Het tekort aan studentenwoningen in Nederland is zowel kwalitatief als kwantitatief. Er zijn weinig woningen, en nog minder betaalbare van goede kwaliteit. Vooral het aantal internationale studenten dat naar Nederland trekt, groeit flink: tussen 2017 en 2021 nam volgens onderzoek van Capital Value naar de markt voor studentenhuisvesting de internationale studentenpopulatie met 49 procent toe, tot meer dan 110.000 studenten. De groei gebeurt overwegend in steden met universiteiten, want die trekken meer internationale studenten aan dan hogescholen.
Dit maakt dat de totale vraag naar studentenwoningen enorm toeneemt. De combinatie van groeiende vraag vanuit gebruikers en beperkt nieuw aanbod, maken studentenwoningen steeds interessanter voor beleggers. Een nieuwe ontwikkeling is dat niet per se. De afgelopen jaren daalden de aanvangsrendementen al, doordat de vraag vanuit de markt sneller steeg dan het aanbod van de woningen.
Het weren van internationale studenten is echter geen duurzame oplossing. Zij willen zich ook vaak na hun studie in Nederland vestigen voor werk en zijn hard nodig om tekorten op de arbeidsmarkt op te vullen, aldus Capital Value. Volgens Wimjan van de Wiel, vastgoedadviseur en specialist studentenhuisvesting bij Capital Value, moet er een passend antwoord komen voor het grote tekort aan studentenwoningen: ‘Alleen door een goede samenwerking tussen marktpartijen kunnen we er gezamenlijk voor zorgen dat er voldoende studentenwoningen aan de voorraad worden toegevoegd op plekken waar deze het hardst nodig zijn.’
Ruime voor internationale belegger
Een relatief nieuwe ontwikkeling is de opkomst van internationale beleggers in studentenhuisvesting. Van het totale transactievolume van vorig jaar is ruim 80 procent komt ruim 80 procent voor rekening van internationale beleggers, becijfert Capital Value.
Waar de markt eerst nog vooral plaats bood aan corporaties en private investeerders, bieden het beperkte aanbod, de sterk groeiende vraag en bijbehorende lagere rendementen nu steeds meer ruimte voor internationale partijen. Zij nemen over het algemeen genoegen met lagere rendementen dan Nederlandse investeerders.
Zo zijn 394 nieuwbouw studentenwoningen in Leiden in handen van International Campus en legde het Belgische Xior haar hand op 224 bestaande studentenwoningen in Breda.
Internationale beleggers investeren vooral in grootschalige complexen met een hoog serviceniveau, gericht op de (internationale) student. Dit soort huisvesting heet ook wel Purpose Build Student Accommodation (PBSA) en wordt vaak beheerd en verhuurd via een in-house verhuurplatform. Intern worden dan faciliteiten aangeboden die op de student zijn toegespitst.
Uit de analyse van Capital Value blijkt dat er ook de komende jaren, gekeken naar de vraag vanuit zoekende studenten, nog voldoende ruimte is om nieuwe PBSA complexen toe te voegen aan de woningvoorraad. In Nederland bedraagt het aandeel van uitwonende studenten dat in dergelijke complexen woont 14 procent. In andere landen zoals het Verenigd Koninkrijk en Zweden, ligt dit percentage 6 punten hoger. Ook tussen verschillende Nederlandse universiteitssteden verschilt het aandeel studenten dat in PBSA woont sterk: in Ede/Wageningen ligt het percentage met 36 procent, zeven keer hoger dan in Enschede.
Bij groei economie hoort huisvesting
Internationale studenten spelen al jaren een belangrijke rol in de Nederlandse kenniseconomie. Tijdens de globale pandemie werd duidelijk dat de student zich even terugtrok, maar een gebrek aan passende woonruimte kan mogelijk leiden tot een nieuwe horde om niet in Nederland te studeren. Dit terwijl internationale afgestudeerden cruciaal zijn voor tekorten op de arbeidsmarkt, vooral in de technische sector, aldus Capital Value.
Volgens Wimjan van de Wiel, vastgoedadviseur en specialist studentenhuisvesting bij Capital Value, moet er een passend antwoord komen voor het grote tekort aan studentenwoningen: ‘Alleen door een goede samenwerking tussen marktpartijen kunnen we er gezamenlijk voor zorgen dat er voldoende studentenwoningen aan de voorraad worden toegevoegd op plekken waar deze het hardst nodig zijn.’
‘Bij de groei van de Nederlandse kenniseconomie hoort ook het huisvesten van buitenlandse studenten. Het is van groot belang om daar de komende jaren voldoende in te blijven investeren’, aldus Van de Wiel.
Het tekort aan studentenhuisvesting zal volgens Capital Value door enkele factoren de komende jaren alleen nog maar toenemen. Vooral het voornemen van kabinet Rutte IV om de basisbeurs opnieuw in te voeren, zal de vraag vanuit Nederlandse studenten naar huisvesting laten aantrekken. Het leenstelsel, dat gold van tussen 2015 tot afgelopen studiejaar, leidde ertoe dat het percentage uitwonende Nederlandse studenten daalde van 55 naar 48 procent. Het gaat dan om zo’n 50.000 studenten die potentieel weer de overstap van thuiswonend naar uitwonend maken. Capital Value noemt ook de Brexit als aanjager: door stijgende studiekosten in het Verenigd Koninkrijk zouden studenten gestimuleerd zijn om in Nederland de studeren.
Hier staat tegenover dat veel gemeenten verkamering willen tegengaan. Dit houdt het delen van een woning in, door de woning in kleinere kamers op te delen om deze vervolgens aan meerdere woningzoekenden aan te bieden. Onder andere Amsterdam, Leiden, Den Haag, Arnhem, Nijmegen en Rotterdam hanteren beleid dat dit aan banden moet leggen.