Bekijk hier de hele uitzending terug.

Achtereenvolgens toog de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) langs Binckhorst in Den Haag, Greenport Venlo en Industriepark Kleefse Waard (IPKW). De Binckhorst is jarenlang leidend voorwerp van een transformatie van werklocatie naar hoogstedelijk woon-werkgebied. De Greenport is een dozenparadijs waar duurzaamheid en landschappelijke inpassing vanaf de start van de ontwikkeling dé leidraad zijn. En Kleefse Waard is een tot campus getransformeerde productielocatie van AkzoNobel met een focus op energie-innovatie.

Binckhorst: meer regie op werken

Volgens het geldende omgevingsplan komen er 5.000 woningen in het voormalige bedrijvengebied Binckhorst. Daarnaast is er ruimte voor 200.000 vierkante meter nieuwe bedrijfsruimte. ‘Op een gegeven moment zegt de gemeente: stop bij 5.000 woningen’, verzekert programmadirecteur Binckhorst Hettie Verheijen van de gemeente Den Haag op locatie. Die woningen moeten in 2025/2026 zijn opgeleverd.

Met die woningbouw komt het wel goed, verzekert Gert-Joost Peek, voorzitter van stichting I’m Binck. Dat is een netwerk van bedrijven, vastgoedeigenaren en andere stakeholders die een ambitie delen om de Binckhorst beter, inclusiever en duurzamer te maken. ‘Ik woon vlakbij de Binckhorst. Als ik de straat uit kijk zie ik een hele hoge kraan.’ Volgens Peek was de ruimte voor de bouw van nieuwe woningen ‘binnen twee minuten’ vergeven, waarna de spreekwoordelijke stop er al op moest. ‘Maar ik vraag me af wanneer er op de startknop wordt gedrukt met de bedrijvenlocaties.’

‘Wanneer wordt er op de startknop gedrukt met de bedrijvenlocaties?’

Met de nieuwe ruimte voor werken vlot het volgens Peek nog niet zo. De lector gebiedsontwikkeling aan de Hogeschool Rotterdam heeft wel een vermoeden waarom. Pakweg vijftien jaar geleden startte de gemeente samen met marktpartijen ambitieus in een publiek private samenwerking met de herontwikkeling. Toen kwam de crisis, waardoor private partners uitstapten, en de transformatie via kleine bottom-up initiatieven tot stand moest komen. De huidige ontwikkelmethode omschrijft hij als ‘developing apart together’, waarbij het initiatief uiteindelijk bij de markt ligt. En daar wringt volgens hem deels de schoen. Want marktpartijen willen maar wat graag huizen bouwen, maar de bouw van nieuwe werkvoorzieningen komt volgens hem niet of nauwelijks van de grond.

Gebiedsmandjes

Nicole Maarsen, voorzitter van de Nederlandse afdeling van het Urban Land Institute en oprichter van ontwikkelende belegger Home Earth, benadrukt dat de markt functiecombinaties van wonen en werken wel degelijk omarmt. Maar er is wel behoefte aan houvast om zekerheid te hebben welke kant een gebied opgaat.

Knelpunt volgens Peek is dat, zodra de prijs van de grond door de woonfunctie gedefinieerd wordt, werken buiten handbereik komt te liggen. Een oplossing zou volgens hem kunnen zijn dat de gemeente gaat werken met ‘gebiedsmandjes’ voor het stapsgewijs ontwikkelen van werken samen met wonen. ‘Als de appetite voor het bouwen van huizen zo groot is, waarom niet het zoet met het zuur combineren?’

‘Stel harde eis aan het aandeel werklocaties’

Co-referent Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio aan Fontys, ziet het liefst dat gewoon een harde eis wordt gesteld aan het aandeel werklocaties dat in een gebiedsontwikkeling moet komen. Net zoals er harde eisen gesteld worden aan een percentage sociale woningbouw.

Er is maar één grote werklocatie in Den Haag, en ruimte voor werken moet volgens Pen geborgd worden. Als het niet goedschiks gaat, dan maar kwaadschiks. Een belangrijke conclusie die de gespreksdeelnemers stellen is dat een duidelijke visie op het soort werkgelegenheid waar je als stad ruimte aan wil bieden, vooraf moet gaan aan de herontwikkeling van een woon-werkgebied. Volgens Pen denken maar weinig gemeenten over die vraag na.

Greenport Venlo: goede gebiedsorganisatie

Het tweede gebied dat de SKBN tijdens de digitale tour onder de loep neemt is Greenport Venlo. Een nieuwe ontwikkeling voor grootschalige distributie en logistiek. En waar grootschalige logistiek wel eens in een kwaad daglicht staat. Greenport kenmerkt zich door een aansprekende landschapsarchitectuur met fietspaden en het nodige groen, voorzieningen die dankbaar gebruikt worden door bewoners uit te omgeving. De daken van de bedrijven liggen bedekt met zonnepanelen en de bodem is waterdoorlatend. Daardoor kan het gebied grootschalig worden afgekoppeld. En mede vanwege die hoge duurzame standaard blijkt Greenport Venlo een magneet voor soortgelijke bedrijven met duurzaamheid als uitgangspunt.

Hét geheim van Greenport Venlo is dat er een goede gebiedsorganisatie aan ten grondslag ligt. En dat hier vanaf de start van de ontwikkeling pakweg tien jaar terug expliciet wordt gewerkt met hoge duurzaamheidseisen en een verplicht parkmanagement. Dat wordt verzorgd door de Stichting Parkmanagement Duurzame Bedrijventerreinen.

Projectleider Jacko D’Agnolo legt uit dat de stichting niet alleen bedrijventerrein Greenport Venlo, maar in totaal 20 bedrijventerreinen in de regio onder beheer heeft. Samen goed voor 1.300 ondernemingen. De financiering komt uit één overkoepelende BIZ (bedrijveninvesteringzone), subsidie van de provincie Limburg en uit Brussel. Door alle duurzame investeringen is Greenport Venlo één van de duurzaamste bedrijventerreinen van Nederland geworden en feitelijk nu al Paris Proof.

Volgens Pen is een bedrijventerrein als GreenPort Venlo het bewijs dat de nationale overheid veel meer moet inzetten op de verduurzaming van bedrijventerreinen. Want hier is enorm veel klimaatwinst te halen, mits een er vorm van samenwerking is die de verduurzaming organiseert, zoals in Venlo het geval is. In de Randstad kunnen ze daar nog wat van leren, aldus Pen. Volgens hem kent maar vijftien procent van de bedrijventerreinen enige vorm van gebiedsorganisatie.

IPKW: niet onderhandelbaar

De derde en laatste locatie die wordt uitgelicht is Industriepark Kleefse Waard (IPKW) in Arnhem. Uniek aan Kleefse Waard is de eigendomsstructuur. Het bedrijventerrein is in 2003 aangekocht door de Amersfoortse ontwikkelende bouwer Schipper Bosch, dat de voormalige productielocatie van Akzo Nobel in krap twintig jaar uitbouwde tot een campus met een focus op energie-innovatie. Een belangrijke rol daarbij is weggelegd voor Connectr, een netwerkorganisatie van overheid, bedrijfsleven en onderwijs die een fysieke locatie zocht voor het cluster rond energie-innovatiebedrijven- en onderwijs, waar de regio Arnhem sterk in is.

Op IPKW ligt de focus op systeemintegratie, energieopslag en duurzame aandrijving, vertelt directeur Kevin Rijke. Rond oplossingen voor energieopslag heeft IPKW zelf een strategische positie opgebouwd. Het geheim van Kleefse Waard is volgens Paul van Dijk, partner bij advies en managementbureau Akro Consult, dat het familiebedrijf achter de ontwikkeling ooit een plan had en daar niet van is afgeweken.

‘Blijf bij je verhaal en maak dat verhaal niet onderhandelbaar’

‘Blijf bij je verhaal en maak dat verhaal niet onderhandelbaar’, vat Van Dijk het samen. Hij weet uit zijn eigen ervaring dat vanaf opdrachtgeverszijde nogal eens druk wordt uitgeoefend om sommige duurzaamheidseisen af te zwakken, omdat zo de grondprijs is te drukken. ‘Soms moet je bluf tonen en gewoon je verhaal blijven vertellen.’ Rijke sluit daarbij aan. ‘Wij hebben altijd verhalen verteld die maar voor 70 procent realiseerbaar waren. Daar zaten veel dromen bij. Maar die dromen hebben we wel verwezenlijkt.’

Rijke ontvangt op Kleefse Waard veel bezoekers, die willen weten hoe de campus tot stand is gekomen. Als ze dan horen dat het IPKW één eigenaar heeft, zijn ze volgens hem altijd even uit het lood geslagen. Toch hoeft volgens Pen een versnipperde eigendomssituatie op de meeste ander locaties geen reden te zijn om geen gelijke ambities te koesteren als op IPKW zijn gerealiseerd. Sterker: de het moet juist het steven zijn om een mate van gebiedsorganisatie ook bij een andere eigendomssituatie tot stand te brengen. Begin met een goede parkmanagementorganisatie, adviseert hij. Hulp van de lokale politiek kan daarbij van pas komen, benadrukt Rijke. Zo is er in Arnhem – inmiddels – veel commitment van de EZ-wethouder. ‘Eigenlijk zal elke gemeenten een bedrijventerreinwethouder moeten hebben.’