Door Pieter van der Heijde, directeur Bureau Stedelijke Planning

Uit recent onderzoek van Locatus blijkt dat de winkelleegstand vorig jaar met ca. 1.750 panden is afgenomen. Deze ontwikkeling is al langer gaande. Sinds 2009 is het aantal winkelpanden met 2,7 procent afgenomen. Deze ontwikkeling lijkt zich de laatste jaren te versnellen. Volgens Locatus is vooral in steden met meer dan 100.000 inwoners sprake van onttrekking van winkelpanden, en dan vooral buiten het centrum. Ook in centra van kleinere steden kregen veel winkelpanden een andere functie.

Naar verwachting zijn dit vooral transformaties naar woningen. Daarnaast komt omzetting naar horeca en maatschappelijke voorzieningen veel voor. Daarnaast is regelmatig sprake van uitbreiding van bestaande winkels. Ook dit reduceert de winkelleegstand. De afname van het huurprijsniveau van winkels in de afgelopen jaren heeft functiewijziging aantrekkelijker gemaakt. Het bestemmingsplan moet dit soort transformaties natuurlijk wel mogelijk maken. Hier ligt een faciliterende taak voor gemeenten. Maar ook op het gebied van subsidies kan de overheid een stimulerende rol spelen.

Combineer transformatie winkelpanden met ruimtelijk-economische toekomstvisie winkelgebied

Natuurlijk is het goed nieuws dat de vastgoedmarkt voldoende flexibel is om voor een belangrijk deel autonoom de transformatie van winkelvastgoed tot stand te brengen. Ongecontroleerde transformatie van winkelpanden naar woningen kan echter wel schadelijk zijn voor de levensvatbaarheid van winkelgebieden. Met name als dit ten koste gaat van de kritische massa die nodig is om een winkelgebied voldoende aantrekkelijk te laten zijn voor bezoekers. Zowel kwantitatief (het aantal winkels) als kwalitatief (de samenstelling, bijvoorbeeld branchering).

Daarnaast is het belangrijk dat de transformatie niet ten koste gaat van de ruimtelijk-functionele structuur die nodig is om een winkelgebied goed te laten functioneren. De gemeentelijke overheid heeft dan ook een belangrijke taak om de transformatie van winkelvastgoed in goede banen te leiden.

In dit kader is het allereerst van belang om lokaal te onderzoeken wat de kritische massa is voor een economisch duurzaam winkelgebied. Dit betreft de omvang en samenstelling die nodig is voor een winkelgebied met voldoende aantrekkingskracht op bezoekers, zowel nu als in de toekomst. Deze omvang varieert sterk naar winkelgebied en is onder meer afhankelijk van de functie van het winkelgebied, de potentiële bezoekers en de concurrentiestructuur. Als de kritische massa (omvang en samenstelling) bekend is kan deze geprojecteerd te worden op het huidige winkelgebied. Vervolgens dient geanalyseerd te worden welk deel hiervan als toekomstig ‘centrumgebied’ overeind dient te blijven.

Weet wat waar speelt

Buiten het centrumgebied is omzetting van winkelpanden naar woningen vanuit het perspectief van een goede ruimtelijke ordening meestal geen probleem. Het betreffen dan met name verspreide winkels, kleine winkelclusters zonder toekomstwaarde en niet levensvatbare aanloopstraten. In deze gebieden is verruiming van het bestemmingsplan nodig om deze transformatie te faciliteren. In het toekomstige centrumgebied is het belangrijk om het primaire winkelcircuit te duiden. Met name bronpunten, trekkers, rustpunten en de belevingswaarde voor consumenten zijn hierbij belangrijk. De functionele invulling van het primaire loopcircuit bestaat bij voorkeur vooral uit winkels, afgewisseld met daghoreca. De overige delen van het centrumgebied komen in aanmerking voor andere vormen van horeca, overige commerciële voorzieningen (bijvoorbeeld publieksambacht) en maatschappelijke voorzieningen.

Samenvattend is de transformatie van winkelpanden naar woningen of andere functies een goede oplossing voor de leegstandsproblematiek. Voor de aantrekkelijkheid en levensvatbaarheid van centrumgebieden is het echter wel van belang om dit in goede banen te leiden. Hier ligt een belangrijke taak voor de lokale overheid.