‘Wij verwachten dat op veel van de grootschalige, binnenstedelijke locaties die het Rijk daarvoor heeft aangewezen pas tegen 2030 de eerste woningen opgeleverd worden. Dat is veel te laat’, zegt Desirée Uitzetter, voorzitter van de NEPROM in een persbericht van de branchevereniging van projectontwikkelaars.

Maandag presenteerde de Neprom met ondersteuning van de vereniging van institutionele vastgoedbeleggers IVBN en Bouwend Nederland daarom ruim 100 buitenstedelijke locaties aan VRO-minister Hugo de Jonge, als aanvulling op binnenstedelijke locaties. Er zou plek zijn voor 230.000 woningen. De locaties zijn nog niet opgenomen in de huidige officiële plancapaciteit. Usual suspects als Rijnenburg, de Gnephoek en Oosterwold Eemvallei komen voorbij, evenals tientallen kleinere en minder bekende plekken.

Volgens de ontwikkelaarsvereniging ontkomen we niet aan meer buitenstedelijk bouwen als we per 2030 een miljoen extra woningen willen. Aan de stadsranden ontwikkelen zou goedkoper en sneller zijn dan bij binnenstedelijke locaties. Het is een oproep die de ontwikkelaarsclub vaker deed, net als lobbyorganisatie Bouwend Nederland en het aan de bouwwereld verbonden Economische Instituut voor de Bouw.

VVD-Kamerlid Wonen en Bouwen Peter de Groot reageert enthousiast op de plannen. ‘We pleiten al jaren voor meer buitenstedelijke locaties om snel te kunnen bouwen. Bouwen kan hier sneller en goedkoper dan in de stad om betaalbare woningen te realiseren. Goed plan!’, zegt hij op Twitter.

‘Wie bedenkt dit anno 2022?’

Maar ro-experts zijn beduidend minder te spreken. Hans Leeflang, adviseur ruimtelijke activering en een van de krachten achter de Vierde Nota, tweette: ‘Welke planoloog of stedenbouwkundige bedenkt dit anno 2022?’

Hij licht toe: ‘Dit is een heel slecht plan, dat voorbijgaat aan de huidige maatschappelijke opgaven die we in Nederland kennen. Het doet me denken aan een soort slechte grondpositieplanologie uit de jaren ’80. Bovendien hebben we deze locaties in de Vinex-tijd terecht afgewezen. Met dit soort plannen ga je voorbij aan wat de ruimtelijke ordening in dit land ooit was en weer moet zijn.’

'We hebben deze locaties in de Vinex-tijd terecht afgewezen'

Sjors de Vries, directeur van Ruimtevolk, is ook zeer kritisch. ‘Het is zonde van de energie dat de marktpartijen wéér in de groef blijven hangen en in plaats van te bouwen tijd verspillen met een achterhaalde woningmarktstrategie. En dat terwijl er de komende jaren meer dan voldoende plannen op de plank liggen.’

Hij verwijst naar de inventarisatie plancapaciteit van ABF Research. Daaruit blijkt dat er tot 2030 een planvoorraad is van 1.0440.000 woningen. Daarmee is 100.000 nieuwe woningen per jaar bouwen in theorie haalbaar, al is een groot deel van de plannen nog zacht en is er veel planuitval. ‘Het zou mooi zijn als de ontwikkelaars hun energie steken in denk- en uitvoeringskracht, om díe plannen hard maken en uit te voeren.’

Kaart met de locaties die de Neprom aandraagt. Bron: Neprom

Bouwen in ‘the middle of nowhere’

Volgens de ontwikkelaars bieden de nieuwe locaties voldoende mogelijkheden om te voldoen aan de huidige klimaat- en duurzaamheidseisen. Maar Leeflang verwijt de Neprom te sectoraal naar de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland te kijken. Van echte samenhang tussen bebouwing en groen is volgens hem geen sprake. ‘De verstedelijksopgave wordt platgeslagen tot een bouwopgave’, zegt hij. ‘Als ontwikkelaar moet je in dienst staan van de samenleving, door antwoord te geven op vraagstukken uit die samenleving. Daar is wonen natuurlijk een belangrijke bij, maar het gaat bijvoorbeeld ook om de stedelijke economie, biodiversiteit en klimaatverandering. Die komen hier totaal niet aan de orde. Het is alleen maar bouwen, bouwen, bouwen.’

‘Circulariteit en duurzaamheid worden plichtmatig aangevinkt in het rapport. Maar het verwezenlijk van die doelen begint natuurlijk al bij de locatiekeuze. We tasten in het duister hoe de genoemde locaties er nu concreet aan gaan bijdragen’, voegt De Vries toe.

'Circulariteit en duurzaamheid worden plichtmatig aangevinkt'

De door de Neprom gepresenteerde locaties zijn volgens De Vries niet geselecteerd op ‘toekomstwaarde’. ‘Zeker met de wetenschap dat er in theorie voldoende locaties in de planningslijsten van de meeste regio’s zijn opgenomen, zijn we het de nieuwe generaties verplicht om bereikbaarheid, klimaatadaptatie en duurzaamheid als vertrekpunt te nemen, mochten er nieuwe plannen nodig zijn.’

Als voorbeeld noemt hij het door de Neprom aangedragen locaties Oosterwold Eemvallei-Stad, tussen Almere en Zeewolde. ‘Oosterwold is nu al lastig bereikbaar. Als je dan nog verder tussen Almere en Zeewolde gaat ontwikkelen, zit je echt in the middle of nowhere. Wees dan op z’n minst eerlijk. Zeg dat het plan ook grote investeringen in infra meebrengt en dat het ten koste gaat van goede landbouwgrond en ruimte voor de energietransitie.’

'Hijgerigheid'

Ook aan het argument dat bouwen buiten de stad sneller en goedkoper zou zijn, hebben Leeflang en De Vries geen boodschap. ‘Het is maar zeer de vraag of dat het geval is. Zeker als je naar de brede maatschappelijke baten kijkt, in plaats van enkel naar het harde kostenplaatje. Bovendien: de realisatie van de Vinex-locaties kostte ook 20 tot 30 jaar’, zegt De Vries. Hij wijst op de grote investeringen die nodig zijn om de buitenstedelijke locaties goed bereikbaar te maken.

Bovendien betekent sneller niet altijd beter. We moeten volgens Leeflang werken aan de toekomst van Nederland op de lange termijn, zonder snelle kortetermijnoplossingen. 'Alle energie moet gaan naar een samenhangende visie op de ontwikkeling van de steden en de groene ruimte.’ Hij citeert stedebouwkundige Riek Bakker: ‘Hou toch op met je hijgerigheid.’