Advertentie

Code rood: in hoofdwinkelstraten staat nu 15 procent van de panden leeg

Dat blijkt uit onderzoek door Stec Groep. Het is een schrikbarend hoog percentage, dat voor sneeuwbaleffecten kan zorgen. Met de grote leegstand komt de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van centrumgebieden (nog meer) onder druk te staan. Aanpak van de hoofdwinkelstraten heeft ‘de hoogste prioriteit’, aldus Stec.

In de hoofdwinkelstraten in middelgrote centra liep de leegstand de afgelopen jaren al op, maar voor de vijftien grootste steden van Nederland is het een relatief nieuwe ontwikkeling. Jarenlang functioneerden zij goed, door hun grote verzorgingsgebied, belevingswaarde en gevarieerd aanbod van winkels, cultuur en horeca.

Maar nu ontspringen ook zij niet langer de dans. Fysiek winkelen neemt af en ook de grote binnensteden worden hard geraak. Regionale en internationale toeristen komen minder vaak een dagje winkelen door de coronacrisis, en consumenten hebben het online winkelen massaal omarmd. Naar verwachting is de overstap naar online een blijvertje.

Het is nu dus code rood voor de hoofdwinkelstraten. De afgelopen drie jaar verdubbelde de leegstand er, becijfert Stec Groep op basis van cijfers van Locatus. De conclusies in het onderzoek ‘Toekomst van de hoofdwinkelstraat’ zijn niet mals. De huidige invulling van hoofdwinkelstraten is onvoldoende toekomstbestendig en de mix te monotoon. Er zitten te veel mode-, schoenen- en sportwinkels, kwetsbare branches die bovendien goed online kunnen gedijen. Dat maakt de hoofdwinkelstraten ook kwetsbaar: de Retailagenda voorspelde eerder dat 20 tot 40 procent van de mode-, schoenen- en sportwinkels de komende jaren haar deuren zal sluiten. De leegstand neemt dan met 275 duizend tot 550 duizend vierkante meter toe, bovenop de huidige 15 procent.

Sneeuwbaleffect

In principe is leegstand niet inherent onwenselijk. Een paar leegstaande panden maken dat het winkelgebied in beweging kan blijven, dat winkeliers kunnen verhuizen of nieuwe makkelijker hun intrede kunnen doen. Bij percentages tot 3 of 4 procent spreken we dan ook van ‘frictieleegstand’.

Maar bij percentages van 15 procent moet een winkelstraat zich zorgen gaan maken. Het gebied kan in een neerwaartse spiraal komen - of zit daar al in. De dichte panden en lege etalages maken de straat minder aantrekkelijk, dus komen er minder bezoekers, dus komt er meer leeg te staan, enzovoorts.

Martijn Exterkate, adviseur retail bij Stec, benoemt dat zeker hoofdwinkelstraten hierbij risico lopen. ‘Bij grofweg 10 procent leegstand heb je al risico op een sneeuwbaleffect. Hoofdwinkelstraten zijn de drukste plekken in binnensteden en hier wil je een levendige plint. Ze trekken gemiddeld twee tot drie keer meer bezoekers dan andere winkelstraten, dus leegstand is er ook het zichtbaarst.’

Vraag een aanbod sluiten niet aan

De oplopende leegstand is deels het gevolg van corona, maar vooral van al langer lopende retailtrends. Veel straten die nu met hoge percentages kampen, deden dat voor de coronacrisis ook al, tonen de cijfers.

De hoofdwinkelstraten zijn vooral het domein van de grote (internationale) ketens, want voor veel kleinere retailers zijn de huren er niet op te brengen. De grote ketens zijn de afgelopen jaren ander locatiebeleid gaan voeren, wat de toenemende leegstand in de hoofdstraten verklaart.

Allereerst hebben ze überhaupt minder fysieke vestingen. Daarnaast stellen ze hogere eisen aan hun locaties. De plek moet voldoende bereik hebben, de geschikte doelgroep moet er komen, en er moet weinig concurrentie van andere steden zijn. Ten derde zoeken de grote ketens kleinere panden, want door de opkomst van online hoeft niet meer de hele collectie in de winkel te liggen. Doordat de hoofdwinkelstraten de afgelopen jaren juist het domein waren van grote (meerlaagse) winkellocaties, is er nu een mismatch tussen vraag en aanbod.

Vervolgens zijn de hoofdwinkelstraten slechts mondjesmaat in staat om andere (kleinere) retailers en lokale ondernemers aan te trekken. Stec vat het bondig samen: ‘De huurprijzen zijn te hoog, panden te groot en de omgevingskwaliteit elders in het centrum is vaak beter.’

Eventueel kan corona straks nog een natrap geven aan de hoofdwinkelstraten. Uit analyse van CBS-data door ABN Amro blijkt dat een aanzienlijk deel van de schoenenwinkels, kledingwinkels en warenhuizen, branches die in de hoofdwinkelstraten goed vertegenwoordigd zijn, door de lockdowns flinke belastingschulden opbouwden. Tot nu toe bleven grote failissementsgolven uit door de coronasteun van het Rijk, maar als de belastingschulden straks moeten worden terugbetaald kan dat flink beslag leggen op de bedrijven. ABN Amro spreekt over tot 20 procent van de bedrijfswinst afstaan, met mogelijk nieuwe faillissementen als gevolg.

Transformeren, concentreren, brancheren

Tegenover de oplopende leegstand in de hoofdwinkelstraten staat dalende leegstand in het omliggende gebied (dwaalmileu in jargon), de aanloopstraten en horecagebieden. Dat komt vooral door transformatie, bleek eerder uit analyse door Locatus.

Voor de worstelende hoofdwinkelstraten is het devies dan ook: doorbreek de monocultuur, transformeer tot een divers gebied.

Gemeenten spelen hier in samenwerking met vastgoedpartijen de hoofdrol, aldus Stec Groep. Met beleid- en acquisitie-inspanningen kan gestuurd worden op de invulling van panden. Verder kan de gemeente met concentratiebeleid zorgen voor balans in de binnenstad. Woningen bouw je rondom de hoofdwinkelstraten, retail, cultuur en horeca zo veel mogelijk in het hart. En als laatste kunnen gemeente investeren in de openbare ruimte. Nu zijn de hoofdwinkelstraten veelal zeer functioneel ingericht, met als doel om zo groot mogelijke bezoekersstromen te faciliteren. Meer groen en zitplaatsen kunnen de verblijfswaarde van de straat versterken.

Dan over de transformatieopgave zelf: daarbij moeten markt én overheid zoeken naar geschikte invullingen. Exterkate: ‘Transformatie naar woningen is goed voor de tweede of derde verdieping, maar je wilt geen huizen in de plinten. Nu grijpen eigenaren vaak naar horeca als nieuwe invulling, want die kunnen de hoge huren vaak betalen. Maar je moet je afvragen of dat de beste aanpak is, want wat voor effect heeft het op de al bestaande horeca? Iets meer horeca verspreid over de straat is goed, maar geen overmaat. Het is vooral de kunst om de eigenaren te verleiden tot het vinden van andere levendige functies.’

Een barrière daarbij zijn de hoge huren in de hoofdwinkelstraten. ‘Niet voor niets is de functiemix in de hoofdwinkelstraat op dit moment beperkt’, lezen we in het onderzoek. Kansrijke en marktconforme invullingen zijn daghoreca, deelwerkplekken, hotellerie en leisure. Deze transformaties vragen wel vaak om investeringen op pand- of blokniveau, aldus Stec.

Het goede nieuws daarbij is dat pandeigenaren daar naar eigen zeggen zeker openstaan voor transformatie. In eerder onderzoek door Stec gaf 80 procent van de winkelbeleggers aan lege winkelpanden te willen transformeren. Een probleem daarbij is wel dat het volgens de beleggers lastig is om tot een rendabele businesscase te komen. Planologische beperkingen in bouwhoogte en stedenbouwkundige eisen drijven kosten op. Meer regie vanuit de gemeente, bijvoorbeeld met een langjarige visie op de binnenstad en transformatie, zou volgens de beleggers helpen.

Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen