Meer weten over doorstroom op gang brengen? Schrijf je nu in voor het gratis webinar ‘Sturen op doorstroming’ dat plaatsvindt op dinsdag 29 maart om 15.30 uur 

Nu al komt via doorstroming op de woningmarkt jaarlijks per saldo een oppervlakte van ongeveer anderhalf miljoen vierkante meter woonruimte vrij in de bestaande voorraad. Dit komt doordat met name empty nesters (55-75 jaar) en ouderen (75-plussers) een grote woning inruilen voor een kleiner formaat huis. Dat stelt Gert Jan Hagen, directeur/eigenaar van Springco Urban Analytics. ‘Als je in staat bent de verhuiswens van empty nesters en ouderen voor 100 procent te accommoderen, dan zal het vrijkomende woonoppervlakte meer dan verdubbelen.’

Meer doorstroming betekent niet dat er minder nieuwbouwwoningen nodig zijn. Wel dat de bestaande huizenvoorraad, die voor het overgrote deel bestaat uit eengezinswoningen, beter wordt benut. Dan kan bij nieuwbouw dus volstaan worden met gemiddeld kleinere woningoppevlaktes, tot opgeteld maximaal twee miljoen vierkante meter per jaar. Dat staat volgens Hagen gelijk aan een bouwvolume van 25.000 woningen, een kwart van de jaarlijkse bouwopgave die volkshuisvesting-minister Hugo de Jonge zichzelf ten doel stelt.

Om de extra doorstroming goed op gang te brengen, moeten wel aantrekkelijke woningen voor empty nesters en ouderen gerealiseerd worden. Ook drempelverlagende maatregelen om de groep ook echt in beweging te laten komen zijn nodig. Bijvoorbeeld in de vorm van een voorrangsregeling op een middenhuurwoning, mits een huis met een grote oppervlakte wordt achtergelaten voor een gezin.

Op deze manier scheelt een op doorstroming gericht (bouw)beleid niet alleen kostbare bouwcapaciteit, materialen en energie. Door een betere benutting van de bestaande woningvoorraad wordt ook minder druk gelegd op de schaarse ruimte.

‘Voor de ruimtelijke inrichting van Nederland is de winst die je kunt realiseren door alleen maar goed te luisteren wat mensen willen écht substantieel’, zegt Hagen.

Achterhaald bouwbeleid

Dat laatste is impliciete kritiek op het bouwbeleid van veel gemeenten en ontwikkelaars. Dat is volgens Hagen nog te veel gericht op de bouw van grote huizen voor gezinnen. Uit gegevens van Springco zou blijken dat circa één op de drie empty nesters en ouderen eraan denkt, of zelfs zeker weet, binnen twee jaar te willen verhuizen.

Maar de praktijk is dat veel woningzoekende ouderen deze vaak lastig kunnen vinden. Daarmee wordt het doorstroompotentieel onderbenut en blijven veel empty nesters en ouderen tegen hun zin in zitten in een te grote woning. Die komt dan omgekeerd niet beschikbaar voor een zoekend gezin.

Van nieuwbouwproductie komt volgens Hagen nu ‘maar’ 18 procent bij empty nesters terecht, en 4 procent bij ouderen boven de 75 jaar. Dat terwijl deze groep (55-plus) wel steeds dominanter wordt in de vraag. Deze vraag word nu onvoldoende beantwoord. ‘Bijna vier op de vijf nieuwbouwwoningen gaan naar mensen onder de 55 jaar. We bouwen alsof het dertig jaar geleden is, toen er geen sprake was van vergrijzing.’

Niet schuld van ouderen

In december reageerde ouderenbond Anbo fel op een onderzoek van de NOS en regionale omroepen, waarin 55 procent van de gemeenten de geringe doorstroming van ouderen aanwees als belangrijkste oorzaak voor de woningcrisis. Gemeenten moeten de hand in eigen boezem steken, oordeelde Anbo. De bond stelde dat gemeenten ‘vaak geen visie hebben op de veranderende demografische ontwikkelingen in Nederland’.

Hagen: ‘Als een ontwikkelaar met een stuk grond aanklopt bij een wethouder, dan wordt nog te snel ingezet op bouw van wei-woningen voor gezinnen. Dat geeft nu eenmaal het minste risico en levert het meeste rendement op. Het gekke is dat de wethouder vaak denkt dat hij of zij daarmee goed werk doet. Nieuwe gezinnen brengen meer inkomsten in het laatje en zorgen voor vitaliteit. Feitelijk is het uitstel van executie, met als risico dat je op termijn zelfs een overschot aan gezinswoningen hebt. Je kan beter gelijk inzetten op de bouw van woningen voor empty nesters en ouderen. Dan komen eengezinswoningen vrij, die ook nog eens in de buurt van scholen staan.’

Die woningen voor empty nesters en ouderen hoeven echt niet altijd appartementen te zijn. ‘In ons collectieve hoofd leeft vaak nog de gedachte dat ouderen naar een appartement verhuizen. Maar vaak willen ze een grondgebonden woning, bijvoorbeeld in een hofje of een patio. Beter inspelen op de vraag is essentieel om doorstroming te bevorderen.’

Gericht toewijzen, doorstroommakelaars

Op de vraag hoeveel en welk aandeel van de nieuwbouw voor de empty nesters en ouderen bestemd moet zijn, stelt Hagen voor om in te zetten op 30 procent voor empty nesters en ouderen te bouwen, in plaats van 30 procent sociaal. Hij schat dat dat nu ongeveer 20 procent van de bouw voor empty nesters is.

Om te voorkomen dat empty nesters en ouderen achter het net vissen zodra een geschikte nieuwbouwwoning beschikbaar komt, kan gewerkt worden met een (verhuis)premie. Ook kan de bovengenoemde voorrangsregeling van stal worden gehaald. ‘Vaak zijn er financiële obstakels. Ouderen beslissen minder snel en leggen het daarom sneller af tegen ander groepen consumenten.’

In de provincie Utrecht bewees de aanpak zijn nut. ‘Gericht toewijzen’ van nieuwbouwappartementen aan empty nesters en ouderen in Nieuwegein resulteerde in een verhuisketen die 40 procent langer is dan zonder gericht toewijzen het geval zou zijn geweest. Zo kwamen meer huizen vrij voor gezinnen met kinderen die niet meer gebouwd hoeven te worden.

De provincie Gelderland zet doorstroommakelaars in de sociale sector in. Die helpen ouderen die willen verhuizen bij het vinden van woning die beter bij hen past, als zij een grote woning achterlaten. Daarmee komen meer eengezinswoningen vrij dan wanneer er niet gericht zou wordt toegewezen en appartementen bijvoorbeeld door gezinnen worden betrokken.

Meer weten over doorstroom op gang brengen? Schrijf je nu in voor het gratis webinar ‘Sturen op doorstroming’ dat plaatsvindt op dinsdag 29 maart om 15.30 uur