‘Het woningtekort is groot, te groot. En huizen zijn duur, mensen met een laag of middeninkomen vallen nu te vaak buiten de boot. Als we wonen overlaten aan het vrije spel der krachten, geldt het recht van de sterkste en raken mensen in de knel. Een plek om te wonen is een grondrecht, maar de laatste jaren voor te veel mensen een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden. Daar moet met deze brede Woon- en Bouwagenda verandering in komen. Volkshuisvesting is terug van weggeweest.’
Dat zei minister Hugo de Jonge vrijdag 11 maart bij de presentatie van de Nationale Woon- en Bouwagenda. In de agenda zet hij uiteen hoe hij meer en betaalbaardere woningen wil realiseren. In samenhang met andere grote ruimtelijke opgaven.
De minister verdient lof voor de kordate aanpak van dit megadossier, dat al te lang op échte doorbraken wacht. Stad en land reisde hij af gedurende de eerste maanden van zijn ministerschap, om met eigen ogen te zien en van bestuurders bij overheid, corporaties en marktpartijen te horen waarop de boel nou zo vastzit.
De analyse van de problemen in de Woon- en Bouwagenda is degelijk en scherp, al laten sommige nogal abstracte formuleringen nog te veel raden wat nou precies het hete hangijzer is. Wat te denken van deze constatering: ‘Doordat er op dit moment onvoldoende regie is, zijn er te weinig locaties met plannen die al ver genoeg zijn om per direct te kunnen gaan bouwen. Daarbij ontbreekt vaak nog het evenwicht tussen de belangen van de huidige bewoners en de mensen die dringend een woning nodig hebben en is er voor de komst van verschillende aandachtsgroepen soms ook beperkt draagvlak bij de huidige omwonenden.’ Hier werkt de minister de suggestie dat verzet van omwonenden een van de hoofdoorzaken is dat de planvorming stokt, wat toch wel een hele boude redenering zou zijn.
De analyse van de problemen in de Woon- en Bouwagenda is degelijk en scherp
Nog een voorbeeld. In de agenda lezen we: ‘Tevens hebben gemeenten de neiging duurdere huizen te bouwen, omdat de bewoners van goedkopere woningen, waaronder mensen uit aandachtsgroepen, in verhouding (financieel) meer belastend zijn voor gemeenten. Zij maken doorgaans meer gebruik van voorzieningen in het sociaal domein.’ Die had ik zelf in het debat nog niet gehoord. Ik krijg toch de indruk dat gemeentelijke overheden vooral inzetten op de bouw van betaalbare woningen.
Actiepunten en programmalijnen
De agenda barst van de ambitieuze doelstellingen en daadkracht. De minister blijkt goed te hebben geluisterd naar wat de samenstellers van de Actieagenda Wonen al eerder aan dringende adviezen gaven. Het document is doordrenkt van de woorden ‘opnieuw de regie nemen’. Met die regie wil de minister drie hoofddoelen bereiken, samengevat in drie kernbegrippen: betaalbaar, beschikbaar en kwaliteit. Die regie moet ertoe leiden dat er tot 2030 jaarlijks 100.000 woningen bij komen, 900.000 in totaal. Daarvan moet twee derde betaalbaar zijn, waarvan 250.000 sociale huur.
Tal van fijnmazige juridische, financiële en fiscale maatregelen moeten ertoe leiden dat er voldoende woningen bij de juiste doelgroepen terechtkomen en niet worden weggekaapt door particuliere en institutionele beleggers. De minister laat bijvoorbeeld onderzoeken of de gesubsidieerde premie-A koopwoningen van weleer niet kunnen terugkomen en in hoeverre tijdelijke woningconcepten de druk voor bepaalde doelgroepen kunnen verlichten.
Veel aandacht in de agenda ook voor de versnelling van de planprocedures om het bouwtempo omhoog te krijgen. Gemeenten krijgen ondersteuning om capaciteitstekorten op te vangen en het planproces efficiënter te laten verlopen. Ook de Raad van State krijgt extra middelen en menskracht op de stapel beroepszaken weg te werken. Additionele wet- en regelgeving is niet uitgesloten. Tegelijkertijd moeten ‘afdwingbare en wederkerige’ prestatieafspraken met provincies, gemeenten, corporaties zorgen dat de afgesproken woningen er ook daadwerkelijk en op tijd komen.
Langs aparte programmalijnen wordt de agenda de komende maanden uitgewerkt. Het Programma Woningbouw is tegelijk met de Woon- en Bouwagenda gepresenteerd. Programma’s voor Betaalbaar wonen, Een thuis voor iedereen, Wonen en zorg voor ouderen, Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving en Leefbaarheid en veiligheid volgen.
Onbetaalbaar betaalbaar
Toch blijven de kernvragen: is er wel voldoende grond beschikbaar om te versnellen? En vooral: wie betaalt de rekening van betaalbaar wonen op die locaties? Dat alleen al is een forse uitdaging, temeer omdat het beleid van alle betrokken overheden is om de bouw vooral te concentreren op binnenstedelijke locaties. Ook de middenhuur en betaalbare koopwoningen op die locaties zijn bijna niet te realiseren door de hoge grondprijs en snel stijgende bouwkosten door de schaarste aan grondstoffen – nog versterkt door de oorlog in Oekraïne. Onderzoek, aangehaald in de agenda zelf, toont aan dat grondexploitaties de laatste vijftien jaar nauwelijks rond te rekenen waren. De zal dat dilemma alleen maar groter maken.
Dus met veel belastinggeld de uit de pan rijzende kosten voor ‘betaalbare’ nieuwbouw financieren; is dat hoe we het gaan doen?
Gebiedsontwikkelaars en vastgoedbeleggers, die overigens zelf ook bijdragen aan het opdrijven van de grondprijzen, wijzen al jaren op de onmogelijk positie waarin ze door die politieke keuzes terecht komen. Als het Rijk en de gemeenten aan deze segmentering van de nieuwbouw blijven vasthouden, werken ze in de hand dat er in het betaalbare segment uitsluitend nog piepkleine woningen worden gerealiseerd. De vraag is of dat beantwoordt aan die andere ambitie van de minister, het toevoegen van woonkwaliteit en bouwen voor de juiste doelgroepen. Of het Rijk moet met nog meer subsidies zoals de Woningbouwimpulsgelden bijdragen om de onrendabele toppen op gebiedsontwikkeling af te dekken. Dus met veel belastinggeld de uit de pan rijzende kosten voor ‘betaalbare’ nieuwbouw financieren; is dat hoe we het gaan doen?
Het bouwen op een aantal grootschalige locaties is nodig in een aantal gebieden, omdat de druk daar te groot is, lezen we in de Woon- en Bouwagenda. Vijftien zijn er inmiddels aangewezen; veertien daarvan waren vorig jaar al aangewezen (lees ROm, maart 2021, een themanummer over de 14 Grootschalige woningbouwlocaties). Amersfoort is erbij gekomen. Maar op veel van die locaties is het vooralsnog onwaarschijnlijk dat daar binnen nu en vijf jaar substantiële aantallen woningen verrijzen. Of zijn er alternatieve ruimtelijke keuzes om aan de ambitie van 100.000 woningen per jaar te komen?
