deze ouderen zoekt volgens Feijtel bovendien een grondgebonden woning. Feijtel behoort zelf tot de doelgroep en bewoont een appartement, maar wel van 160 vierkante meter. De oud-bestuurder waarschuwt niet blind te staren op empty nesters en ouderen, maar vooral in te zetten op de bouw van grondgebonden woningen. Dat brengt volgens hem pas écht de doorstroming op gang.
Daarnaast pleit hij voor de inzet van instrumenten die per gemeente kunnen verschillen. Zo kan bij het beschikbaar komen van nieuwe koopwoningen of duurdere huurwoningen voorrang worden gegeven aan huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten. Of er kan voorrang worden gegeven aan huishoudens die een grondgebonden woning of starterswoning achterlaten, alles afhankelijk van de lokale behoefte.
Financiële prikkels kunnen ook onderdeel uitmaken van het pakket, zoals bovengenoemde verhuispremie die volgens Feijtel maatschappelijk meer kunnen renderen dan het met subsidie bouwen van een goedkope huurwoning: een belangrijke boodschap aan de minister, waar alle sprekers het mee een lijken te zijn.
Latente vraag ouderen ‘enorm’
'Hoger in de markt bouwen maakt doorstromingsketens langer, dat is ene hele krachtige argumentatie', reageert Hagen naar aanleiding van Feijtels pleidooi. 'Het klopt ook dat het aantal ouderen dat beslist binnen twee jaar wil verhuizen heel klein is. Ouderen wonen vaak al goed, hebben de woning geheel of deels afbetaald, hebben geen extra ruimte nodig voor gezinsuitbreiding en zijn gewend aan woning en buurt. Alleen als er echt iets aan de hand is – de woning past niet meer bij bijvoorbeeld de zorgvraag – wil men beslist verhuizen.'
Maar tegen deze kleine manifeste vraag staat volgens Hagen een grote latente vraag. 'Er is geen doelgroep bij wie het verschil tussen manifeste vraag en latente vraag zo groot is als bij senioren, blijkt eveneens uit het WoON 2018. En daar zit nu juist de kneep. We houden veel te weinig rekening met de werkelijke woonbehoeften van senioren. Door hierop in te spelen, zorgen we ervoor dat meer senioren kunnen wonen zoals ze willen én dat de woningvoorraad beter wordt benut. Het zijn zeker niet alleen appartementen die gewenst zijn, een substantieel deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen, waaronder wonen in een hof en patiowoningen.'
Co-creatie
Directeur Yvonne van Mierlo van Blauwhoed Studio weet hoe je ouderen tot verhuizen kunt verleiden. Blauwhoed Studio, het creatieve team van ontwikkelaar Blauwhoed, realiseerde succesvolle woonconcepten voor ouderen zoals de Zwanenbloem in Bleiswijk, Nieuw Mariënpark in Leidschendam, Park Entree in Schiedam en Ambachtslint (nog niet gerealiseerd) in Hendrik-Ido-Ambacht. Het geheim achter het succes van al dezer complexen is volgens Van Mierlo dat de bewoners meebeslisten over het ontwerp. Zo is de Zwanenbloem tot stand gekomen na een brief van een toekomstige bewoner.
(tekst gaat verder onder de beelden)
Het woonconcept Ambachts Lint in Hendrik Ido Ambacht, gericht op ouderen. Beeld: Blauwhoed Studio
En zijn de ‘software’ zoals ontmoetings- en bewegingsruimtes erg belangrijk. Net als Hagen benadrukt Van Mierlo dat ouderen er in hun bestaande woning vaak warmpjes bij zitten en als zéér volwassen woonconsumenten heel goed weten wat ze willen. Je zal ze dus écht een beter alternatief moeten bieden: een nieuwe woonomgeving die het beste in co-creatie met henzelf ontwikkeld kan worden.
Verhuiscoaches
De provincie Gelderland zet ondertussen als onderdeel van het Gelderse Actieplan Wonen in op de doorstroming. Het project is vooralsnog beperkt tot het bevorderen van doorstroming van ouderen binnen de corporatiesector, zodat meer sociale huurwoningen voor starters beschikbaar komen. Een belangrijk instrument is de inzet van verhuiscoaches die ouderen advies op maat bieden.
Tot nu toe zijn er al 150 gesprekken geweest, vertelt projectleider doorstroming Martijn Vellekoop. Deze zomer worden de verhuiscoaches breder ingezet. De provincie mikt erop tot 2025 1500 verhuizingbewegingen en 4500 vervolgverhuizingen te realiseren. Huurbehoud en huurkortingen moeten daarbij helpen.
Daarnaast stelt de provincie een vast bedrag van 2000 euro aan verhuissubsidie beschikbaar, die doorstromende 55-plussers vrij kunnen besteden. Wel gelden er voorwaarden om voor de subsidieregeling in aanmerking te komen. Zo moet een grote woning ingewisseld worden voor een woning van een kleiner formaat. Voor het doorstroomproject stelde de provincie een budget van vijf miljoen euro beschikbaar.
.jpg)
