‘Het woningtekort is groot, te groot. En huizen zijn duur, mensen met een laag of middeninkomen vallen nu te vaak buiten de boot. Als we wonen overlaten aan het vrije spel der krachten, geldt het recht van de sterkste en raken mensen in de knel. Een plek om te wonen is een grondrecht, maar de laatste jaren voor te veel mensen een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden. Daar moet met deze brede woon- en bouwagenda verandering in komen. Volkshuisvesting is terug van weggeweest.'
Dat zei minister Hugo de Jonge vrijdag bij de presentatie van de Nationale Woon- en Bouwagenda. In de agenda zet hij uiteen hoe hij meer en betaalbaardere wonigen wil realiseren. In samenhang met andere grote ruimtelijke opgaven. Experts reageren op de plannen.
Marcel Trip, Woonbond: ‘Nationale bouw- en woonagenda schiet nog tekort’
‘In de agenda worden voorzichtig wat stappen in de goede richting ingezet. Maar de agenda is niet de benodigde inzet om het recht op betaalbaar wonen voor huurders en woningzoekenden te verzilveren.’
‘Allereerst zijn genoemde ‘betaalbare’ woningen helemaal niet betaalbaar. De minister wil tot 2030 900.000 woningen bouwen. Twee derde daarvan moet betaalbaar zijn. Maar daarin worden ook vrijesectorprijzen tot 1.000 euro in de maand meegerekend. Dat zijn huurprijzen die voor veel middeninkomens helemaal niet betaalbaar zijn. Ook koopwoningen tot 355.000,- worden meegeteld. Zo rekenen we ons wel erg makkelijk rijk met betaalbare woningen. Bovendien worden er ook nog weer woningen door sloop aan de voorraad onttrokken.’
‘Ten tweede kan de inzet op flexwoningen structurele oplossingen in de weg staan. De Jonge wil 15.000 flexwoningen per jaar laten bouwen. Waarschijnlijk gaat het daarbij vooral om sociale huur. Terwijl de corporaties nu al moeite hebben om voldoende te bouwen. Daarmee is de inzet op het structureel vergroten van de sociale huursector veel te schamel.’
‘Wel is het goed dat de minister een ondergrens (minimaal 30 procent) wil stellen voor het aandeel sociale huur in nieuwbouwprojecten, om te voorkomen dat er gemeenten zijn die niet bijdragen aan de oplossing van het tekort aan sociale huur. Tegelijkertijd moet er dan ook ingezet worden op het niet verkleinen van de huidige sociale voorraad door sloop en liberalisatie.’
‘Dan de afschaffing van de verhuurderheffing. Op welke manier huurders dit gaan merken in betaalbaardere huurprijzen is nog erg onduidelijk. Voor de Woonbond is het onbestaanbaar dat huurders, die hoge huurstijgingen hebben gehad, niks merken van de afschaffing. In de agenda wordt wel gesproken over huurverlaging en huurbevriezing voor lage inkomens. Maar te veel is nog onduidelijk. We gaan hierover in gesprek met de minister.’
‘Ook wordt het verbeteren van de rechtspositie van huurders genoemd, maar worden er niet echt concrete stappen voorgesteld. Dat moet echt beter. Zoals het stoppen met tijdelijke huurcontracten, verbeteren toegang tot de huurcommissie en dwingen dat verhuurders slecht onderhouden woningen opknappen. Volkshuisvesting is meer dan bouwen.’
Pieter Hendrikse, CEO JLL Nederland: ‘Rol grond onderbelicht’
‘Allereerst is het goed dat de minister een veel zichtbaardere rol als ruimteregisseur wil nemen. Daar was de laatste jaren al grote behoefte aan. Het past daarbij dat er ook expliciet naar buitenstedelijke locaties en locaties buiten de Randstad wordt gekeken.’
‘Tegelijkertijd zijn we er natuurlijk nog niet, en moeten we de grote ruimtelijke opgaven waar we voor staan niet onderschatten. De gemeenteraadsverkiezingen en de daarbij spelende thema’s laten zien dat de druk hoog is, vooral voor de woningmarkt, verduurzaming en bereikbaarheid. De minister moet die verkiezingen dus als kans gebruiken om samen met de lagere overheden tot concrete plannen te komen.’
‘Verder is het zaak dat hij goed contact houdt met bijvoorbeeld ministers Van der Wal voor Stikstof, Jetten voor Energie en Harbers van Infrastructuur. Hoe de samenwerking tussen de verschillende bewindslieden verloopt, wordt uit de gepresenteerde agenda’s nog niet duidelijk genoeg. Het is ook van belang dat De Jonge verschillende uitvoerders als de corporaties en ontwikkelaars samenbrengt voor meer uitvoeringskracht. Die worden nu te veel los benaderd door de minister, lijkt het. Kortom: hoogste tijd dat het Ruimtelijk Management Team nu echt wordt opgezet, met toppers uit de overheid, het maatschappelijk middenveld én de markt. Zie het als een soort filmcrew: zonder goede grimeurs, cameramensen en acteurs is de ruimteregisseur nergens.’
‘Wat ook onderbelicht is en echt uitwerking vereist: grond en de sturing daarop. De minister erkent dat grondexploitaties voor woningbouw vaak niet sluitend te rekenen zijn, maar presenteert geen concrete oplossingen. Zeker in combinatie met de nu rap oplopende bouwkosten, wordt het dan wel erg lastig om de ambitie van twee derde betaalbaar waar te maken.’
Ruben Cales, adviseur gebiedsontwikkelingen bij TwynstraGudde: ‘Help gemeenten echt met uitvoer’
‘De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening reist het hele land door, spreekt met iedereen en is bezig zes ambitieuze programma’s uit te rollen. Ook de andere ministers zijn op deze manier voortvarend van start gegaan. Er komt daarmee veel op de gemeenten af.’
‘Begrijp me niet verkeerd: ik ben voor een ambitieus kabinet, de lat hoog leggen en meer regie vanuit het Rijk. Na 20 jaar decentralisatie is er behoefte aan landelijke sturing. Maar dat gaat verder dan alleen plannen en ambities. Het gaat er juist over hoe dat te realiseren. Een kabinet dat stevig de regie neemt moet er ook voor zorgen dat de uitvoering in de gemeente stevig staat. De ambities vanuit het Rijk moeten vertaald worden naar de realisatie op een beperkt aantal beschikbare vierkante meters grond in de gemeente.’
‘Dat moet gebeuren door dezelfde gemeente die met grote capaciteitsvraagstukken zit. Voor de uitvoering van de ambities van het Rijk zijn dan ook flinke financiële investeringen in de capaciteit en kwaliteit van gemeente nodig. De Flexpools, het Volkshuisvestingsfonds en de Woningbouwimpuls van BZK helpen daarbij.’
‘Maar een volgende stap vanuit het Rijk zou zijn om gemeenten te helpen bij de organisatie en prioritering. Neem in de Nationale Woon- en Bouwagenda ook op hoe die gemeente dit moeten gaan regelen. Zorg dus niet alleen voor de instrumenten maar geef ook mee hoe ze in samenhang gebruikt kunnen worden. Stel middelen, tijd en processen beschikbaar om de uitvoeringskracht voor elkaar te krijgen. Op die manier gaan niet alle 352 gemeenten allemaal zelf het wiel uitvinden.’
‘Spreek als Rijk niet alleen ambities uit, neem ook de regie op de organisatie ervan. Zodat je als gemeente niet alleen steeds langere to-do lijstjes krijgt, maar ook direct weet hoe je er regelmatig eentje van af kan halen.’
Corporatiekoepel Aedes: ‘Veel randvoorwaarden voor bouw zijn nog niet geregeld’
‘We zijn blij dat de minister met zijn Nationale Woon- en Bouwagenda voortvarend aan de slag gaat. Veel van de voorstellen die in de Actieagenda Wonen staan, zijn door de minister overgenomen. Dat is enorm positief.’
‘Betaalbaarheid is een groot probleem voor veel woningzoekenden. Met name voor middeninkomens en starters is er behoefte aan goede en vooral betaalbare woningen. De wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn enorm toegenomen. Goed dus, dat de minister afspraken wil maken over meer betaalbare woningen, waarvan een derde deel sociale huurwoningen en twee derde deel betaalbare woningen tot de NHG grens of in de middenhuur.’
‘Corporaties willen graag de woningen bouwen waar behoefte aan is. Echter, veel randvoorwaarden voor de bouw van meer sociale woningen zijn nog niet geregeld zoals voldoende beschikbare locaties voor sociale woningbouw. Goed daarom, dat de minister de regie neemt en met alle betrokken partijen afspraken maakt.’
