Volgens SOMO is de huidige woningcrisis mede het gevolg van de financialisering van woningen, ‘waarbij een huis verandert in een beleggingsobject’. De onderzoekers richten zich in het onderzoek Blackstone als nieuwe huisbaas specifiek op de Amerikaanse investeerder Blackstone, haar Europese investeringsfonds Blackstone Property Partners Europe Holding S.à r.l. (BPPEH) en de tien Nederlandse dochterondernemingen Rembrandt Propco I-X.
‘Net als andere beleggers verandert Blackstone woningen in een beleggingsproduct. Daarmee draagt het bedrijf bij aan prijsopdrijving in een context van grote en langdurige schaarste. Meer nieuwbouw gaat dit probleem niet automatisch oplossen’, zegt SOMO-onderzoeker Rodrigo Fernandez. ‘Het instellen van een huurplafond en het beschermen van huurdersbelangen is een beter middel tegen de financialisering van de woningmarkt.’
Voorstanders van de verkoop van woningen voor verhuur wijzen op een groter huuraanbod. Maar SP-Kamerlid wonen Sandra Beckerman heeft geen boodschap aan dat argument. ‘Geld verdienen aan wonen staat op gespannen voet met wonen als recht. Natuurlijk zijn we niet per definitie tegen institutionele beleggers. Het is heel goed als bijvoorbeeld pensioenfondsen investeren in nieuwbouw. Maar dat is dus echt wat anders dan beleggen in de bestaande voorraad.’
Veel kapitaal
Uit het onderzoek blijkt dat Blackstone de middelen in huis heeft om haar positie op de Nederlandse woningmarkt snel te vergroten. Het bedrijf is ‘financieel heel krachtig’. In 2020 zette de vermogensbeheerder ruim 46 miljard dollar opzij voor investeringen in vastgoed.
Volgens de onderzoekers wordt opgehaald (geleend) kapitaal vooral belegd in het vergaren van nieuw vastgoed. In 2020 investeerde iBPPEH 53,5 miljoen euro in het verbeteren van haar bezit in Europa, op een portefeuille met een waarde van 6,9 miljard euro. ‘Hoewel Blackstone beweert dat het een belangrijke rol speelt in het opknappen en renoveren van de panden, zien we hier dat Blackstone vooralsnog het kapitaal vooral gebruikt om meer panden op te kopen’, staat in het onderzoek.
Blackstone zelf weerspreekt dit. In een in het onderzoek opgenomen reactie schrijft het bedrijf: ‘We zijn zeer toegewijd aan het investeren in en ondersteunen van de Nederlandse economie voor de lange termijn. Daarom investeren we aanzienlijk kapitaal om onze eigendommen te verbeteren … In tegenstelling tot wat u in uw rapport stelt, zullen we tegen het einde van dit jaar € 95 miljoen hebben geïnvesteerd in het renoveren van 1.000 woningen.’
Relatief kleine speler
Blackstone is sinds 2007 actief in Nederland en heeft naar eigen zeggen een portefeuille van ongeveer 4 miljoen vierkante meter. Het gros daarvan is logistiek vastgoed en kantoorvastgoed. ‘Wij hebben een relatief kleine portefeuille van huurwoningen met ongeveer 1.800 van de ruim 3.300.00 huurwoningen in Nederland’, schrijft de vermogensbeheerder op haar site. Daarmee is Blackstone de op drie na grootste internationale belegger die actief is in Nederland. De woningen vind je voornamelijk in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam.
De onderzoekers verklaren hun focus op het Amerikaanse bedrijf met: ‘Ondanks dat Blackstone nu nog een kleine speler is op de Nederlandse woningmarkt, is het toch goed om deze belegger te onderzoeken omdat het een van de grootste vastgoedbeleggers van de wereld is die snel groeit.’
Ter illustratie: in Europa heeft Blackstone een bezit van 117.000 woningen. In Spanje is het bedrijf de grootste internationale belegger, met een portefeuille van 40.000 woningen. Wel wordt benadrukt dat Blackstone in haar eentje niet verantwoordelijk is voor prijsopdrijving op de woningmarkt. Beckerman: ‘Blackstone is één van de velen. Maar we hebben in Spanje gezien dat het bedrijf in staat is om in één klap de grootste te worden.’
De onderzoekers wijzen op institutionele barrières die de opkomst van Blackstone in Nederland in de weg kunnen staan. Zo zijn er hier geen grote woningpartijen te koop zoals in Duitsland, en hebben woningcorporaties een relatief sterke positie in het huursegment. Onoverkoombare muren zijn het echter niet. Uit het rapport: ‘Toch heeft Blackstone hier voet aan de grond gekregen. Als de voorwaarden gunstiger worden dan kunnen Blackstone, maar ook fondsen zoals Vonovia (grote Duitse vastgoedbelegger, red.) hun vastgoedpositie in Nederland gemakkelijk uitbreiden.’
Navraag bij de SOMO-onderzoekers leert dat zij met 'gunstigere voorwaarden' doelen op veranderingen in de nationale juridische, politieke en sociale context die het gemakkelijker maken voor Blackstone om in de Nederlandse woningmarkt te investeren. 'Je kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan de regulering van woningmarkten, de fiscale behandeling van vastgoed, en de regulering van banken en hypotheekverstrekking', mailt onderzoeker Ilona Hartlief.
‘Opkoopbescherming niet genoeg’
De onderzoekers raden politiek ingrijpen en regulering van huurprijzen aan om verhuur minder aantrekkelijk te maken voor beleggers. SP-Kamerlid Beckerman volgt die lijn. De opkoopbescherming die veel steden nu invoeren, is volgens haar niet toereikend. De SP is voor een breed pakket aan regulerende maatregelen.
Beckerman noemt het doortrekken van het puntenstelsel voorbij de huidige liberalisatiegrens, wat hoge huren vragen moeilijker moet maken. Verder denkt de SP aan het beboeten van leegstand, wat speculatie met vastgoed tegen kan gaan. Een derde voorstel is het hoger belasten van beleggers. ‘Blackstone betaalt nu geen belasting’, zegt Beckerman. ‘Maar voor deze maatregel heb je wel meer Europese wetgeving nodig.’
Ook onteigening is voor de SP bespreekbaar, in navolging van Berlijn. Daar kozen inwoners bij een referendum voor het onteigenen van woningen van grote vastgoedbeleggers. Tot nu toe zonder resultaat, omdat het onteigenen juridisch lastig is en miljarden kost. Maar waar een wil is, is een weg, redeneert Beckerman. ‘Onteigenen is duur, maar het kan zeker. Bij boeren doen we het nu ook, omdat we inzien dat stikstof een groot maatschappelijk probleem is. De wooncrisis is een minstens zo groot probleem.’
Slechte reputatie
Blackstone kwam het afgelopen jaar veelvuldig negatief in het nieuws. Zo meldde De Volkskrant in september 2021 dat het bedrijf met een ‘fiscale truc’ geen belasting betaalt in Nederland. Dat leidde tot Kamervragen.
Eerder berichtte de krant over fikse huurverhogingen bij woningen in Amsterdam die door Blackstone waren opgekocht. In een straat in de West-Indische buurt gingen de huren van 500 naar 2.500 euro.
Ook kwam Blackstone in opspraak omdat zij bewust ruim driehonderd woningen in Amsterdam leeg zou laten staan. Volgens critici is dit onacceptabel in tijden van woningnood en is er sprake van speculatieve leegstand ‘voor de handel’. Blackstone zelf weersprak dat, en stelde dat de leegstand kwam door onderhoud.
